深圳楼市调控升级的政策正式落地。15日，深圳市住房建设局等八部门发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》(下称通知)，共计八条，从限购、限贷、打击“假离婚”、豪宅线调整等多方面打击楼市炒作行为、抑制房价过快上涨。值得注意的是，通知明确：深户居民家庭、成年单身人士（含离异）须在本市落户满3年，且能提供购房之日前在本市连续缴纳36个月及以上个人所得税或社会保险证明，方可购买商品住房。非深户居民家庭、成年单身人士（含离异）继续按照提供购房之日前在本市连续缴纳5年及以上个人所得税或社会保险证明方可购买商品住房的规定执行。

深圳市官网截图。

此次新政出台的背景是，今年4月以来，深圳房地产市场交易较活跃，二手房价格上涨过快，部分热点片区热点楼盘出现新房抢购、二手房挂牌价虚高等现象，引起广泛关注。对此，深圳市委市政府高度重视，市住房建设局等部门迅速采取行动，深入核查情况，及时进行回应。随后，开展了房地产市场专项治理行动，对捂盘惜售、哄抬房价、虚假宣传、发布不实言论等行为进行了严厉打击。

近年来，深圳作为人口持续净流入的一线城市，房地产市场供求关系曾经一度变得紧张，也给一些游资提供了炒作的空间。针对本次政策调整，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉博士用“略微超出市场预期”来形容。他认为这对于炒房客将是一次精准打击。

2016年10月4日，深圳市出台的《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施》（简称“新深八条”），亦含有限购、限贷措施。时隔三年多后，当地主管部门再次对市场进行严格调控，被认为是一次限购限贷的升级行为。南方＋记者注意到，相比于2016年的“新深八条”，本次新政在对外地人的限购政策上，延续了“新深八条”的措施，如非深户居民家庭、成年单身人士(含离异)继续按照提供购房之日前在本市连续缴纳5年及以上个人所得税或社会保险证明方可购买商品住房的规定执行。

对于升级调控政策，深圳市住建局解释称，近几年，深圳因落户即可购房的政策，一定程度上加剧了市场供需矛盾，这对于早期已落户深圳并连续多年在深圳工作的市民不公平。为此，通知要求，深户居民家庭、成年单身人士(含离异)须在本市落户满3年，且能提供购房之日前在本市连续缴纳36个月及以上个人所得税或社会保险证明，方可购买商品住房。

数据显示，仅2017年-2019年，深圳市户籍人口便增加了110万。这对当地的住宅供应造成了压力，成为推动楼价上涨的主要原因。

为了绕过限购或者降低首付比例购房，一些城市近年还出现夫妻双方合谋“假离婚”的现象。对此，通知要求，夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。

不过，深圳市住建局表示，户籍居民家庭限购2套住房，对户籍成年单身人士、非户籍居民家庭限购1套住房的政策，仍按照“新深八条”执行。

新政将意味着，在深圳买房的贷款门槛将大幅提高，若居民有房而再次申请房屋贷款，其首付比例将升至80%，这对于改善型住房、尤其是高端住宅的购买群体来说，无疑将增加较大的资金负担。

记者注意到，在限贷政策上，本次通知几乎保留了2016年“新深八条”的全部规定措施。在此基础上，增加的限贷政策一共有两条，具体来说，一是购房人家庭名下在本市无房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买非普通住房的贷款首付款比例不低于60%；二是购房人家庭名下在本市拥有1套住房的，购买非普通住房的贷款首付款比例不低于80%。

这实际是将普通住宅与非普通住宅的贷款比例进行了分层。通知还细化了普通住房认定标准，明确提出享受优惠政策的普通住房应当同时满足以下条件：一中住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上；二是单套住房套内建筑面积120(含本数)平方米以下或者单套住房建筑面积144(含本数)平方米以下；三是实际成交总价低于750(含本数)万元。对此，深圳市住建局解释，为积极发挥差别化住房信贷政策调节房地产市场作用，切实保障刚需，结合房地产市场形势变化，对该市差别化住房信贷政策作进一步完善。市场人士则认为，大幅提高非普通住房的首付比例，将有力打击炒作学位房的行为。

实际上，深圳市住建局也提到，当前深圳市热点片区部分楼盘因区位、学位等因素，出现抢购现象，不利于该市房价和市场预期的稳定。为此，《通知》才对社会关注度高、预计购房人数较多的热点楼盘，提出严控认购人数，要求优先满足无房居民家庭购房需求，并根据在本市缴纳个人所得税或社会保险时间长短等因素制定楼盘销售方案，合理确定房源和认购人数比例，确保有限住房资源优先销售给无房自住家庭。

记者了解到，近期，深圳市住房建设局将加强对房地产市场秩序的整顿。在新政出台后表示，该局即表示将继续会同市场监管、公安、网信、金融监管等相关部门，持续开展房地产市场秩序整顿工作，对涉嫌存在捂盘惜售、价外加价、虚假广告、发布虚假房源、恶意哄抬房价、违规挪用各类信贷资金进入房地产市场、捏造和散布不实言论等违法违规行为的房地产开发企业、中介机构及从业人员、各类贷款主体、个别业主，依法依规采取约谈、暂停网签、停业整顿、取消从业资格、吊销营业执照等处理措施，涉嫌犯罪的移交司法机关处理。相关违法违规信息公开曝光，并纳入房地产行业诚信系统、公共信用信息系统等予以联合惩戒。

深圳住建局表示，下一步，深圳将进一步夯实2018年出台的住房新政，加快构建公共住房和商品住房6：4的住房供应和保障体系，让更多的市民通过政府提供的公共住房解决住房困难。一是加大居住用地供应，今年计划供应居住用地3平方公里以上，比往年增长一倍以上。今后新增土地将主要用于公共住房建设。二是增加商品住房供应，今年新开工商品房1200万平方米，是往年600万-800万平方米的近两倍；下半年计划入市商品住房项目80多个，预计供应房源面积超过500万平方米、超5万套。三是加大公共住房建设，今年建设筹集公共住房不少于8万套，确保完成“十三五”期间建设筹集40万套公共住房的目标。

【记者】冯善书