1月3日，佛山市住房和城乡建设局发布了《佛山市自然资源局等四部门关于进一步加强服务型公寓规划建设管理 规范商务办公类项目管理和销售行为的通知》（下称《通知》），进一步加强服务型公寓和商务办公类项目规划建设管理，规范销售行为。

《通知》创新性地对公寓设置要求在程序上进行了规范，要求在土地出让前期就明确，避免后续自由裁量的风险。同时，对商务办公类项目规划建设、销售现场信息公示、广告信息发布、网签和合同备案、不动产登记等环节做了明确要求，防止变相做公寓。

在同时发布的政策解读文件中，佛山四部门解读了新规的制定背景和必要性。

开发商不得“挂羊头卖狗肉”

一、加强服务型公寓建设管理

（一）明确界定服务型公寓用地性质

服务型公寓，是指在国有的商业用地(Bl)或规划可兼容商业用地(Bl)上建设，具备可住宿、休息空间的商业类旅馆建筑。其用地性质为旅馆用地（城市用地分类代码为B14)，产权年限为40年。

（二）严格落实规划要求

自然资源部门在出具规划条件时，应当严格按照控制性详细规划要求和《佛山市城市规划管理技术规定》的用地分类明确用地性质，注明服务型公寓比例及设置要求，并纳入土地出让合同。规划条件和土地出让合同未约定的，不得规划建设服务型公寓。

（三）严格执行设计要求

1.服务型公寓的建筑平面一般采用通廊式布局。

2.服务型公寓建筑标准层层高不超过3.6米，如超过3.6米，计容建筑面积计算按照《佛山市城市规划管理技术规定》(2015修订版）附录三第3条第9项确定。其建筑立面参照公共建筑进行设计，阳台不得外挑并应当封闭，设置空调室外机、热水器 等设备的，应当做隐蔽处理。

3.服务型公寓按不低于公寓建筑面积的千分之二设置管理用房，管理用房最低不少于50平方米，最高不超过300平方米。

4.应当在规划总平面图中明确服务型公寓的建筑具体位置，并在规划指标中明确服务型公寓的计容建筑面积。在建设工程规划许可时应当逐套注明为服务型公寓。

二、严格规范商务办公类项目的管理和销售

（一）明确商务办公类项目用地性质

商务办公类项目是指在金融保险、艺术传媒、技术服务等综合性办公用地上建设的开发项目，用地性质代码为B2。

（二）规范项目空间设置

商务办公类建筑每一分隔单元的套内面积不得小于200平方米（首层除外）。建筑平面布局不得采用住宅套型设计，不得设置厨房等居住空间，卫生间等必须集中设置，不得预留、违规增设可用于住宅用途的排水、排污、排烟及燃气等管道。

（三）加强销售现场信息公示

房地产开发企业在销售商务办公类项目时，应当在项目销售现场大堂、公示栏、门口、沙盘附近等显著位置公示商务办公类。

项目重要信息提示。重要信息包括但不限于以下内容：土地性质、土地使用年限、规划条件、功能用途、公共配套设施、水电费标准、前期物业管理费，是否具备直接入户、入学和使用燃气等条件。

房地产开发企业在与购房者签订的认购书、买卖合同等文件时，必须明确将上述重要信息写入相关文件或其附件中。

（四）规范宣传广告信息发布

房地产开发企业及经纪机构应当如实发布项目销售广告，不得发布虚假信息。商务办公类项目，不得宣传推广具有居住功能。

（五）严格规范网签合同备案手续

将第二条第（三）项所述重要信息作为商品房买卖合同补充协议的必要内容，购房者手抄“本人已知悉该项目为非居住功能的口口口口口口（按合同中注明的商品房规划用途填写），清楚所购商品房规划用途”并签名或盖章确认，补充协议作为商品房买卖合同的附件。

房地产开发企业在录入商品房网签信息时，需将上述经购房者签名确认的附件上传网签系统，存档备查，并由区房产交易机构或不动产登记机构在办理网签购房合同备案时查核。

（六）明确不动产权登记要求

在办理不动产权登记证书时，房屋用途应当严格按照建设工程规划许可证用途进行登记。

解读：公寓管理问题亟待解决

万科公寓虚假宣传引发关注

在互联网经济发展对实体商业市场冲击较大的背景下，随着经济环境和经营环境变化，佛山商业发展模式发生较大转变，商业库存积压。2016年国家提出供给侧结构性改革“三去一降一补”的政策背景下，开发企业为促进商业物业去化，转型开发价格低廉、需求较大的“类住宅”产品，供给端有去化需求。

解读文件表示，广佛两城深度融合，地理位置特殊，在佛山区位优势突出，宜商宜居环境优势明显，佛山市承接大量广州外溢居住需求，广佛交界区域住房市场供不应求，也为商业办公用地建设销售类住宅提供了巨大市场。佛山近年来人口持续增加，2018年新增常住人口24.9万人，创下8年新高，新进入佛山工作生活人群面也面临着购房压力，公寓产品的出现在保障基本居住需求，平衡房价方面具有一定积极意义，需求端有居住需求。

但同时，佛山类住宅项目体量较大，规范管理存在迫切需求。目前，国家层面尚无对“商业公寓”“办公式公寓”“公寓式办公”等房屋用途类型的统一定义，也未出台相关的法律法规和部门规章制度对商业用地上建设类住宅的行为进行统一规范，在法律上存在灰色地带。2019年7月30日，中央电视台经济频道了万科公寓虚假宣传的问题进行了报道，引发社会广泛关注，也暴露了公寓管理方面的问题，亟需进行规范。

【撰文】华声宇 叶洁纯