广珠城轨明珠站，列车呼啸而过，一侧是林立的高楼，另一侧是繁忙的街道。数公里之外，翠微古村逼仄陈旧的小巷、斑驳厚重的历史古建筑纵横交错，置身其中，仿如时空穿越。

翠微古村是珠海市内历史最悠久、规模最庞大的城中村之一。如今，这座古村即将迎来“蝶变”——“握手楼”将变身为宽敞的现代化高档住宅，大排档和路边摊将转为时尚氛围浓厚的商业街。

翠微村旧改实施主体中国奥园集团拥有丰富的旧改操刀经验，在奥园集团看来，旧改并非简单的“以旧换新”和“推倒重建”，而是重塑城市功能，打造充满人文和现代气息的城市地标，并留住历史记忆，实现共生共赢。

700年翠微村亟需蝶变

翠微村里有一座三王庙，兴建于清朝光绪年间。村中的老人仍记得，直到上世纪50年代，庙内还是香火鼎盛的。如今，古庙虽再无往昔人气，但一砖一瓦仍透露出属于那个年代的巧夺天工，精美的浮雕屋檐，彰显着财富与品位。

翠微村的建村史长达700年，作为珠海历史最悠久的城中村之一，这里曾有繁华的商贸市集，拥有兴旺的过往。从清代直至上世纪50年代初，翠微村一直是附近20多条村子的市集中心，全天候的通宵集市长期在此活跃。由于这里毗邻澳门，因此翠微村还一度有着“小澳门”的称呼。

随着城市化进程的持续推进和经济水平的不断提升，珠海城区扩张迅速，流动人口大量增长，在快速的变迁中，翠微村逐渐从人杰地灵、充满书香气息繁华之地变成“脏乱差”的城中村——配套和基础设施陈旧落后，村内道路拥挤狭小，消防安全隐患问题严重。

翠微村的人居环境与珠海城市日新月异的发展面貌显得格格不入，改造迫在眉睫。

公开资料显示，翠微村项目用地面积约合514.5亩，总投资（开发成本）预计需约141亿。2018年7月22日，翠微村村民经过表决，将旧村改造项目开发企业资格授予奥园集团。同年8月，翠微村举行旧村改造项目开发企业签约仪式，仪式上，珠海市香洲区前山街道、翠微股份公司与奥园集团签订《翠微旧村改造项目履约协议》，奥园集团正式接手了翠微村旧改更新项目。

今年10月31日，珠海市香洲区城市更新局正式确认奥园集团为珠海翠微旧村改造项目实施主体。

历经数百年的变迁后，翠微村终于迎来了彻底蜕变的契机。在被正式确认为翠微旧村改造项目实施主体前，奥园集团已按要求完成项目开发企业的各项工作，并取得90.36%的预签约成果。“奥园希望通过改造更新，使翠微村彻底打破从前固有的标签，建设成为现代化的高品质社区”，奥园商业地产集团副总裁王涛说。

“整体拆建+局部保护”唤醒古村

根据规划，翠微村的改造将立足于打造现代化、高标准的居住条件，规划建设的小学、幼儿园、公交站场、活动中心等配套设施都被纳入规划之中，被赋予了提升城市品质、优化生态环境和集聚社区功能等多元诉求，形成现代化高品质居住社区。

与多数城中村大拆大建的更新模式不同，翠微村将采用“整体拆建+局部保护”的改造模式，注重保护翠微村的人文历史底蕴，保留历史记忆。

据悉，整个项目建筑保护用地面积超过2万平方米，部分古建筑将原址保留，沿袭历史底蕴，并将对三王庙、韦家大宅等重要的历史建筑进行保护翻新。此前因城中村的无序发展而消失的翠微古村“七街七里一条巷”，也将借此机会被重新修复。

旧改不仅要做到要居住面貌焕然一新，又要让翠微村的历史文化充分保护和利用。奥园集团高级副总裁、商业地产集团总裁张俊曾公开表示，奥园集团要做的不仅仅是保护，更是将翠微村的人文历史发扬光大，“整体拆建+局部保护”的模式继承和保护了当地文化，并将旅游开发、商业运营运用到旧村改造项目中，实现村民——政府——企业三方利益的协调。

通常而言，旧改操作周期较长，各类不确定风险并存，卡壳多年的项目频频出现。接手翠微村的奥园集团，接下来仍需面对众多挑战。不过，算上翠微村，目前奥园集团已在珠海拥有10多个旧改相关项目，“三旧”改造领域经验丰富，是珠海主要的城市更新企业之一。

例如珠海奥园广场，前身是梅溪旧工业区。奥园商业地产承接该工业区旧改项目后，于2015年9月正式奠基开工，仅用了3年时间便完成更新改造。2018年7月，珠海奥园广场正式开门迎客，成为集大型购物中心、主题商业步行街、精品住宅、高端写字楼、酒店等五大业态为一体的珠海首席奢尚综合体，创造逾万就业机会，构筑起珠海市旧改项目的优秀样本。今年，梅溪股份合作公司集体年收入及股民每年分红均显著增加。

珠海奥园广场的成功，打响了中国奥园集团在珠海的品牌，此后不少当地旧村及旧厂房相关人员表达了与奥园集团开展合作的愿望，例如珠海关闸村、高沙村、下圩村、水翁坑村等项目，在“引入前期合作企业表决大会”上，奥园集团均高票通过表决。

而对于翠微村的改造，奥园集团表示，将秉持“构筑健康生活”的品牌理念，传承历史文脉，把翠微村建设成为现代化的高品质社区，树立珠海旧村改造新标杆。

打造利益共赢的旧改新模式

奥园集团的城市更新布局，不仅聚焦于珠海，更将眼光放至粤港澳大湾区乃至全国。

与珠海奥园广场相似，位于广州的萝岗奥园广场同样是旧改中崛起的新商圈。改造前，萝岗奥园广场所在区域是尚未开发的村落旧地，周围偏僻荒凉。在规划阶段，奥园集团便将“构筑健康生活”的理念融入萝岗奥园广场之中，将其打造为“社区消费中心”。今年5月，萝岗奥园广场开业，半年已有近60家国内外知名品牌入驻。徜徉在萝岗奥园广场布局错落有致，环境舒适的商业步行街，永辉Bravo精品超市、中影影城、星巴克、肯德基、海底捞、必胜客等知名商家环绕，聚集四面八方的客流。

全国范围内，奥园集团已布局逾70个城市更新项目，包括环北京的廊坊、保定、邢台，粤港澳大湾区的广州、深圳、珠海、东莞、佛山，以及西安、南宁等城市，实现了“旧城镇、旧厂房、旧村庄”三旧改造全覆盖，拥有整村改造复建回迁和多个旧改项目建成开业的成功案例，获评“2018年度十大城市更新新锐机构”，是“广东省三旧改造协会副会长单位”。

在长期探索中，奥园集团形成了一套包括规划设计、合作模式、拆迁回迁、开发建设、运营服务等方面的成熟运作模式，拥有丰富的城市更新项目经验、成功案例及专业的团队。与此同时，奥园集团还积极创新管理举措，调动城市更新各参与主体的积极性，这也使得城市更新项目的工作效率高，工作效果明显。

“站在企业的角度，首先是‘共建共享，利益共赢’，企业获得了收益；对村民和居民来说，通过改造，个人分红增加、固定资产升值、精神面貌焕新，最终实现了生活品质的综合提升；从政府的角度，“三旧”改造带动了城市格局的升级，增加了就业岗位，大大提升了片区的经济发展价值，拓展了区域商业格局，促进了城市更新，使人民更有幸福感和获得感”，王涛表示。

随着房地产行业向着存量市场市场发展，“三旧”改造和城市更新将成为房企角力的新舞台，只有综合实力强，并且具备资金实力、资源调配能力、协调好各方利益，以及历史文化审美的企业才能取得成绩。中国奥园集团提前布局城市更新，作为土地储备的重要来源之一，城市更新将为奥园集团的发展贡献越来越多的力量。

【撰文】葛政涵