借助入户炒房，借助离婚炒房，借助豪宅炒房，同一小区业主抱团抬价，再加上违规信贷资金入市，以及中介机构机构的推波助澜，深圳今年上半年的楼市火爆异常，一度出现万人参与摇号、开盘秒光等等过热现象。

7月15日上午9时30分，深圳市启动新一轮楼市调控政策，给这一切按下了暂停健。由深圳市住房建设局等8部门共同发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》 。《通知》中发布八条调控措施（下称“新八条”），深圳的限购限贷等调控措施瞬间加码。

仅仅一个上午过后，之前有资格买房的人，没资格了；之前可以首付三成的，对不起，要首付五成了。有房的人不要再惦记打新了，接下来的新盘要优先满足无房刚需。

“新八条”中规定——

深户人员须落户满3年，且在深连续缴纳36个月及以上个人所得税或社会保险证明，方可购买商品住房。非深户居民人员继续按照5年个人所得税或社会保险证明方可购买商品住房的规定执行。夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房 的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。同时，将个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年。并进一步明确豪宅与普通住宅标准，750万元以下才可算普通住宅。

深圳这次出台和‘新八条’一方面将增加楼市投机炒作的交易成本，会对投机炒作起到明显的抑制作用；另一方面也给全国其他的热点城市，特别房价涨得比较快的城市一个示范，发挥地方政府的主体作用，结合自己的实际，充分运用经济手段，特别是税收手段，加强楼市的调控，抑制投机炒作。”深圳市房地产研究中心主任王锋说。

八条政策中七条针对二手房

今年上半年，深圳楼市到底发生了什么？

今年年初以来，虽然深圳面临新冠疫情的影响，但房地产市场的活跃度比较高。今年前6个月，新房的成交量增长幅度不大，半年同比增长1.6%，价格同比上涨5.5%，与政府的调控目 标基本一致；但二房半年成交量增长46%，价格大大超过了新房，达到每平米6.5万，一手房与二手房价格倒挂了一万元，二手房市场出现了过热现象。根据深圳市房地产研究中心对深圳每 月商品房成交量监测，今年以来，深圳楼市二手房成交量明显放大，除二月份因春节及疫情影 响较低之外，其它各月月均成交均在8000套左右，其中6月份成交突破10000套，而在正常时期深圳二手房成交约在每月五六千套。“今年上半年的二手房成交数据与2016年楼市过热时二手房火爆成交量类似。可以看出，深圳楼市今年以来出现了异动，尤其是二手房市场，在内部和外部因素的作用下，出现了投机炒作现象。”王锋解释。

在德高行科技有限公司董事长白波看来，深圳房价涨成现在这样子，已经与工薪阶层没有关系了。“对工薪阶层而言，哪怕不涨也买不起，即使你有房票也很多年都买不起。”他认为 ，深圳房价上涨必将在深层次影响深圳的营商环境，最大的负面影响则是人才的引进。“居住成本居高不下，会导致个人可支配收入降低。相比而言，其他二线城市发展潜力增多，同样薪酬下的生活条件好于深圳。我们现在两类人很不好招，一是技术人才，一是普通岗位。尤其是技术人才，普遍要求的薪酬都很高，这也与他们所感知的市场需求、生活成本有关，其中最大头的便是居住成本。”

此次过热既然表现在二手房市场上，二手房市场自然成了政策关注的焦点。“此次政策的针对性应该说是非常强，特别是针对二手房市场当前过热。按照国家对于房地产市场长效机制建设的要求，综合采取了行政、金融、税收等一系列手段，加强房地产市场调控。此次调整的八条政策中，除了有一条是对新房销售采取严格管理认筹人数的要求以外，其他基本上都跟二手房市场的过热是有关系的。”王锋分析。

综合施策将保障市场平稳健康

早在此次政策出台之前，深圳楼市便已山雨欲来。先有自媒体披露住建部官员来深调研 ，又有深圳市住建局赴长沙考察调控政策的传闻流传。易居研究院智库中心研究总监严跃进说 ，关于政策收紧此前也有类似说法，说明深圳人对此政策预期比较大，也说明深圳房价上涨较快，背后的房源不足、预期不稳等问题引起了高层重视。

严跃进认为，此次深圳推出的“新八条”中有很多政策创新，例如对户籍人口落户及缴 纳社保和税收三年以上才有资格购房，便严格了对户籍人口购房资格缺乏约束的管制。“让深圳入户人口必须具备社保条件才可以买房的政策，也说明近期通过入户来炒房的行为确实存在 。未来，相信深圳也会继续落实房住不炒政策，这对缓解房价矛盾稳定预期也有积极作用。”

通过离婚来获取购房资格的漏洞也给堵上了。王锋说，离婚三年以内的购房套数跟离婚 前的家庭购房情况要结合起来，如果说家庭已经有两套房了，那么三年内是不能再购房的。如 果家庭已经有一套房，那么离婚后，无房的一方还是可以再购一套房。这样一来，既体现了政 策的人性化，让人在离异之后不至于无房居住，同时对借助离异炒房起到了抑制作用。

王锋认为，此次“新八条”的几个特点主要是： 保障刚需、抑制投机；手段丰富、措施完善；规范秩序、打击炒作。这些丰富的手段和措施主要有：

●金融政策，对于lpr（贷款市场报价利率）下调之后，不可避免地出现加杠杆炒房的 问题。深圳提出了合理确定lpr下调以后的加点下限，保持房贷利率的稳定，避免加杠杆炒房 。

●对于普通住房和非普通住房实行了差别化的信贷政策。之前是无房无贷首付30%，无 房有贷首付50%，有房有贷首付70%。此次将购买普通住房和非普通住房区分开来，对于非普通 住房提高了10%。

●税收方面对契税评估价进行了调整，遏制市场投机炒作。

●对非普通住房的标准进行了调整。在去年11月政策的基础上，增加了价格标准，更精准地区分普通住房和非普通住房，通过税收手段遏制非普通住房炒作。

●将个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年。此前降到2年是为响应国家去库存 政策，此次在全国率先恢复为5年，将体现对投机炒房的抑制作用。

●完善交易价、评估价、登记价“三价合一”，将房屋抵押合同纳入网签，则可以避免市场的一些投资主体借助高评高贷的方式来加杠杆炒房。

“应该说，对于深圳前段时间房地产市场出现的问题，通过‘新八条’政策的综合施 策、全面调控，均有针对性措施，对于深圳楼市在今年以及今后一段时间的市场平稳健康发展，将会起到非常好的作用。”王锋认为。

保护刚需避免误伤首套购房者

林先生在深圳罗湖有一套已购置了5年多的小两房，同时他也是深户。本次新政出台后，林先生比较了一下新旧政策，发现自己符合各个条件。“看到新政，老实说，我有一些窃喜。 ”林先生告诉南方+记者。

林先生介绍，其在深圳罗湖生活了10余年，靠自己能力买了一套小房子，但现在的居住空间难以满足家庭需求。此前他曾多次尝试换房，但一直不成功，主要是手头费用不够，且看中的房源涨价太快。随着房价上涨，换房的压力越来越大。这次新政出台，林先生认为会出清一批投资客，尤其是外地投资客，这对长期扎根深圳的本地人来说，是一大利好。

但是，新政也让他担心二手房的供应量会大大缩水。比如，新政提出个人住房转让增值税征免年限由2年调整为5年，这样会不会导致可供选择的二手房源大大减少，也导致自己此前买的房子推向市场更不好卖。

市民李小姐在“新八条”出台后，仔细阅读之后发现自己买房更难了。她虽是深户， 也在深圳工作了5年，但是社保却是公司在广州缴纳。这就意味着新政出台后，现在无法买房。“从政策本身来看，我觉得挺好的，整体看就是要调控楼市，但对于我们这种有想在近年买房的刚需小年轻来说，着实有点惨。”李小姐称，她的社保现在调到深圳还需要再等三年，三年后深圳是什么情况谁都不知道。

深圳中原董事总经理郑叔伦认为，“新八条”虽然进一步提高了购房门槛，并对金融税收等政策实施了差别性调整，但总体上均遵从中央“房住不炒”精神，主要是针对已经拥有房产的客户来说条件提高，尽量避免误伤首套客户，保护刚需。同时，为了打击利用二手房炒作楼市，这次政策也明确要求行业要配合，信息公开报送，相信公开信息后，可以避免市场恐慌 。

【记者】李斌  李荣华