2月23日，国家统计局发布1月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，从趋势上看，各线城市商品住宅销售价格环比涨幅有所扩大，相较去年，各线城市商品住宅销售价格同比涨幅有扩有落。

截图来源：国家统计局官方网站

值得注意的是，1月份一线城市房价，特别是二手房价格涨势明显，呈现出“领涨”态势。春节前后，针对一线城市的楼市监管调控措施已经密集出台，力度显著升级，楼市房价上涨的局面能否“刹车”？

▋ 楼市整体升温

从国家统计局此次公布的数据来看，1月份70城多数房价处于上行区间。新建商品住宅除太原、哈尔滨、秦皇岛、吉林等14个城市环比下降，石家庄、唐山、无锡3个城市环比持平外，其余均有不同程度的涨幅。

其中，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.6%，涨幅比上月扩大0.3个百分点。北京、上海、广州和深圳分别上涨0.5%、0.6%、1%和0.3%。二手住宅销售价格环比上涨1.3%，涨幅比上月扩大0.7个百分点。北京、上海、广州和深圳分别上涨0.9%、1.3%、1.4%和1.7%。

截图来源：国家统计局官方网站

除一线城市外，31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比均上涨0.4%，涨幅比上月均扩大0.3个百分点。35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别上涨0.2%和0.3%，涨幅比上月均扩大0.1个百分点。

从同比数据来看，北上广深四大一线城市和31个二线城市，一、二手房的同比涨幅均有不同程度的扩大，特别是一线城市的二手房市场，销售价格同比上涨9.6%，涨幅扩大了1个百分点，而三线城市一手房同比涨幅有所回落，但二手房同比涨幅仍然扩大了0.1个百分点，上涨1.5%。

▋ 一线城市为何“领涨”？

从去年年中到今年春节前，一线城市特别是广州、深圳两地经历了成交旺盛期。这一点在国家统计局的最新数据中也可窥见端倪。

房地产业内多认为，二手房住宅价格指数具有更强的指导意义，梳理统计局数据不难发现，1月份排在二手房涨幅前三的城市正是深圳、广州和上海，环比涨幅都超过了1.3%，北京排名相对靠后但也有0.9%的涨幅。

北上广深去年12月和今年1月二手房价格指数变化。

那么，一线城市为何“领涨”？

中原地产首席分析师张大伟认为，一线城市二手房价上行的核心原因，主要包括留学生回流带来的学区房需求上升，新建楼盘“打新潮”的出现，信贷因素和市场反弹等多种因素。

但梳理此前一线城市楼市的一些现象，不难看出“打新潮”和信贷因素是当前上涨的重要因素。

以深圳为例，去年以来的“抢房热”没有降温。受一手住宅“限价令”等因素影响，一、二手房价倒挂普遍存在。例如去年末深圳南山华润城润玺一期开盘，均价13万元/平方米，但周边楼盘的二手房报价早已达到18万元/平方米。

在“买到转手就是赚到”的诱惑下，投资客纷纷入市抢夺刚需群体的一手房源，使得进一步炒高二手房价的同时，还滋生出“代持”的怪现象。

另外，信贷因素也很大程度上促进了楼市火爆。央行数据显示，1月份人民币贷款增加3.58万亿元，同比多增2252亿元。而去年年末经营性贷款与消费性贷款余额同比分别增长20%和12.7%，个人住房贷款余额增速虽然下降，但仍同比增长14.6%。

对此张大伟认为，经营贷利差大，审批宽松，因而会成为替换按揭贷款的改善投资加杠杆工具。

▋ 监管已就位

面对从去年末到今年初的涨势，监管层面已经开始出手。

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在信贷领域，央行与银保监会宣布建立银行业金融机构集中度管理制度，对房地产贷款和个人住房贷款占比上线分成五档管理。随后根据媒体报道，今年1月，监管部门对广州各家银行进行窗口指导，要求新增个人住房贷款占比不能超过12.6%，各银行每月新增个人贷款额度不能超过去年10-12月平均放款额度。

而对于经营贷流入楼市现象，上海和北京1月份纷纷发文，要求加强信贷资金用途管理或开展全面自查。广东银保监局2月也宣布将严肃查处经营贷、消费贷违规流入房地产领域行为，部署全辖银行机构进行风险排查，并组成6个核查组深入开展现场调查取证。

而对于居高不下的房价，深圳祭出了二手房成交参考价发布机制，并要求二手房经纪公司所有平台不允许发布高于成交参考价的房源信息，高于参考价的房源可以过户，但买家需签署风险告知书。而在春节假期过后，深圳的光大、建行、农行已陆续宣布将参考价作为按揭贷款依据。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，二手房参考价政策的出台，客观上有助于后续房地产市场的稳定，如果房贷政策跟随收紧，深圳二手房价格降温的概率将会加大。

“指导价相比过去前进了一大步，政策开始告别碎片化。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，如何把指导价转化为住建和金融通力合作，打击违规加杠杆是关键。

而对于后续楼市走势，张大伟认为，整体趋势来看，预计一季度房价继续上涨的趋势依然持续，但越来越收紧加码的调控政策有望平稳市场。

来源：南方+

编辑：昊文