近日，广州市住房和城乡建设局印发《广州市房屋交易监督管理办法（修订征求意见稿）》（以下简称《办法》），公开征求社会公众意见，征求时间持续到2月11日。

南方+记者注意到，现行《广州市房屋交易监督管理办法》发布于2014年，距今已使用6年。广州住建局公告指出，此次修订系为加强房屋交易监督管理，规范房屋交易行为，维护房屋交易当事人的合法权益，结合广州市房屋交易实际而开展。

过去6年，广州经历了2016年房价上涨，2017年“3·17”“3·30”调控，房地产销售“双合同”现象从频出到遏制等多个时期。《办法》修订后，对过去几年广州楼市发生一些新现象予以了关注和规范。

◎变化一

预售规范更加细化

在修订后的《办法》中，新房预售许可规定的升级颇受关注。

其中第十一条规定，未取得商品房预售许可证或不符合《商品房销售管理办法》规定现售条件的商品房项目，房地产开发企业或其他公司均不得进行销售，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款、电商费等性质的费用。同时在第四十六条规定，违反前述规定将责令限期改正，没收违法所得，逾期不改正按照违法交易商品房的套数每套处以3万元罚款。

同类规定在2014年版《办法》第九条中显得相对简单，仅有“不得向买受人收取或者变相收取订金、预订款等”的要求。

通常情况下，一手楼盘开盘前，会以“诚意登记”的形式。向意向购房者收取几千到数万元不等的定金。定金的作用在于帮助楼盘初步估算开盘发售规模，令开发商避免开盘后去化率过低的不利影响。 易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，对于没有预售证的房子，收取定金严重点说就是变相违规集资，规范细化有助于促进房屋销售市场稳定，避免资金风险。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，对未取得预售证却变相收取定金进行监管，当前主要以举报或市场巡查为主，房地产管理部门应定期对此类楼盘进行巡查，对违规行为进行打击。

不过李宇嘉也认为，房企融资监管“三道红线”推出后，开发商对回款诉求很高，因此未批先受情况行为或仍会出现，除惩戒手段、定期巡查外，还要依靠行业自律和失信惩罚措施，帮助市场规范之逐步建立起来。

◎变化二

禁止“双合同”正式写入

在修订后的《办法》第十二条明确提出，房地产开发企业及其委托的代理销售企业应当按照备案价格对外销售，不得在预（出）售合同约定的转让价款外， 以装修款、电商费等其他任何名义向购房者收取额外的房款。销售价格超出备案价格的，不得在网上签订预（出）售合同，不得办理预告登记和转移登记。

其实在2017至2018年间，广州一手市场曾经广泛出现“双合同”现象，即购房者购买一手楼盘住宅，除缴纳网签合同规定的房款外，还要交数额不等的“装修款”或“车位费”，一些楼盘的附加费用甚至达到全部购房款的三至四成。

“装修款”“茶水费”等乱象曾在国内多个城市出现。这与楼市供需矛盾和几年前各地对房价的备案管控密切相关。乱相导致市场交易信息失灵，价格失真，不利于楼市调控。同时高额附加费使购房者被迫采用一次性付款或申请消费贷，购房门槛、成本、风险都被大幅提高。

2018年10月，当时的广州住建委发布《关于我市进一步规范房地产市场管理的说明》，提出对新建商品住房预售和网签价格指导机制进行优化，严禁开发企业拆分价格报备，并继续严格对新建商品住房开展价格指导要求。此后“双合同”现象逐步在广州市场消失。此次修订后的《办法》则从交易制度上对“双合同”进行了严格禁止。

◎变化三

提出价格监测制度

修订后的《办法》第四十三条提出，市场监管部门应当建立房地产价格监测制度，对商品房市场价格的变动进行监测。房地产市场价格总水平出现剧烈波动等异常状态的，价格管理部门可以会同有关部门对相关房地产开发企业，采取公告、会议、书面通知、约谈等方式给予提醒告诫。

对于价格监测制度，严跃进认为，通过监测制度发现问题，及时提出问题，对售价异常楼盘等进行风险提示有助于购房者发现风险，也有助于监管部门及时介入市场调控。

去年年中以来，国内部分城市房价呈现出波动上涨，甚至还出现一手楼盘抢房、代持等怪现象，继而引发深圳等城市调控升级和监管加强。在广州，去年末网上流传部分二手社区业主“抱团涨价”，也一度引发舆论热议。

根据国家统计局最新公布的数据，2020年12月广州新建商品住宅和二手住宅价格同比分别增长5.2%和7.5%，深圳新建商品住宅和二手住宅价格同比分别增长4.1%和14.1%。

在李宇嘉看来，若价格监测制度涵盖二手房市场，主要范围还是对中介机构参与二手房价格炒作进行严厉打击。不过，二手房主要通过中介来成交，买卖双方定价自由，李宇嘉认为，如果购房者也认可上涨后价格，那么价格监管对遏制业主抱团涨价、暴力拉升等作用是有限的。

他表示，同样经历过二手房业主抱团涨价事件的深圳，正在建立二手房片区指导价，但如何制定合理价格等问题仍在探讨。

◎变化四

部分惩罚力度加大

与现行2014年版《办法》相比，修订后第四章法律责任的条目数从21条增至26条，内容更加细化，部分惩罚措施力度有所加大。

例如开发商拒绝公积金贷款支付购房款且逾期不改正，原本处以1万元罚款，商品房销售现场未按规定共识相关事项逾期不改正，原本处以3万元罚款，现在的处罚额度都变成了5万元。

修订后第四十四条规定，发布虚假房屋交易信息或者发布不符合法律和政策规定交易条件的房屋交易信息的，由住房建设行政主管部门责令其限期改正，并对发布人按照每宗信息处以3000元罚款。而在2014版第三十五条，对于该项违规惩罚措施是“3万元以上5万元以下”。这意味着原有设置罚款上限变为“上不封顶”。

目前虚假房源是房屋交易市场及各类平台的一项“痛点”。此前南方+客户端曾发文报道记者在某房地产信息平台遭遇虚假房源陷阱，且曝光后消息轰炸的经历。即便是以“真房源”作为自我标榜的贝壳平台，其真房源率最高也只是达到95%以上，未达到100%，该平台在国内各地推动的多次真房源较真活动，也表明其仍在与虚假信息斗争。

严跃进，认为这是一种务实的办法，每条虚假信息罚款3000元与原来的罚款区间相比，操作标准更加容易。

【记者】葛政涵