为解决大城市居民住房问题，北京和深圳近日分别发布新规，整顿房屋租赁市场，直指近年来租赁市场出现的“不良租金贷”、“中介哄抢房源”、“长租公寓暴雷”等问题。除此之外，深圳还提出“租房积分入户与买房享同等待遇”政策引发市场关注，北京则明确了住房租赁企业向承租人预收的租金数额原则上不得超过3个月。

深圳：租房积分入户与买房享同等待遇

2月1日晚，深圳市住房和建设局发布《关于进一步促进我市住房租赁市场平稳健康发展的若干措施(征求意见稿)》（简称《意见稿》）。《意见稿》提出，大力推进公共服务均等化、创新租赁住房用地供应与建设模式、继续盘活改造城中村、租赁税收增值税由5%降至1.5%、加大住房公积金对住房租赁支持力度、优化财政金融对租赁市场的支持、执行居民水电气价格标准等共24条细化措施，规范租赁市场。

中指研究院深圳分院总经理樊朋飞认为，此举表明深圳市政府正在积极推动租购同权，进一步贯彻落实“房住不炒”的总基调，将住房租赁与入户入学、公积金提取等公共服务对接，逐步使租房居民在基本公共服务方面与买房居民享有同等待遇。此举对深圳未来租赁市场的发展具有非常强的支撑作用，有利于提升和稳定租金水平，盘活存量住房资源，引导和培育公众租房租赁消费观念。

租赁住房供应方面，《意见稿》提出将落实租赁住房用地供应，在新增建设用地中安排一定比例租赁住房用地，并在年度建设用地供应中单列租赁住房用地供应计划。支持产业园区提高配套宿舍建筑面积的建设比例。发挥国有企事业单位的引领和带动作用，鼓励国有企事业单位和民营企业等利用自有闲置土地开发建设租赁住房。

同时，探索政府提供居住用地、住房租赁企业负责建设和运营租赁住房的PPP模式筹集租赁住房。此外，深圳还将探索存量房屋改建租赁住房新模式，允许符合条件的存量住宅实施“N+1“改造租赁住房，开展已建成的商业和办公用房改建为公寓、宿舍等形式租赁住房试点，并制定完善相关政策指引。

值得注意的是，深圳还提出建立城中村住房规模化改造机制，探索建立政府统筹、股份公司参与、企业主导的租金稳定、利益共享与风险共担的改造模式与实施机制。

租赁资金管理方面，《意见稿》提出，住房租赁企业须在深圳确立唯一住房租赁资金专用账户(以下简称“专户”)，用于收取其经营下所有承租人押金及租金。住房租赁企业在确立专户时应与承办银行签订住房租赁资金监管协议。银行按约定的监管条件、内容、方式及流程履行其资金监管义务，并将监管资金的收支信息及时推送给市住建部门和深圳银保监部门。

同时，通过受托经营、转租方式从事住房租赁经营的住房租赁企业，收取承租人押金及周期租金超过4个月租金数额的，由监管银行对超过部分资金进行监管，或者由住房租赁企业提供相应价值的银行保函担保。

《通知》还对住房租金消费贷款进行规范。金融机构应与承租人单独签订贷款协议，贷款期限不得超过租赁合同期限，并将贷款全额拨付至承租人个人账户。禁止住房租赁企业通过隐瞒、欺骗、强迫、租金优惠等方式要求承租人使用住房租金贷款，禁止在租赁合同中包含租金贷款相关内容。

住房租赁支持方面，《意见稿》提出将落实租赁税收优惠政策。住房租赁企业向个人出租住房，属小规模纳税人的，增值税按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额；属一般纳税人的，可以选择适用增值税简易计税方法，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。企事业单位、社会团体以及其他组织向住房租赁企业出租住房或出租经批准的“商改租”住房的，房产税减按4%的税率征收。

对个人在深圳市住房租赁监管服务平台上办理住房租赁合同备案或者信息申报的，采取综合征收方式征税，2023年底前，综合征收率为0%。

《意见稿》还明确，将结合深圳户籍迁入的相关政策，逐步推进租赁住房在积分入户政策中与购买住房享受同等待遇。在加大学前教育和义务教育学位供给的同时，优化租赁住房积分入学政策。

同时，加大住房公积金对住房租赁支持力度。修订《深圳市住房公积金提取管理规定》中住房公积金租房提取规则，实行差异化提取政策，对职工在市租赁平台办理新签、续签住房租赁合同登记备案或者信息申报的，可享受提取优惠政策。探索利用住房公积金支持租赁住房，研究进一步拓宽住房公积金使用渠道，丰富制度功能，在优先保障缴存职工提取和贷款资金的前提下，向符合条件的租赁住房项目提供贷款。

北京：预收房租不得超过3个月

2日2日，北京市住建委、市场监管局等五部门发布的《关于规范本市住房租赁企业经营活动的通知》（简称《通知》）明确，限制租赁企业“资金池”，严禁“长收短付”，住房租赁企业向承租人预收的租金数额原则上不得超过3个月租金，收、付租金的周期应当匹配。

《通知》要求，住房租赁企业向承租人收取的押金应当通过北京房地产中介行业协会建立的专用账户托管，收取的押金数额不得超过1个月租金。

银行业金融机构、小额贷款公司等机构不得将承租人申请的“租金贷”资金拨付给住房租赁企业。这三条内容其实管控了三种资金，包括租金、押金和首付贷资金。

值得注意的是，根据深圳市住房和建设局消息，为规范住房租赁企业经营，深圳市住房建设局近日也组织起草了《关于开展住房租赁资金监管的通知》（征求意见稿）。该意见稿称，市辖区内从事住房租赁业务的房屋租赁企业，应当在本市辖区内的商业银行开立唯一的住房租赁资金专用账户，用于收取承租人押金及租金。本通知发布前已办理企业备案的住房租赁企业，应当在本通知施行之日起一个月内确立专户。通过受托经营、转租方式开展业务的住房租赁企业收取的承租人押金及单个支付周期租金合计超过四个月租金数额的,对于超过部分的资金，由监管银行进行监管，或者由住房租赁企业提供相应的银行保函进行担保。

深圳市住房建设局表示近期，通过受托经营、转租方式开展业务的住房租赁企业采取“高进低出”“长收短付”“租赁贷”等高风险经营模式的案例屡见不鲜，给市场带来极大风险。为规范住房租赁企业经营，维护住房租赁当事人合法权益，该局牵头起草了上述文件。

专家：深圳政策创新值得其他城市学习

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，此次政策体现了“十四五”期间深圳租赁市场大发展的导向，对于房企土地投资、租客租房等都有很多启发。一些创新内容也值得全国其他城市的学习。

一是供地模式创新此次政策明确，创新租赁住房用地供应与建设模式。完善租赁住房用地供应方式，采取“限地价、竞地价、竞自持租赁住房面积、竞自持租赁住房年限”等出让方式。探索政府提供居住用地、住房租赁企业负责建设和运营租赁住房的PPP模式筹集租赁住房。这里实际上对土地供应模式进行了创新。从实际过程看，后续房企参与此类租赁用地的时候，需要研究竞自持的模式，这也是关系到房企投资拿地的盈利空间和租赁产品运营的内容。而PPP模式的提出，也是一种新的概念，这也是房地产领域后续应该关注的，或成为后续政府和房企合作的一种非常好的方式，有助于降低政府负担和激活房企投资积极性。

二是落实租赁税收优惠此次政策明确，对个人在深圳市住房租赁监管服务平台（以下简称市租赁平台）上办理住房租赁合同备案或者信息申报的，采取综合征收方式征税，2023年底前，综合征收率为0%。从此次政策可以看出，深圳明确房东出租房屋的税费负担为零。这具有非常好的鼓舞性。此前云南对于个人出租房屋提到了征税等概念，使得大家都比较关注后续租赁市场税费的政策。而深圳此次政策明确了税费负担为零。在当前疫情的特殊时期、大力发展租赁市场的时期，是非常务实的，这需要全国其他省市学习。这样也有助于激活租赁市场供求积极性。

三是租赁平台功能全此次政策明确，实现住房租赁信息互联互通。住房保障、公积金提取、“新进人才”住房补贴、积分入户、积分入学等相关系统应与市租赁平台进行对接。这个平台后续功能将比较全，不光服务于租赁需求，也服务于租客后续的需求，所以其实就是一个租售同权概念。类似平台尤其提到了后续人才住房补贴等内容，其实就是希望把租赁行为真正给予关注，让租房能够真正获益，在相关的城市居住和工作方面享受利好。此类大平台的建设，鼓舞人心，也体现了深圳在租赁市场改革方面有魄力和创新。

【记者】冯善书