“踩盘日记”第1期

“地铁一响，黄金万两”，一条地铁线给片区带来的变化，有目共睹。8月份开通的深圳地铁6号线就是例子，对于市民而言，此前去光明都得鼓起勇气；而通车后，从福田到光明区政府，仅1个小时，从深圳北站出发更是半个小时内就能到达。

关于地铁带来的附加值，或体现得更直白。此前，互联网甚至流传一张关地“地铁6号线开通，房东涨租”的消息。

如今，让坪山市民翘首以盼的是，深圳地铁14号线、16号线。14号线最高运营时速120公里，一期工程自岗厦北站至沙田站，预计于2022年12月28日开通试运营；16号线，全线工程则计划于2023年7月开通运营。

由此来看，深圳地铁14号线、16号线开通后，将填补坪山无地铁的空白。而时间方面，则都集中在未来2-3年内开通。如果跟上这波节奏，跟着地铁去买房，也就是说，今天买入坪山新楼盘，交房入住后就能享受地铁带来的便利了。

据此，《大湾区楼市观察》推出“踩盘日记”坪山新盘篇，包括东关珺府、玺悦台、兆邦基碧湖春天三个楼盘，均为近期入市项目。

需要说明的是，对于恒大城、财富城、心海城等坪山老牌大盘不再赘述，本文着重发现新楼盘。

一、地铁16号线江岭站:东关珺府

东关珺府项目位于坪山区马峦街道江岭路与比亚迪路交汇处西北侧。根据坪山住建局9月3日披露，东关珺府本次拟申请第1栋A、B、C座住宅预售，共651套。

项目沙盘。

深圳房信资料显示，该项目为江边片区城市更新单元于2012年纳入深圳市城市更新单元第五批计划，拆除重建用地面积约18.8万平，更新方向为居住等功能；分三期开发建设，拟建成集商品住房、商务办公、商业等多业态于一体的城市综合体，占地面积约12万平，总建筑面积约53万平。

其中，东关珺府为江边片区城市更新项目一期，由深圳市东凯置地投资有限公司进行开发，占地面积约3.2万平，建筑面积约24.3万平，容积率5.26，主力户型为建面约80平至110平的三至四房，共计约1500户；规划有1万平的商业面积，自带一所9班幼儿园及54班九年一贯制学校（万科代建）。

交通方面，地铁16号线（在建）江岭站距离东关珺府项目直线距离约600米，预计2023年12月建成通车；地铁14号线、云巴1号线距离东关珺府项目直线距离均超过1公里。

学区 方面，政府资料显示，东关珺府2020年小学学区属于坪山中心小学、坪山第二外国语学校大学区招生范围，初中学区属于坪山中学与坪山第二外国语学校大学区招生范围。坪山住建局提醒，2020年以后所属学区范围以坪山区教育局当年公告为准。

此外，项目享有区域内“六馆一城”、燕子湖国际会展中心、深圳自然博物馆等优质配套。

后期，随着项目本身及方直谷仓府、心海城、江岭广场城市更新单元、东门老街旧改及三洋湖旧改等改造的持续开发建设，片区面貌和配套将有明显提升。

项目样板房:

二、地铁14号线朱洋坑:玺悦台

玺悦台项目位于坪山区龙田街道规划老坑路与松景路交汇处西北角，项目距离最近的是在建14号线“朱洋坑站”，直线距离超过1公里；根据坪山住建局披露，本次则拟申请预售02地块第1、5栋住宅和商业，共309套，销售表示，预计9月中旬开盘，精装交房。

项目整体可售房源1060套，配建有12班幼儿园3225.35平方米。学区方面，政府资料显示，其2020年小学学区属于坑梓中心小学、坪山同心外国语学校共享学区招生范围，初中学区属于光祖中学与坪山同心外国语学校共享学区招生范围。

周边自然资源较为丰富，有五丰农场、松子坑森林公园等绿色景观资源配套。虽说老坑社区这一带发展较为滞后，各项配套资源缺乏，但是坐地铁14号线一站即达坪山广场，2站即达沙湖站。

周边不利因素方面，政府资料显示，项目北侧约200米处为工业聚集区，周边存在深圳市恒峰五金有限公司、深圳市万力佳塑胶五金制品有限公司、百力佳塑胶五金制品厂、深圳市写意轩家具制造有限公司等企业。

项目样板房:

三、地铁14号线沙湖站:兆邦基碧湖春天

兆邦基碧湖春天项目位于坪山大道和汤坑路交汇处，直线距离地铁14号线（建设中）沙湖站约4.5公里。碧湖春天花园项目原为汤坑第一工业区旧改，根据规划，项目分为四个地块，分别为东、南、北花园及幼儿园，均有空中连廊连接。坪山住建局披露，本次拟申请预售均为住宅，共377套。

实际上，项目周边规划旧改较多，但目前来看商品房和基础配套较为匮乏，教育和商业配套在很大程度上需要依赖规划旧改的落地。

据深圳房信网，住宅项目和市政配套建设多集中于锦龙大道以东的区域，如力高君御国际、金尊府、龙光玖云著、中山学校及中小企业总部基地等诸多项目。而锦龙大道以西区域则规划有大量旧改项目，片区目前已有碧桂园、恒大、卓越、大族、泰富华、华盛、兆邦基等知名房企入驻，未来将为该区域提供大量住宅、商业和教育等配套资源。

目前，项目周边的华谊兄弟文化城和碧桂园凤凰国际公馆为新落成项目。

学区方面，政府资料显示，碧湖春天项目2020年业主所属小学学区为汤坑小学招生范围，初中学区为中山中学和新合学校大学区招生范围。不过，由于学区内幼儿园和中小学的学位紧张，申请学位按规定积分排队录取，但不能确保小区内所有自购房类业主子女就读。

【撰文】冯少文