东莞房价从“三万时代”到“四万时代”，只用了一年左右的时间。

去年东莞城区热门项目备案，均价多在“3字头”，不少人惊呼“东莞房价开始进入三万时代”。

到了今年，东莞中心城区和松山湖等热门区域的房价开始直奔“4字头”，但购房者的心态已经变成了“买到即赚到”。

从惊叹、观望，到欣然接受，这一年时间，东莞楼市发生了什么？

“土拍热”背后 城市发展潜力被看好

春江水暖鸭先知。东莞楼市的异动，其实最早是从土拍市场升温开始。

受疫情影响，今年上半年全国楼市基本处于“停摆”状态，而东莞土拍市场却一路稳中有进，带动一二手房市场摆脱疫情的影响，开始呈现出逆势上扬的态势。

据东莞中原战略研究中心数据统计，今年上半年东莞公开出让的23宗商住地里面，有3宗商住地块达到了终次报价，10宗商住地块刷新了地价记录。

进入下半年，东莞出台了“史上最严”楼市调控政策，但土拍市场热度丝毫不减。从下半年至今东莞公开挂牌出让的19宗商住地里面，除华为拿下的四宗用于人才房配套项目建设的商住地外，仍有12宗商住地块进入终次报价环节。

从今年1-11月东莞土拍的情况来看，交投异常活跃，供需再上一个台阶。东莞合富研究院数据显示，今年前11月份东莞土拍揽金约705亿元，同比大幅上涨67%，创下历年新高。

值得注意的是，在今年东莞公开出让的商住地里面，不少地块折合楼面价甚至接近2.6万元/平方米。这也意味着，待这些“高价地”项目入市后，东莞楼市将会呈现出另外一番景象。

而东莞土拍市场持续升温背后，其实也是东莞城市发展潜力被普遍看好的过程。

梳理今年在莞拿地的房企名单不难发现，除了万科、保利等熟悉面孔以外，还有不少是首进东莞的房企巨鳄。

透过品牌房企积极在莞拿地布局这一表象也可以看出，在“三区叠加”以及深莞融合等重大历史机遇下，东莞城市价值迅速提升，对品牌房企的吸引力也明显增强。

另外，今年中国指数研究院发布的《中国地级以上城市房地产开发投资吸引力研究》也指出，东莞受益于大湾区建设规划，经济快速增长，市场稳定扩容，是2.5线城市中唯一进入2020年中国地级以上城市房地产开发投资吸引力前二十名的城市。

这也就不难理解为什么东莞土拍“逢拍必火”，各大开发商“挤破头”也要进驻东莞分得一杯羹。

从观望到看涨 楼市走向逐渐明朗

东莞土拍市场的持续升温，既为楼市发展注入了一剂“强心针”，也坚定了购房者在莞置业的决心。

根据2020年最新纬房指数，近一年东莞房价同比上涨29.13%，拿下全国房价涨幅第一的“宝座”。虽然均价21611元/㎡，但中心城区、热门镇街的房价早已突破4万，东莞楼市步入“4万时代”。

面对“4万时代”的到来，购房者早已没有了昔日的恐慌和观望。反之，大家开始更为理性和客观地去看待东莞楼市的发展。

而购房者心态转变背后，是地价屡创新高、一二手房“倒挂”、城市综合实力强劲、政策利好等多方面原因综合产生的结果。

其中地价屡创新高和一二手房价格“倒挂”的逻辑是相同的，就是购房者看到了房价上涨的预期。当前东莞热门区域地价突破2.5万元/平方米，比不少镇街的房价还要高。因此，在不少人看来，东莞房价的“天花板”绝不仅是“4万+”。

目前，东莞包括中心城区、松山湖等热门镇街在内，普遍出现一二手房价格“倒挂”的现象。在此情况下，购房者“买到即赚到”的心理预期强烈，“打新潮”开始席卷东莞各大楼市热门区域。

即使是在东莞“史上最严”楼市调控政策出台后，楼市也并没有降到冰点。新政的作用，更多的是体现在给过热的二手房市场降温，让房子回归居住本质。同时，让更多人走出观望的情绪，理性看待东莞房地产市场的发展。

当然，最根本的原因还是要归结为东莞这座城市的综合实力非常强劲，并且有众多政策利好作为支撑。

今年突如其来的新冠肺炎疫情，对于东莞这个以外向型加工贸易为主的城市来说，可以说是非常致命的一击。但今年前三季度东莞经济增速却实现了由负转正，GDP增长0.2%。东莞经受住了疫情“大考”，与产业链条完善、营商环境优越不无关系。

在修炼“内功”的同时，东莞也迎来了史上最大的发展机遇期。

作为唯一一个夹在广深之间的城市，东莞左右逢源，承接着这两座一线城市资源的外溢。再加上今年深圳经济特区建立四十周年，被委以重任建设“中国特色社会主义先行示范区”；这对常年与深圳组CP的东莞来说，经济社会在深圳的辐射带动下得到快速发展也是必然的。

回归居住本质 价格洼地将变价值高地

在东莞楼市朝积极方向发展的同时，不可避免会出现“买不起”、“今非昔比”的声音。其实，现在东莞全市房价均价仍在“2字头”，除了核心区域房价“坐3奔4”以外，大部分镇街房价都还处于“洼地”。

举个例子，当前东莞中心城区房价在4万/平方米左右，而环城区的厚街、麻涌等镇街的房价，也仅在“2字头”，甚至有些还在“1字头”。又比如，松山湖的房价排在全市前列，但环松湖的寮步等镇街，房价也仅在“2字头”或“3字头”。

这也说明了，东莞的房价并不是像一部分人想象的那样高不可攀。反之，如果只是一昧盯着某些高价项目让自己陷入观望，反而会错失很多“上车”的机会。

当然，不可否认的是，随着东莞经济社会不断发展，城市面貌焕然一新，楼市潜力被广泛看好，昔日的房价“洼地”也会逐渐被填平，“化身”价值高地。

而毫无疑问，拥有便捷交通、优质地段、规划利好等条件的项目，价值也会更容易显现。更关键的是，上述条件也是衡量一个房子居住属性的重要指标。

对于大部分购房者而言，或许并没有太多的置业经验，此时选择一个正确的时机和开发商尤为重要，前者可以让你少花“冤枉钱”，后者可以让你用同样的钱买到更“心水”的房子。

东莞中原战略研究中心数据显示，今年前十一个月，东莞万科卖出了12971套房子，网签面积89.67万平方米，成交套数和成交面积均排在榜首位置。

在东莞楼市群雄逐鹿的当下，万科依然能够稳坐“龙头”宝座，与其对东莞楼市精准的判断有极大的关系。而今年东莞万科在厚街、寮步、麻涌等均有布局，这些镇街也都是近年来东莞楼市的大热门，热度丝毫不输核心区域。

值得一提的是，位于寮步的万科金域东方、麻涌的珠江万科城，价格从“1字头”到“3字头”不等，现在“上车”可以说是千载难逢的好时机，大家看好可以按需入市。