8月26日上午，广州市人大常委会第四十次会议审议《广州市物业管理条例（草案二次审议稿）》（以下简称“二审《草案》”）。

本次常委会是对《广州市物业管理条例》的二审，今年10月将进行三审表决。此前，《广州市物业管理条例》于去年12月经广州市人大常委会一审。

与一审相比，二审《草案》明确了物业在高空坠物、垃圾分类等方面的职责，对物业费调价程序进行了规范，明确了业主共同决定事项表决比例等。

物业需采取安全措施预防高空坠物、监督垃圾分类

二审《草案》明确物业服务人的具体职责。补充物业服务人在垃圾分类、高空抛物、房屋外立面管理、突发事件应对等方面的职责。

物业服务企业和其他管理人需按照物业服务合同约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，同时负责房屋外立面的维修、养护和管理，并采取必要的安全保障措施，防止从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落的物品造成他人损害等。

在生活垃圾分类、养犬等方面，物业服务企业和其他管理人需指导和监督业主、物业使用人进行生活垃圾分类，对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防、养犬、城市管理等法律、法规的行为，及时采取合理措施制止、向有关行政管理部门报告并协助处理。

发生自然灾害、公共卫生等突发事件以及火灾和供水、排水、供电、供气等安全事故时，物业服务人应当采取应急措施，并及时向有关行政管理部门和专营服务单位报告，协助做好处置工作。

规范物业费调价程序，调整需由相关业主共同决定

由于实践中因物业服务收费引发的矛盾纠纷较多，存在调价机制不完善、传统包干制收费方式弊端多、信息不透明、业主恶意欠费等问题，二审《草案》对物业服务费、收费方式、调价程序、交纳义务等作出具体规范。

二审《草案》明确，物业服务费标准应当保持相对稳定。因物价变动、职工最低工资标准调整等原因，需要调整物业服务费标准的，物业服务人应委托会计师事务所对上一年度物业项目经营情况进行审计，将审计报告在物业服务区域内显著位置公示三十日以上。

物业服务人还需制定调整收费标准的方案，调整方案包括拟调整收费标准的范围和理由，调整后的收费标准、服务内容和服务标准等事项，将调整方案在物业服务区域内显著位置公示三十日以上;调整方案应当与业主委员会协商，并由调价范围内同类型物业的业主共同决定。

业主共同决定事项表决比例明确

二审《草案》明确了业主共同决定事项对业主参与人数和表决人数的比例要求，并修改了使用物业维修资金等只涉及部分业主权利事项的表决方法，降低业主表决通过的难度，维护业主权益。

《条例》规定，下列事项由业主共同决定:

1、制定和修改业主大会议事规则;

2、制定和修改管理规约;

3、选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

4、选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;

5、使用建筑物及其附属设施的维修资金;

6、筹集建筑物及其附属设施的维修资金;

7、改建、重建建筑物及其附属设施;

8、改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动;

9、有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

决定业主自行管理、物业服务合同、物业服务费、业主共有资金、业主委员会成员及专职工作人员补贴标准等事项属于有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

二审《草案》明确业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。

筹集建筑物及其附属设施的维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施，改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。

决定其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

在物业服务区域内，使用维修资金等仅涉及部分业主的共有和共同管理权利的事项，由该部分业主共同决定。

补充专项维修资金纳入业主共有资金支出

二审《草案》明确将补充专项维修资金纳入共有资金的使用范围，规定业主共有资金应当用于物业管理的下列支出:

1、补充维修资金;

2、共用部位、共用设施设备的维修养护费用和专项财产保险，但物业服务合同另有约定的除外;

3、业主委员会的办公经费，业主委员会委员的补贴，业主委员会专职工作人员的薪酬，召开业主大会会议所需费用;

4、对业主共有资金的审计费用;

5、业主共同决定用于物业管理的其他费用。

业主共有资金管理单位可以在物业服务合同中约定业主共有资金列支的相关内容，可以制定业主共有资金年度使用计划，经业主大会决定后使用业主共有资金。

明确物业管理委员会的成立和解散条件

广州于1998年开始出现业主组织，包括业主大会和业主委员会。目前，广州全市已成立业主组织976个，占比不足三成。

针对无法选举产生业主委员会的情形，条例创设物业管理委员会制度，赋予物业管理委员会组织业主共同决定物业管理事项的职能。

住宅物业(含商住一体物业)符合下列条件的，街道办事处、镇人民政府应当在本条例施行之日起一年内组织成立物业管理委员会:

1、已划定物业服务区域;

2、已交付使用的专有部分面积达到建筑规划总面积百分之五十以上;

3、未成立业主委员会，或者需要重新选举业主委员会。

非住宅物业符合规定条件的，街道办事处、镇人民政府可以根据需要组织成立物业管理委员会。物业管理委员会自业主委员会选举产生之日起停止履行职责，并在十日内与业主委员会办理移交手续后解散。

二审《草案》还明确了街道办事处、镇人民政府和居民委员会在召开业主大会会议、选举解散业主委员会、新旧物业服务企业交接等方面的具体职责，以及房屋行政主管部门的指导监督职责。

街道办事处、镇人民政府和居民委员会应当依法指导和协助业主召开业主大会会议、选举业主委员会，监督业主大会、业主委员会依法履行职责，协调处理物业管理纠纷。

街道办事处、镇人民政府应当将物业管理纳入社区治理工作，根据需要建立物业管理联席会议制度，加强对物业管理活动的指导、协助和监督。

居民委员会应当建立业主、业主委员会和物业服务人协调机制，协助街道办事处、镇人民政府指导和监督社区内物业管理活动。

【南方日报、南方+记者】郑慧梓