从2018年年中的20.16亿元，到去年的35.16亿元，再到今年年中的62.71亿元，碧桂园服务的中报营收翻了三倍多。

8月26日，碧桂园服务（06098.HK）发布中报，营收同比增长78.38%。毛利和归母净利润分别达到23.33亿元和13.15亿元，都取得了超过60%的同比增幅。22.25%的平均净资产收益率虽然同比下降，但仍保持在20%以上的高位。

从中报来看，截至上半年末，签约面积达7.46亿平方米，收费管理面积3.20亿平方米，与年初相比增加15.5%，其中独立第三方的拓展就有8500万平方米。而社区增值服务收入实现了近乎翻倍的增长，达到6.03亿元。

碧桂园服务管理层亮相2020年中期业绩发布会。

继续高歌猛进

近几年，多家房企拆分物管企业上市，并在上市后展现出惊人的爆发力，这直接体现在股价和财报数据上。

截至南方+记者发稿时，碧桂园服务8月27日报收54.60港元，大涨7.06%，盘中还一度冲至54.80港元，达到上市以来的最高股价。华创证券和中信建投都给了碧桂园服务“买入”评级，目标价分别定为61.00港元和64.01港元。

这些都足以体现市场对碧桂园服务上半年业绩的满意程度。中报显示，碧桂园营收大涨，且增速与去年相比还提高了3.97个百分点。归母净利润的增速比去年低了12.45个百分点，但仍然达到60.96%。毛利增速同比有所下降，但依旧是69.3%的高增长率。

碧桂园服务上半年主要财务数据。来源:东方财富网

碧桂园服务公告指出，由于附属公司碧桂园生活服务因“高新技术企业”资格于 2020 年到期，导致所得税率由上年同期的优惠税率 15%变更为 25%。此外其期内发行可换股债券计提的利息开支约人民币 18.8 百万元。剔除所得税率、可换股债券及“三供一业”业务分部因素影响外，净利润率是保持略微增长的。

上半年碧桂园服务负债水平有所扩大，负债总额112.64亿元，与2019年末相比增加46.74亿元，增幅为70.92%。同时总资产取得47.12%的增长，因而截至上半年末，碧桂园服务的资产负债率为62.41%，与上年末相比增加约8.7个百分点。

对于负债率的增长，碧桂园服务首席财务官兼联席公司秘书黄鹏在业绩会上表示，主要因为业主预收款和预交款，“疫情期间我们发起预收款送服务活动，给公司带来了十几亿的预存，形成了合同负债，这部分其实会带来现金流。”

社区增值服务发展迅速

从规模上看，碧桂园服务是当前上市物管企业中“巨无霸”级的存在。中报显示，除“三供一业”业务外，上半年末碧桂园服务合同管理面积已高达7.46亿平方米，与上年末相比增长6110万平方米，收费管理面积达到3.20亿平方米，增长4340万平方米。

巨大的管理面积给碧桂园服务贡献了一多半的营收。其上半年物管服务收入约为39.99亿元，占总营收的63.77%，同比增长57.3%，该部分毛利率上升2.4个百分点，达到38.1%。其余营收由增值服务、其他服务和“三供一业”收入构成。

值得一提的是，上半年碧桂园增值类服务合计达到12.77亿元，增幅为41.42%，而其中的社区增值服务占到6.03亿元，同比大增96.42%。

“社区增值服务发展聚焦社区生活全周期服务，形成了新的增长点，”黄鹏举例表示，上半年业务收入结构也持续优化，增值服务创新增速超过300%，占比达到28.6%，拎包入住做了业务布局升级，上半年增速达到213%，家政服务打通业务闭环形成规模化，总体营收达到1.13亿元。

不过黄鹏也表示，非业主增值服务受到疫情影响，开工和接触式销售相对比较少，提供房产专业服务的业绩贡献占比稍有下降，但是通过为开发商提供车位和去化的服务，上半年非业主增值服务仍然取得13.2%的增长。

而在“三供一业”方面，碧桂园服务管理层表示，在与央企合作后成功落地了“三供一业”改革，实现了职工家属小区的平稳顺利接管，为工矿接管也做了铺垫准备。黄鹏表示，如今“三供一业”一开始第二阶段的工作，相信今年下半年毛利率会有一定程度的提升，但整体来说今年对“三供一业”的盈利预期不宜过大。

未来提升空间巨大

频繁收并购也是上市物管企业的重要特征，今年上半年，碧桂园服务以135万元收购浙江嘉杭物业27%的股权，5月又收购上海金晨物业、文津国际保险经纪两家企业100%股权，另外还以1382.3万元向第三方收购若干其它物业管理公司。进入下半年，碧桂园生活服务集团还收购了城市纵横100%股权。

此外，今年4月碧桂园服务还通过碧桂园物业香港，收购了合富辉煌3.53%的股权，不过黄鹏表示，合富辉煌是一个纯粹的财务投资。

大型物管企业频繁收并购的背后，是物管企业数量众多，规模参差不齐的现实。碧桂园服务执行董事兼总裁李长江在业绩会上就表示，现在有23万家物业企业，龙头物业企业在市场占有率方面的确有所提高。原因主要是通过品牌去拓展的市场数量规模，通过资本、资金同别的物业公司合作产生新的收入，增加了新的规模，以及通过城市服务等新领域。

“但如果放大到整个行业来说，分散度依然很高，集中度仍然还是很低，”在李长江看来，碧桂园服务距离真正意义上的成功仅仅是刚刚起步。他认为，未来龙头物业企业在物业服务费、基础服务费收入、城市服务收入会增加，增值服务的收入也会显著上升。

“如果成功要走一万步的话，我们现在还差九千步，”李长江表示，对于未来，碧桂园服务会一步一个台阶地往上走，不会停下前进的脚步，“相信收入方面会有惊喜。”

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【记者】葛政涵

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