一部《安家》电视剧的播出，道出了普通人购房过程中的酸甜苦辣，特别是购买二手房时，人们面临的法律风险要比一手商品房大得多。近日，广州增城法院就审理了一起房屋买卖合同纠纷案件。

该案中，原告与被告签了房屋买卖合同，并实际入住。但是，因购买房屋的产权未满两年，双方约定两年后过户，不料，合同履行过程中，房子却被查封了，导致无法过户，该怎么办？

房屋产权未满两年

买房居住不过户

记者了解到，原告阿培（化名）寻觅了多处房源后，最终看中了被告阿健（化名）位于增城荔城的房产。双方经价格协商，同意以100万元的价格成交。

2017年12月10日，两人签订了《房地产买卖合同》。与此同时，阿培向阿健支付了购房定金20万元。

虽然所购买房屋的地段和价格都令阿培较为满意，但房子却存在一个问题——产权未满两年。根据现时二手房买卖的政策，获得房产证未满两年不能进行买卖。

阿培知悉这一情况，但仍与阿健签订协议，并约定：签订合同当天起卖方交楼给买方使用，买方每月代卖方垫付按揭款；待房产产权满两年后，即2019年2月，卖方配合将房产过户至买方。

房屋一朝被查封

过户不成悔不当初

合同签订后，阿健依照约定，将房屋交付给阿培使用，阿培随后入住。

原以为安心等两年，办理了过户手续，房子就真正属于自己了，但在2018年12月，阿培却发现阿健欠下大量债务无力偿还，涉案房屋已被其他法院查封，导致无法过户。

阿健也失联了。为了维护自身的合法权益，阿培将阿健诉至法院，请求法院解除双方购房合同，双倍返还自己的购房定金以及先行垫付的房屋按揭款。

广州增城法院经审理认为，双方签订的《房地产买卖合同》合法有效，均应恪守履行。阿健欠下外债导致涉案房屋被法院查封，致使原告阿培的购房目的无法实现，其行为已经构成违约。

因此，阿培请求解除《房地产买卖合同》，理据充分，法院予以支持。根据合同中约定的条款，阿健作为违约方，需向阿培双倍返还定金以及返还前期已垫付按揭款。

法院判决，解除阿培与阿健于2017年12月10日签订的《房地产买卖合同》；阿健向阿培返还44万余元。

法官提醒，不动产所有权以登记为要件，只有办理了产权过户登记，才算真正取得不动产的所有权。但现实中，出于减少税费、规避限购政策等目的，不少二手房买卖合同作出了出证满2年、甚至满5年过户的约定。

在此等待期间，卖方仍为房屋登记的权利人，即使房屋被司法查封或拍卖，买方都可能无从知晓，一旦涉及产权的变更、抵押、查封等事项，均可能造成买家所有权落空，甚至带来重大经济损失。

法官建议，购房者慎重考虑购买这种无法及时过户的房子，避免产生不必要的法律风险。

【记者】陈伊纯

【通讯员】江丽仪