房屋租赁是日常生活中的常见现象。在签订房屋租赁合同时，租客与房东往往关心租金数额、租赁期限及如何支付等，而忽视了出租房屋是否违法建筑等问题，造成双方发生纠纷时，合同的效力成为首要问题。汕头龙湖法院外砂法庭在一起违建楼房租赁纠纷案件中，对房屋租赁合同的效力主动审查，依法判定合同部分有效部分无效，维护租客房东双方的合法权益。

基本案情

原、被告签订《租赁合同》，约定原告将位于汕头市龙湖区某楼房的首层半层、二层、三层租赁给被告作为建材经营使用，后又签订一份《附加合同》，约定被告向原告租用上述楼房的第四层。

被告多次没有按期足额付还租金，多次出具《承诺书》给原告，在《承诺书》中承诺了违约金。后因被告未按约定支付租金，原告诉至法院请求判决解除该《租赁合同》及《附加合同》、判决被告搬离租赁楼房、拆除被告加建的广告牌和室内装饰装修物、修复墙体楼板后将楼房恢复原状后归还原告并支付拖欠原告的房屋占有使用费及违约金。

上述房屋所涉的土地由原告向汕头市龙湖区新溪镇西南村民委员会（原澄海市新溪镇西南村民委员会）租赁，原澄海市新溪镇村镇建设办公室向原告出具村镇私人住宅建设工程规划许可证，许可原告建设上述房屋第一层，建筑面积200平方米。

裁判结果

法院经审理认为，由于原告仅向法院提交了房屋首层200平方米的建设工程规划许可证，未能提交租赁给被告第二、三、四层的建设工程规划许可证，故判令解除原、被告签订的《租赁合同》中涉及房屋首层的部分，确认《租赁合同》中涉及房屋第二、三层的部分及《附加合同》无效。被告应腾退房屋，并拆除室外广告牌，墙体、楼板修复后归还原告；因《租赁合同》已对固定装修进行约定，故原告请求被告拆除加建的室内装饰装修物，不予支持。被告应当就有效部分向原告支付租金，就无效部分向原告支付房屋使用费，使用费参照合同约定的租金标准计算。合同无效，违约金的约定也无效，但因《租赁合同》部分有效，被告没有按期足额付还原告租金，故被告应向原告支付合理数额的违约金。

典型意义

以违法建筑物为标的物订立的房屋租赁合同无效。

所谓违法建筑物，是指未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，具体包括违反了城乡规划规定的建筑物、构筑物以及违反临时建筑管理规定的临时建筑。

否定就违反建筑签订的房屋租赁合同的效力，有利于维护城镇建设规划秩序，但为了促进交易，当事人在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，租赁合同的效力会得以补正。

本案同一幢建筑物有部分取得建设工程规划许可证，部分未取得建设工程规划许可证，因此，租赁合同的效力应分别判断，取得建设工程规划许可证的楼层对应的合同应为有效，未取得建设工程规划许可证的楼层对应的合同才为无效。

合同被认定无效后，不再涉及违约的问题，合同中有关违约金的相关条款不再适用。

从合同法的角度来说，合同无效与违约责任是两个完全不同的制度。因为违约的前提是合同有效，违约指的是违反有效合同所规定的义务所产生的责任后果，只有在合同有效的情况下，才能够存在违约。如果合同是无效的话，这个合同根本就不存在了，也就谈不上违约。违约金是违约责任形式，合同无效，违约条款作为从合同也无效。本案因原、被告签订的《租赁合同》部分有效，被告没有按期足额付还原告租金，且承诺支付原告违约金，被告承诺的违约金过分高于原告造成的租金损失，法院作出了相应的调整。

对话法官

租赁合同被认定无效，即自始不发生效力，当事人因此取得的财产应当予以返还，不能返还或没有必要返还的，应折价赔偿。因此，在租赁合同被认定无效的情况下，承租方无权依据租赁合同的约定要求出租方承担违约责任，而只能要求出租方返还未实际履行期间的租金，并主张出租方在其过错范围内承担损失赔偿责任。

承租人在签署租赁合同前，应进行必要的调查了解，以便对风险进行充分预估，避免合同履行过程中陷入被动。具体而言，如果是租赁已经建设完成的房屋，则应了解确认租赁房屋是否属于依法经相关主管部门批准建设的房屋；如果是针对在建房屋签署预租赁合同，则要关注在建房屋是否已经合法取得建筑工程规划许可证等相关文件。