2020年6月，金融街华发融御华府一期的开盘，让光明楼市成为焦点；而随后销售的玺云著花园、中海寰宇时代花园、电建地产洺悦府等，则让光明楼市持续成为焦点。

打新热潮之下，总有人问起:光明区未来发展如何，楼市是否值得打新？为此，《南方日报》、南方+推出“踩盘日记”第3期:光明篇。

在大多数深圳人眼中，光明是一个偏远、配套不完善的城区。而随着8月18日深圳地铁6号线的开通运营，光明与深圳市中心的距离瞬间被拉近——从深圳北站出发，约半小时就能到达光明中心区。轨道交通带来的出行便捷，让深圳人居住在光明，工作在福田、南山等成为可能。

事实上，自2018年9月光明行政区成立起，就有了“光明科学城”的定位。“深圳光明区，一张白纸好画图”，曾有媒体这样评价光明区。

本期“踩盘日记”，将从地铁、商业、教育等方面出发，重点关注计划年内入市的宏发万悦山、万科光年四季、金地峰境瑞府、佳兆业云峰汇4个楼盘（深圳市住建局披露信息）。

一、先复习一下光明片区规划

1、光明科学城

2018年9月，光明行政区成立，被赋予“打造世界一流科学城和深圳北部中心”的定位。2020年5月，深圳发布《光明科学城空间规划纲要》。纲要显示，深圳光明科学城规划总面积99平方公里。

光明区规划图，图片来源:深圳市规划和自然资源局

根据规划，光明科学城将建设成为粤港澳大湾区国际科技创新中心的核心功能承载区和综合性国家科学中心的重要组成部分，代表国家参与全球科技竞争与合作。目前，脑模拟与脑解析、合成生物研究、空间引力波探测等6个大科学装置，已落户光明科学城。

2、光明中心区

光明中心区是光明科学城的中间部分，规划面积8.18平方公里，定位深圳北部集商业、文化、休闲配套于一体的城市新中心。

片区内新房分布概览

8月22日，深圳市规划和自然资源局发布了“光明中心区法定图则（草案）”，规划用地8.18平方公里，规划片区总建筑规模1316万平。

光明中心区规划图，图片来源:深圳市规划和自然资源局

3、光明凤凰城

光明科学城产业转化区以光明凤凰城为基础，建设成果转化平台和产业创新平台，培育和布局未来新兴产业。光明凤凰城规划面积14.89平方公里，辖区范围内布局重大项目39个，总投资1522亿元。

凤凰城片区聚焦先进制造、企业总部、交通枢纽等功能，打造产业集聚的智造高地和功能完善的城市会客厅。目前，凤凰城片区已汇集的产业有招商局光明产业园、华星光电及莱宝高科等。

4、深圳市光明城站综合交通枢纽（光明高铁站）

“光明城站综合交通枢纽”位于光明区凤凰城片区，枢纽核心区建筑概念设计面积约14.9公顷（万平方米）。据规划，光明城还将引入深莞城际、深圳地铁6号线支线、13号线和18号线等轨道，是深圳西北部重要的交通枢纽。

媒体消息称，2020年11月底，将提交“光明城站综合交通枢纽”设计成果。

数据来源：深圳市住建局、中原地产

二、光明区长短板

1）优势

A、交通方面

深圳地铁6号线已开通运营，方便光明大道沿线出行，可快速到达宝安松岗，龙华、福田等地；13号线一期正在建设中，预计2022年开通。地铁6号线的运行进一步拉近光明片区与龙华、福田、南山等核心区域的距离。

B、教育方面

目前光明区有深圳实验学校光明校区、光明实验学校、华中师范大学附属勤诚达学校、华南师范大学附属光明星河小学（规划中）等教育资源。未来五年，光明区将建32所中小学，新增学位近6万个；其中2020年新建3所学校，改扩建4所学校，新增学位12480个。

此外，光明区还有中山大学深圳校区、中科院深圳理工大学两所大学。

C、医疗

目前，光明区有中山大学附属第七医院、深圳市中医院光明院区、中国科学院大学深圳医院3所三甲医院。其中，中大附属第七医院设计总规模为4000张病床，是华南地区单体规模最大的医院；市中医院光明院区规划床位也达到2000张。

D、商业

目前，光明中心区汇集商业共计约21万平方米，包括约7万平方米星河天地的cococity，近10万平玖龙台商业，4.5万平方米由万达运营的乐府广场。

2）不足

1、目前地铁6号线在运行，地铁13号建设中。从整体走向来看，2条地铁线呈现南北方向，对城区的覆盖面有限。

2、规划方面落实仍需时间，区域的产业落地、人口数量、商业配套、教育品质、轨道交通等仍有提升空间。

3、居住氛围和商业繁荣，需要片区成片开发作为支撑。光明中心区目前还未形成真正意义上的连片开发。

4、光明区人口数量有待进一步增加。截至2019年年底，光明区常住人口约65.80万人，管理人口约140万人，常住户籍人口约10.07万人、常住非户籍人口约55.73万人，其中侨民侨眷约1万人。而2018年末，南山区常住人口为149.36万人。

三、楼盘对比

4个楼盘同在一个片区，享有的规划利好，以及商业、地铁、自然资源等配套大致相同，差别主要体现在楼盘体量，与地铁口、商业的距离，产品品质以及开发商品牌等。

1）楼盘配套总览。以下为各楼盘与配套的距离示意，数据来源百度地图。

A、宏发万悦山

B、金地峰境瑞府

C、佳兆业云峰汇

D、万科光年四季

2）地铁

总体来看，4个楼盘均可实现步行乘坐地铁。相对而言，佳兆业云峰汇离地铁口最近，其他3个楼盘与地铁口距离均在800米以上；宏发万悦山则处于地铁站光明大街与凤凰城站的居中位置，出行可选择双地铁口。

3）教育

同一片区内，4个楼盘可选择的学校几乎相同。

共有的小学学区有东周小学、光明小学、光明凤凰学校小学部；中学学区有光明凤凰学校初中部、深圳实验光明学校、光明区高级中学（仅供参考，实际以教育局公布为准）。

差异情况见下表：

总体来看，宏发万悦山学区选择更多，小学、中学学区都有光明区外国语学校。佳兆业云峰汇则可选择中山大学附属学校小学部。金地峰境瑞府、万科光年四季可用学校情况相同。

深圳实验光明学校小学部。冯少文 摄

4）商业

总体来看，4个楼盘均可步行到达星河天地商业，对于购物影响不大。不过，由于金地峰境瑞府与星河天地商业、地铁站光明大街成三点一直状，生活轨迹更清晰。

5）社区

A、宏发万悦山

楼盘占地面积4万平方米，建筑面积25万平方米，其中，一期建面约10万平方米，包括约3.9万平方米住宅、约1.3万平方米保障性住房、约1.4万平方米商业、约7.9万平方米办公；二期则包括住宅建面约6.2万平方米，另有少量商业。

楼盘一期住宅主推89-139平方米3-4房户型，共387套（含18套复式）。

建设中的宏发万悦山。冯少文 摄

B、金地峰境瑞府

资料显示，金地峰境瑞府是“原光明农场职工诉求土地”中的地块二，由金地代建。金地峰境瑞府占地面积2.1万平，容积率≤3.5，建筑面积约7.4万平方米，其中住宅约6.8万平方米，另配建有3000平方米（9班）幼儿园。

楼盘共计632套住宅，主力户型面积为93平方米、115平方米、136平方米；2梯4户。

建设中的金地峰境瑞府。冯少文 摄

C、佳兆业云峰汇

楼盘占地面积约2.9万平方米，计容建面约13.9万平方米，其中住宅约6.4万平方米，保障性住房约1.9万平方米，商业、办公、酒店合计约4.7万平方米。

楼盘共计321套住宅，主力产品为89平方米3房户型。

D、万科光年四季

楼盘占地面积约2.2万方米，建筑面积约22万平方米。其中，住宅约10万平方米（含保障性住房户型3.2万平方米），商业及办公户型2.4万平方米，商务公寓约2万平方米。项目共规划5栋超高层建筑，包括3栋33-49层高层住宅楼，1栋40层保障房，1栋39层写字楼，另配套有1所12班幼儿园、1所18班小学。

E、小结

总体来看，4个楼盘社区规模不大，仅有宏发万悦山、万科光年四季的住宅面积均超过10万平方米（含保障住房），佳兆业云峰汇住宅面积最小，约6.4万平方米。

从物业类型来看，金地峰境瑞府以住宅为主，居住氛围纯粹；而万科光年四季小区配套则相对完善，自带商业、幼儿园、小学等。此外，宏发万悦山、佳兆业云峰汇且混杂了其他业态，居住体验一般。

从楼盘位置来看，宏发万悦山、佳兆业云峰汇由于邻近地铁高架桥、光明大道，居住或受噪音影响。

四、总结

根据现有条件，剔除价格因素，综合来看，刚改或自住购房，金地峰境瑞府或是更好选择。虽然社区体量不大，但从物业类型来看，其以住宅为主，居住氛围纯粹；宜居性好，容积率≤3.5，2梯4户的居住密度更舒适；安静，东面有星河天地阻隔来自地铁高架桥、光明大道的噪音。此外，小区内配建有幼儿园。商业方面，与星河天地商业、地铁站光明大街成三点一直状，生活轨迹更清晰。

其次，可考虑万科光年四季，社区相对更大，配套更完善，且配建有幼儿园、小学。短板是距离地铁站稍远。

投资置业方面，由于片区内有光明科学城等规划利好，深圳实验光明学校等的加持，教育、地铁、商业等配建水平也普遍在深圳人的预期内；楼市限价的前提下，4个楼盘都是不错的打新选择，毕竟买到就是赚。

光明龙光玖龙台二手房成交记录。数据来源:诸葛找房。

部分资料来源：深圳市规划和自然资源局、深圳市光明区政府、深圳市光明区教育局、南方网、深圳房信网等

【撰文】冯少文 邱永宽

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