制定顺德区村镇工业集聚区升级改造税收指引的背景

2018年9月，佛山市顺德区获批率先建设广东省高质量发展体制机制改革创新实验区后，围绕高质量发展，聚焦村级工业园改造，将经济发展的着力点放在以先进制造业为主体的实体经济上，在用地审批、空间规划、项目报建等方面先行探索，让形态破旧、产能落后、安全环保隐患集中的村级工业园退出历史舞台，全力推动经济高质量发展。

截至11月30日，顺德区累计完成土地整理8.4万亩，新建厂房1545万平方米。村镇工业集聚区的成功升级改造腾出大批高质量发展空间，初步重塑了产业发展格局，有效撬动经济社会各领域迈向高质量发展。

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充分发挥税收职能作用

服务好经济社会发展大局

国家税务总局广东省税务局高度重视村镇工业集聚区升级改造工作，把经济发展所需与税务服务所长紧密结合，着力用足用好用活税收政策。广东省、佛山市、顺德区三级税务部门全程参与、融入顺德区政府这项“头号工程”，召开近五十场专题辅导培训，为博智林机器人谷、万洋众创城、勒流江村等多个项目提供定个性化政策辅导，精准破解村镇工业集聚区升级改造难点、堵点。

在大量调研、辅导基础上，国家税务总局广东省税务局、广东省自然资源厅联合出台《顺德区村镇工业集聚区升级改造税收指引》（简称《税收指引》，下同），推进改造模式与税收政策精准融合。《税收指引》针对顺德区现行改造模式的政策适用问题，坚持从有利于改革推进的角度出发考虑问题、解读政策、落实优惠，依法给予最大限度的税收支持。

自2018年以来，改造项目累计享受减免税超40亿元。以北滘桃村、勒流江村等5个改造项目为例，项目适用《税收指引》中的一二级联动开发模式，可以减免原权属人增值税及土地增值税等税收接近10亿元，大大提高了改造各方的积极性。

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2019年已出台新版的“三旧改造”税收指引，为什么还要出台《顺德区村镇工业集聚区升级改造税收指引》？

国家税务总局广东省税务局、广东省自然资源厅在2017年出台全国首个包括村镇工业集聚区升级改造在内的“三旧”改造税收指引的基础上，因应形势不断优化，于2019年出台了新版的“三旧”改造税收指引。

此次顺应顺德区村镇工业集聚区升级改造新形势，国家税务总局广东省税务局、广东省自然资源厅总结梳理顺德区现行改造模式，以“模式+描述+案例+税务处理意见”的形式，逐一明确政策依据和税务处理意见，出台了《顺德区村镇工业集聚区升级改造税收指引》，实现税收服务顺德区村镇工业集聚区升级改造工作的规范化标准化一体化，使得不同改造模式的操作流程、税负差异等一目了然，为改造主体科学决策、选择合适的改造方案提供有益参考。

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其他地区适用《顺德区村镇工业集聚区升级改造税收指引》吗？

为了推进全省的村镇工业集聚区升级改造工作，除了顺德区的村镇工业集聚区升级改造项目适用该《税收指引》，顺德区以外的村镇工业集聚区升级改造项目亦可参照适用。

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《税收指引》有哪些改造模式？

《税收指引》覆盖顺德区现行的八类改造模式，包括：政府挂账收储模式、政府直接征收模式、政府生态修复模式、企业长租自管模式、政府统租统管模式、企业自主改造模式、一二级联动开发模式、国有集体混合开发模式。

税务部门基于每种模式的典型案例，梳理改造过程中涉及的增值税、企业所得税、个人所得税、土地增值税、契税以及房产税、城镇土地使用税等税种相关税务处理事项，用于指导村镇工业集聚区升级改造项目的涉税管理。

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《税收指引》有哪些新特点？

根据实际升级或补充了新模式。

与2019版“三旧”改造税收指引13种改造模式相比，此次的《税收指引》拓展了其中的4种模式，补充或升级了4种新模式。如一二级联动开发模式是针对工业集聚区升级改造出现的新情况，对“村企合作改造——土地整理后出让”给出了具体的税收处理意见。国有集体混合开发模式等4种模式则是全新的改造模式，均拟定了有针对性的税务处理意见。

对案例的税收剖析更加立体。

对有关案例的税收处理意见细化至改造项目的每一个层次。如对集体土地整理后转国有收回再出让案例，2019版“三旧”改造税收指引中只提及一个被征收方，而在实际操作中，集体土地上存在不同的使用人。因此，《税收指引》针对各种不同的使用人拟定了税收处理意见，层次丰富而分明，实际操作针对性和指导性更显著。

切实降低了改造税收负担。

坚持以问题为导向，聚焦顺德区村镇工业集聚区改造过程中各方反映较为迫切的热点、难点问题，发挥企业所得税、增值税、土地增值税等税种的联动效应，指导各方用足税收优惠政策，着力降低税收负担，实现了三个创新：一是细化“限地价、竞配建”的处理。根据移交配建房的类型进行差异化税收处理，合理指引改造主体采用最优模式开展改造；二是创新“单一市场主体归宗改造视同政府收回”政策，实现税收成本同比下降90%；三是明确国有集体土地混合开发模式的税收处理，《税收指引》规定的土地置换流程不涉及房地产权属转移，不产生交易税收，大大减轻各方税收负担。

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最后，我们来看看《税收指引》涉及的八种改造模式：

1.政府挂账收储模式

政府土地储备机构与土地权属人签订挂账收储协议。收储时政府不支付收储补偿费用，待土地完成整理并公开出让后，再向原土地权属人进行补偿。土地出让须满足各镇街的招商要求，由竞得人进行开发建设。该模式涉及被征收方、土地受让方和工程施工方。指引明确了增值税、土地增值税、契税、企业所得税等税种的税务处理。

2.政府直接征收模式

政府对农村集体经济组织的土地进行征收，征收的土地再由政府出让或划拨。该模式涉及被征收方、土地受让方和工程施工方。指引明确了增值税、土地增值税、契税、企业所得税、个人所得税等税种的税务处理。

3.政府生态修复模式

结合“减量”规划和生态修复的规划定位，由政府主导征收、收回相关土地或由原权属人利用自有产权的土地实施复垦复绿改造，不再用作工业、商业等建设用途。该模式涉及原权属人和工程施工方。指引明确了增值税、土地增值税、契税、企业所得税、个人所得税等税种的税务处理。

4.企业长租自管模式

在政府的规划引导和产业定位分析的指导下，经农村集体经济组织表决同意后进行土地整理，并通过集体土地公开流转的方式引入社会资本开发建设、运营管理及招商等。该模式涉及集体土地使用方、农村集体经济组织、土地受让（承租）方、工程施工方。指引明确了增值税、土地增值税、契税、企业所得税、城镇土地使用税等税种的税务处理。

5.政府统租统管模式

在工业园区确有改造必要，但社会资本介入园区土地整理的意愿不强，或农村集体经济组织难以选定合作方的情况下，政府通过统租方式协助村集体完成前期土地整理，由农村集体经济组织以公开流转的形式供地，由竞得人进行开发建设，并按约定的方式返还政府前期土地整理的成本。该模式涉及集体土地使用方、农村集体经济组织、土地受让方、工程施工方。指引明确了增值税、土地增值税、契税、企业所得税、城镇土地使用税等税种的税务处理。

6.企业自主改造模式

企业根据自身产业需求进行自主改造。通过向政府补缴地价，将土地用途由工业用途改变为商业用途，并通过协议出让方式取得土地使用权后进行改造。该模式涉及不动产权属人和工程施工方。指引明确了增值税、房产税、契税和企业所得税等税种的税务处理。

7.一二级联动开发模式

由农村集体经济组织通过公开方式选定市场主体，市场主体与被拆迁方签订拆迁补偿协议，落实拆迁补偿和安置，完成现状建筑物拆除，政府部门以协议出让方式将土地出让给市场改造主体进行开发建设。该模式涉及集体土地承租人、农村集体经济组织、市场改造主体。指引明确了增值税、土地增值税、契税和企业所得税等税种的税务处理。

8.国有集体混合开发模式

国有土地和集体土地统一通过公共资源交易平台选定单一市场改造主体，由市场主体与被拆迁方签订拆迁补偿协议，落实拆迁补偿和安置，完成现状建筑物拆除，按已批改造方案进行土地位置置换、连片归宗，国有土地和集体土地分别按有关规定协议出让给市场主体进行开发建设。该模式涉及国有土地原权属人A、集体土地使用人B、农村集体经济组织C、工程施工方D、市场改造主体E。指引明确了增值税、土地增值税、契税和企业所得税等税种的税务处理。

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来源：国家税务总局广东省税务局

供稿：广东省税务局财产和行为税处

国家税务总局佛山市税务局

编发：广东省税务局办公室

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