2020年初的疫情给上半年的深圳商业市场带来了巨大冲击，但随着抗疫措施的起效和市场信心的提振与恢复，全市优质购物中心第四季度末空置率环比下降1个百分点至6.9%。尽管深圳市场的商业经营活动也在二季度陆续恢复，不过，疫情所造成的负面影响并不能立刻恢复，全市优质购物中心整体空置率至三季度末见顶至7.9%；同时，租金波谷同样出现在三季度，较2012年以来的峰值下挫19.2%。

根据戴德梁行统计，受疫情影响的深圳，2020年仍迎来红山6979、招商汇港二期及宝能环球汇等新优质购物中心入市，产生共计53万平方米的新增供应。据了解，这些项目也被列入政府《促进消费增长的若干措施》中推动消费提质增效的重点项目而得到支持。进入四季度，为迎接年末的销售旺季，商场快马加鞭积极招商，同时业态头部商家开店提速，年末全市整体空置率环比三季度下降至6.9%。

据了解，不少购物中心在疫情期间也进行了业态和商户的调整。在消费政策刺激下，零售市场整体得到提振，数字人民币红包的发放也一定程度上促进了消费的意愿。戴德梁行研究院副院长、华南区研究部董事张晓端分析认为，深圳部分核心区域的成熟项目进行了优化运营，同时基于市场近期走势信心较高，租金水平有所提升；另一方面，经过疫后阵痛期，大部分项目调整后运营情况有所好转。

戴德梁行统计数据显示，从年末的租金走势来看，17%的优质购物中心最优层平均租金录得季度环比双位数增长，45%的项目环比增幅超5%。从数据来看，各区优质购物中心最优层平均租金均有不同程度的回升，全市平均租金触底后回升4.1%至818.33元每平方米每月，其中罗湖以7.5%的涨幅领先，张晓端预计明年一季度在春节销售的推动下可恢复至疫前水平。

另据了解，受疫情影响，数个原本计划于年底开业的优质项目延期至2021年，这将推高2021年的计划供应量至超百万平方米，平均租金涨幅料将承压。张晓端表示，未来5年，深圳全市将有近20个优质购物中心共计228万平方米的供应计划入市。其中，中心城区和非中心城区占比分别为63.8%和36.2%。中心城区的竞争压力将愈趋严峻，而非中心城区，尤其是光明、东部等新兴区域或将迎来发展机遇。2020年8月，龙华区签约美国Costco华南总部项目，并将开设Costco南首家旗舰卖场；11月，前海管理局与沃尔玛签下《前海山姆旗舰店合作协议》，山姆旗舰店落户前海。张晓端认为，伴随海外高端品牌的首店及零售巨头的陆续进驻，深圳国际消费中心城市的建设成果将逐步落地。

第一太平戴维斯华南区商铺部主管及高级董事植栋梁表示，消费回流其实是2020年整个零售市场非常重要的看点，销售回流带动很重要的板块就是奢侈品消费。有数据预计2020年奢侈品的消费增长可能会超过40%，到2025年可能有将近甚至超过一半的奢侈品发生在中国境内的，现在整体免税消费建设还在持续推动，会有越来越多免税的商店、免税的商场会开出来。另外，他认为，购物中心的微景观化将会成为一个主流的市场方向。

【撰文】邱永宽