临近岁末，金山新城挂牌多宗优质地块公告，惠州土拍频次明显增加，跨入11月，城市核心区一南一北，两宗商服地的竞拍无疑成为“开胃菜”。11月4日，位于惠城江北南区挂牌编号GP2019-28（19269平方米）和河南岸GP2019- 29（21751平方米）两宗商服功能属性地块进入最后竞拍阶段。

据惠州市公共资源交易中心土地与矿业网上挂牌交易系统信息显示，经过短暂的举牌，江北南区JBN21-2地块被惠州市交通投资集团有限公司以89880万元的底价竞得，而河南岸HNA20-1地块则无人应价，遭遇流拍。

江北核心区最后可开发商服地块顺利成交

据市公共资源交易中心信息显示，成功出让的宗地信息挂牌编号为GP2019-28，位于惠州市惠城区江北片南区JBN21-2，适建商业、商务、文化设施及配套设施，最高容积率达到5.8。具体到土地规划信息，该宗地使用权面积19269.22平方米，计算指标用地26715.71平方米，最大规划建筑总面积154952平方米(其中：服务型公寓≤40%，商务建筑面积≤38%，配套设施≥80平方米）。

在价格方面，该宗地挂牌起始价格为89880万元。经过竞价环节，惠州市交通投资集团有限公司以底价竞得该宗地。依据地块规划信息，计算可知，该宗地最终的成交地面价格为33643元/平方米，楼面价格为5800.5元/平方米。

与此同时，根据地块《交易须知》内容，该地块项目每100平方米计容积率面积配建不少于1个停车位，并提供300个公共停车位无偿移交政府使用。同时按《规划设计条件告知书》的规划要求配建相关配套设施。

“在江北CBD中心范围内，除了在建的中海广场项目，该宗地是唯一的可开发用地了，作为城市建设商的交投拿下筹建城市新的产城地标式项目属于意料之中。”惠州房地产行业内某知名专家就表示，在当前的行业发展环境下，因为回款的需求，开发企业更多的都是对居住地的关注，对于商业运营和产业项目则意愿不大。但从地块布局来看，作为产业运营的空间和潜力是明显的，政府主导投资加快项目的建设无论是推动江北产业布局的完善，还是推动CBD城市风貌的提升都有着重要的意义。

强化城市设计和发展指引完善片区功能

事实上，政府层面不断强化的城市设计指引也将有效加快该宗项目的建设发展。记者注意到，针对该宗土地，惠州市自然资源局早于今年8月23日便发布了《关于对江北片南区JBN21-2地块控制性详细规划进行调整的建议及控制性详细规划调整（草案）的公示》，除针对用地各项规划指标进行说明外，对于项目未来的风貌设计和发展方向都作出了有效的指引。

据该规划公示内容显示，该地块项目地处市政府以北，位居江北CBD城央，区位条件十分优越，规划旨在将其塑造成为江北CBD的又一企业总部高地，同时给周边提供优质的商业文化休闲服务。

在项目设计和空间构建上，规划构思以“链接”为主题，通过整体连续的商业裙房,强调两个地块的空间整体性，并加强互动联系。外部注重营造面向城市干道的连续整齐的城市界面，内部形成服务于街坊的公共空间，同时又创造了流动活跃的商业空间，计划打造成为强化江北CBD功能、提升中心区总部竞争力的重要平台。

具体到项目功能的落实发挥，该规划中对于未来该项目的形象设计和建筑业态布局也进行了规范，要求建筑限高≤100米，且两条高层建筑红线间的15米市政道路需保留至少10米的净空。据该项目城市设计效果图显示，项目4栋高层建筑在布局上：办公建筑主要布局于三新南路，营造干道良好的城市公共界面；公寓建筑布局于地块北侧，与基地北面居住区形成良好的生活氛围；整体空间与周边建筑形成错落有致的高度秩序，同时又注重保证市政府中轴线的空间通透性。

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河南岸片区拆违地块遭遇流拍

与江北南区JBN21-2地块同日迎来竞拍的河南岸HNA20-1地块则没能顺利成交，遭遇流拍。

据市公共资源交易中心地块交易信息显示，该宗地挂牌编号GP2019-29，位于惠州市惠城区河南岸HNA20-1，同样也为商服用地属性，适建商业、商务、影剧院及配套设施。

具体到地块规划指标信息，该宗地使用权面积21751.62平方米，计算指标用地面积32428.78平方米，最高规划建筑总面积162144平方米（其中：服务型公寓≤30%，文化娱乐设施建筑面积≥26700㎡，配套设施≥380㎡），容积率≤5.0。在价格方面，该地块挂牌起始价格89350万元，起始楼面价为5511元/平方米。

聚焦该地块区域的发展现状，记者注意到，宗地位于演达大道与演达三路交汇处，周边汇集了惠州学院、惠港中学、第一妇幼保健院，三环天虹等在内的商业、教育和医疗配套机构，南山花园、恒和金谷、南山翡翠、宏益花城等众多居住社区均分布于周边，居住和生活氛围浓厚。

该宗地为今年以来不断推进的“两违”工作清拆出来的地块，在此前被违规搭建了大量的铁皮房等构建物，以及硬底化球场等。

“该区域的发展非常成熟，周边的居住社区林立，商业地块得到清理和推入市场对于完善整个演达片区的生活配套意义重大，同时也是完善城市风貌品质的要求。”上述业内专家认为，类似于江北南区挂牌宗地，通过统筹片区的城市设计和业态布局进行规划限定，进而完善区域发展的方式值得借鉴，在提高市场开发潜力的同时也能更加有效的完善片区的发展。

【记者】张峰