根据4月24日发布的2019年报，华夏幸福（SH.600340）营收1052.1亿，同比增长25.6%，归属上市公司股东净利润146.12亿元，同比增24.4%，整体毛利率43.7%。

年报发布后，市场多持肯定态度，不过前几年的“跌跌撞撞”仍然让人们对这家专做产城项目的房企有所担忧。根据年报，华夏幸福的经营性现金流为-318.19亿元。

市场对业绩满意

华夏幸福2019年各项业绩数据指标都有着良好的表现，营收、归母净利润指标增幅均超过24%，过去五年净利润年复合增长率达32.1%。年报指出，华夏幸福的投资运营的园区新增签约投资额1956.13亿元，比去年同期上升17.8%，新增签约入园企业545家，平均单家新增签约额比去年同期高出51.8%。

同时与一些房企近似于“铁公鸡”的做法不同，华夏幸福通过年报宣布向全体股东每10股派发现金股利15元（含税）并以资本公积金每10股转赠3股，按照截至4月24日的总股本计算折合现金分红45.199亿元，从历史数据来看，这已是华夏幸福连续五年现金分红占净利润比重不低于30%。

或许是因为业绩和分红的表现，市场对这份报告的态度是积极的，在25日发布后，华夏幸福在此后的头一个交易日（27日）便大涨8.76%，28日盘整后，又在29日大涨3.47%，截至29日的收盘价，华夏幸福用3个交易日实现12.8%的股价涨幅。

南方+记者搜索发现，多家证券机构给华夏幸福的2019年报予以正面评价，评级也多为“买入”“推荐”“优大于市”等，从某种意义上也体现市场对华夏幸福经营情况持肯定态度。

经营性现金流连续为负

年报显示，与其他上涨数据相比，华夏幸福经营性现金流净额却显示为-318.19亿元，这一数字是2018年时（-74.28亿元）的约4.28倍。这已是华夏幸福连续第三年经营性现金流净额为负值，在2017年时，该项指标为-162.28亿元。

有业内人士分析认为，在归母净利润仍有24.4%涨幅的背景下，经营性现金流下滑，通常是因为公司出现了销售赊销或持续加大投资力度等行为。报告中提到，2019年末华夏幸福应收账款468.71亿元，比上年增加36.10%，占总资产的比例也提高至10.24%，报告指出该项原因系应收政府园区结算款增加。

事实上，上交所在2018年时就曾在对华夏幸福的问询函中提及当年应收账款余额189.1亿元，较上年同期增长99.04%。当时华夏幸福的回复是公司业务特点、模式以及公司规模扩张发展带来的阶段性差异，属于业务开展的正常现象，并指出其中185.33亿元应收政府园区结算款中98%以上均为一年内。

4月26日，华夏幸福召开2019年度网上业绩说明会，根据有媒体发布的会议实录，有人在现场向管理层抛出经营性现金流持续为负的问题。对此华夏幸福副总裁兼财务总监吴中兵表示，年内各个季度经营性净现金流呈现出好转的趋势，四季度经营性现金流为77亿元，已经转正。

吴中兵表示，今年一季度虽然受开发模式和疫情叠加影响仍为负，但呈现出逐渐好转的趋势。将进一步提升整体经营稳健性，推动规模与效益的双增长。公司会推动存量资源的优化利用，优化经营性净现金流。而根据此前发布的季度报告，华夏幸福一季度经营性现金流为-125.12亿元。

平安入股之后

此前几年，有关华夏幸福的消息多与中国平安有关。

华夏幸福于2018年引入平安,彼时双方曾达成对赌协议,要求此后三年的净利润分别不低于114.15、144.88、180.01亿元,目前华夏幸福2018、2019两年都已完成任务,按此计算,只要2020年净利润在去年基础上再增加约23.2%,华夏幸福即可全部完成净利润增长的要求。

此前华夏幸福曾因环京区域市场环境和政策变动问题，发生销售低迷和回款等问题。年报显示，2019年华夏幸福销售额为1431.72亿元，与2018年相比下降约12%，甚至低于2017年1522.12亿元。

不过，据吴中兵在业绩说明会上的说法，自中国平安先后两次入股以来，公司已经逐步地回归了正常的经营发展节奏。

华夏幸福董事会秘书林成红也在会上表示，随着重要股东中国平安的入股，公司明确的定位是成为中国平安重要战略协同的企业，从公司治理到业务发展，公司获得了全方位的提升。包括治理水平持续提升，经营管理体系获得升级，信用水平得到增强等。另外华夏幸福年报也指出，成为中国平安重要战略协同企业后，公司融资环境及结构得到进一步的改善和优化，为公司未来业务的可持续发展提供了坚实保障。

而在平安入股之后，华夏幸福在2019年悄然开启了轻资产模式的新业务，首个项目在北京丽泽落地，另外还在产业新城主营业务外，积极布局包括商业综合体、公共住房、康养、科学社区等商业地产及相关业务。

在粤布局已成型

华夏幸福从环京区域起家，并在近几年持续在京津冀都市圈以外的区域布局，意图将产业新城模式进行异地复制。

报告显示，2019年华夏幸福环京以外区域销售额占比从上年同期的46.5%大幅提升至57.8%，作为重点布局的都市圈之一，华夏幸福粤港澳大湾区范围内布局了江门高新产业新城、中山民众科创园、斗门智能制造产业园三个项目，依托当地产业基础，科学谋划产业布局，通过龙头引领、产业链整合、孵化加速等模式，为所在区域导入先进产业集群。

根据年报信息，报告期内大湾区三大项目新增签约入园企业9家，新增签约投资额67.76亿元。其中最早布局的江门高新产业新城聚焦智能硬件、智能制造装备、新能源汽车及零部件等三大产业集群，新增签约惠州市富丽电子有限公司等5家入园企业，新增签约投资额22.32亿元。

不过年报也写明了产业园区存在的风险，该业务投资金额大、业务周期长、业务环节复杂等特点，开发过程中涉及区域定位规划、基础设施与公共设施建设、土地整理、招商引资以及区域综合服务等众多环节，需要公司具备较强综合开发能力。其中，产业招商受整体宏观经济形势、各地招商引资政策以及招商环境的影响较大；基础设施建设项目、土地整理的资金投入对资金要求较高；异地复制对公司在不同区域的拓展、经营和管控能力提出了全新要求。

华夏幸福方面表示，将持续提升核心能力和经营质量；坚持创新驱动，以科创为引领；坚持高质量发展，提升精细化运营能力，助力粤港澳大湾区都市圈江门、中山、珠海三大区域产业新城项目创新提质发展。

【记者】葛政涵

【统筹】赵兵辉 冯善书 张西陆

【海报】郑炜良

【出品】南方产业智库

冷眼看年报 华夏幸福海报