“要么退钱，要么交商铺，结果就是一样都没有。”深圳市民黄女士说。

日前，有读者向本报反映，多名深圳市民在2018-2019年间去往惠州市惠阳区购入“星运绿洲嘉园”中的商铺单位。结果发现，所购商铺要么不存在，要么已被法院查封。如今，销售公司惠州市诚杰壹天地商业管理有限公司（下称“诚杰壹天地公司”）因“帐户没钱”无法退还房款，亦无法交付物业，总体涉及金额超4000万元。

对此，王女士一纸诉状将该公司及其法人刘某（曾任）告上法庭。其中，一审法院认为，本案中，被告诚杰壹天地公司将不存在的涉讼商铺出售给原告，致使原告的合同目的无法实现。故一审法院认定被告诚杰壹天地公司的行为构成根本性违约，现原告要求解除涉讼合同，具有事实和法律依据，一审法院予以支持。

一、“入坑”

2018年9月12日，王女士到惠州市惠阳区新圩镇诚杰壹天地商业中心了解商铺行情。

一圈下来，王女士看到周边以工厂和农民房为主，没有信心。不过，诚杰壹天地公司销售人员告诉王女士，诚杰壹天地商业中心将引进天虹超市，未来会打造成新圩镇的新商业地标。

9月14日，天虹超市入驻当天，王女士见证了天虹超市和诚杰集团的签约仪式，“会上听了镇政府领导的讲话，我倍受鼓舞”。

签约仪式。图片来源:诚杰壹天地商业中心公众号。

随后，王女士认购一套总价为305万元的商铺，首付七成。

在首付款中，诚杰壹天地公司加入了免息“垫资”、“返租”等金融服务。其中，首付七成分为两笔，每笔约3.5成:第一笔约107万元为实付房款；第二笔约107万元由诚杰壹天地公司时任法人刘某私人免息“垫资”，分期12个月还款。

与此同时，诚杰壹天地公司承诺商铺五年租约，“返租”金额合计约100万元；且租金可直接抵扣上述首付款中刘某“垫资”的107万元。据此，王女士仅需支付刘某“垫资”款约7万元（107万元-100万元）。

经层层分解、“返租”抵扣后，王女士实际支付房款约为205万。给王女士的直接感官是，“商铺便宜了”。

于是，王女士交了保证金，并于2018年9月23日与诚杰壹天地公司签订认购书。后经银行多次转帐合计支付70万元房款。

不过，接下来的7个月的时间里，王女士一直没有收到以签约通知。后其查询到，所购商铺不在诚杰壹天地公司名下，无法办理过户。至此，王女士认为自己“上当了”，而反复与诚杰壹天地公司沟通无果。对方拒绝退款，也无法交付所购商铺。

曾经的门庭若市已经人去楼空，包括天虹在内的多家品牌商业撤场。图为，商场前后情况对比。受访者供图。

二、非个案

王女士的遭遇不是个案。

“这家公司因虚假宣传已经被我们处罚过了，财产方面的纠纷必须通过法律途径才能解决，法院的处理是最有效的”。12月14日上午，另一名购房者黄女士接到来自惠州市惠阳区市场监督管理局的电话，工作人员告诉她，“因为对方涉及非法集资问题，已经不在我们市场监督管理的范畴了”。

与王女士情况类似，2019年1月，黄女士交了70万定金，购入位于同一楼盘中的商铺单位。“要么退钱，要么交商铺，结果就是一样都没有。”

多名购房者向笔者反映，诚杰壹天地公司所售商铺产权所有人为惠州市星运房地产发展有限公司，双方曾签订“星运绿洲嘉园”中一批商铺的“包销”方案。

据了解，诚杰壹天地公司或在销售中“越界”，不仅以自己名义销售非自有资产，还销售“不存在”的商铺单位。

在王女士看来，诚杰壹天地公司先是借用天虹超市与新圩镇政府签约营造良好商业氛围，再加上高达百万的五年“返租”优惠让购房者入套，结果则是无法交付，亦拒绝退款。

据了解，过去两年间，来自深圳、香港、东莞等地的多名购房者，先后购下“星运绿洲嘉园”中的商铺单位，并陆续面临无法收房的问题。在王女士统计到的27名购房者中，涉及金额就超过4000万元。其中一名温姓香港人购买4套产铺，投入资金871万元。

王女士统计的购房者表格。受访者供图。

2020年4月，诚杰壹天地公司在一份情况说明中表示，公司在2018-2019年间共销售“星运绿洲嘉园”商铺37套，截至2020年4月30日，已退商铺11套，余26套商铺待处理，涉及业主23户。

该份说明还表示，公司法人刘某拥有“星运绿洲嘉园”商铺16套，现处于查封状态。

三、法院判决:解除合同并退还款项

随后，王女士向诚杰壹天地公司、刘某索取此前支付款项，遭遇拒绝后，一纸诉状将该公司及其时任法人的刘某告上法庭。

一审法院认为:

虽然原告与被告诚杰壹天地公司中签订的是《认购书》，但该协议已经具备房屋买卖合同主要条款，且当事人依据协议负有支付房屋价款或者交付房屋的义务，故《认购书》应当认定为房屋买卖合同。该合同系当事人的真实意思表示，且内容未违反法律法规的强制性规定，具有法律约束力，双方均应恪守。

关于涉讼合同应否解除的问题。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定:“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予以支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予以支持”。

本案中，被告诚杰壹天地公司将不存在的涉讼商铺出售给原告，致使原告的合同目的无法实现。故一审法院认定被告诚杰壹天地公司的行为构成根本性违约，现原告要求解除涉讼合同，具有事实和法律依据，一审法院予以支持。

至于违约责任，由于涉讼合同被解除，且系因被告诚杰壹天地公司违约所致，根据相关规定结合本案实情，一审法院对原告提出的有关要求被告诚杰壹天地公司退还购房款50万元并双倍返还定金40万元的诉请予以支持。

对此，诚杰壹天地公司、及其法人刘某不服一审判决，提起上诉。

二审法院认为，关于协议书的解除及双倍定金问题，根据一审法院查明的事实，惠州市惠阳区不动产登记中心的结果显示，无涉案协议书中载明的新圩诚杰壹天地商业中心A-002商铺、惠阳区绿洲嘉园飞鱼座-A002的不动产信息，二审中上诉人提供的《不动产登记结果》中的商铺坐落与涉案协议中的商铺地址不一致，产权权利人为案外人惠州市星运房地产发展有限公司。

上诉人对此解释为，其基于与惠州市星运房地产发展有限公司的合作，对涉案决铺有合法的处理权，被上诉人购买的涉案商铺位于星运绿洲嘉园飞鱼座商铺（一层），属于现房，权利人惠州市星运房地产发展有限公司以层为单位取得“大证”，后再进行分割，按照与购房者签定的《商品房买卖合同》的约定办理间个商铺的产权登记。

但是，上诉人对其主张依据是一份有刘某签名的《合作营销合同》，并不足以证实其对涉案商铺享有合法产权。现证据无法证实上诉人能履行其在涉案协议中约定的交付义务，因此一审法院认定上诉人构成要本性违约，支持被上诉人解除合同，双倍反还定金的诉请，并无不当，本院予以维持。

四、赢了官司仍无法追回损失

“他们公司帐户没钱，强制执行也没有用”，如今，王女士赢了官司，却无法追回损失。王女士认为，对方早已做好资产转移。

为此，王女士与其他购房者一同，曾去往惠州市惠阳区新圩镇政府相关部门、惠阳区经济侦查局等寻求帮助，收效甚微。

2020年11月，诚杰壹天地公司提出补救方案:按2.85万元/㎡的单价，置换至同区域的其他商铺。

商业营销期间展示的入驻商家。受访者供图。

“这个方案中，单价高出周边1万元”，在王女士看来，诚杰壹天地公司提出的方案“霸道”，不仅由对方定价，还要求买家支付这些商铺过去两年来的物业管理费、水电费、过户费等，“明显是不合理的”。此外，如果替换物业价格高于此前所购，买家还需要补齐房款，如果低于此前所购价格，诚杰壹天地公司也不承诺何时能退还差价。

尽管如此，仍有不少买家选择妥协，及时止损。

对此，有业内人士指出，购房者在购买房产之前，首先要核查对方身份，是否具备相关政府部门颁发的证书，是否达到销售条件。其次，需要了解所购房产市场情况，对价格水平有基本认知，判断所购物业是否明显高于周边市场。此外，还应警惕开发商或销售公司所提供的金融服务，认清其中潜在的风险。

广东华商律师事务所律师周争锋则表示，售后返租和返本销售一直以来都是行政机关和金融主管部门明确禁止和查处的违规销售方式。最高人民法院甚至在2011年审理非法集资案件的司法解释中明确，返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式出售房产的，可以按照非法吸收公众存款罪定罪处罚。

【撰文】冯少文 王春艳