小区的消防系统坏了，应该谁修？

物业？

业主？

……

下面东莞法院将会告诉你，

在这场剪不断理还乱的业主和物业的纠纷中，

究竟孰是孰非？

快搬小板凳一起来围观吧！

案件回顾

小区消防系统损坏，物业双方纠纷不止

物业服务是城市生活不可或缺的一部分，而如今业主与物业之间的纠纷也日益增多。其中，小区的消防安全设施关系到业主的人身和财产安全，如果消防安全设施不到位，一旦意外发生火灾，后果将不堪设想。虎门一小区的消防自动报警系统损坏多年，而对于“怎么修”“谁出钱”等问题，业主和物业之间闹得不可开交，连打两场官司，且看法庭是怎样审判的。

虎门一小区的消防报警系统损坏多年，维修需要一笔不小的费用，消防部门现场查勘后判定由物业公司负全责并处以罚款。之后，物业方曾提供了五份维修报价单，从21万多元到51万多元不等。

业委会选择了报价51万多元的维修方案，要求物业支付其中28万多元材料费。而物业则选择了23万多元的维修方案，并且仅支付一半的费用，另一半由维修基金支付。虎门镇相关部门曾介入调解，双方也签订了协议，由物业支付50%的维修费用合计11万多元，业委会立即启动维修，剩余50%的费用由业委会筹集或启动维修基金解决。

但由于业委会认为物业方提供的五份报价采用的都是国产设备，不是使用小区原有的进口设备，要求复用原有进口设备，双方最终协商不成，业委会就状告物业公司索赔28万元。一审法院没有支持业委会的诉求，业委会不服遂提起上诉。

庭审中，业主方坚持认为，既然消防部门认定物业方存在消防违法行为，物业就应该支付所有维修费用。物业公司曾提供过五份价格不等的维修报价单，当时物业方选择了23万多元的方案，并表示愿意支付一半费用，也就是11万多元。

业主方则选择51万多元的方案，要求物业支付其中28万余元材料费。对此，法庭尝试调解，双方唯一的共识是消防系统在物业方进驻前已经损坏，其他方面如“如何修”“谁出多少钱”等问题，由于分歧较大，难以达成一致。

法院最终认定，业委会要求物业方承担消防设施维修的全部费用依据不足，物业方承担50%的维修费用较为合理，与此同时，业委会请求按照28万余元来确定其损失，法院不予支持，最终驳回上诉，维持原判。

在二审结束的三个月后，物业公司已撤场，小区暂由业主自治，而与业委会签订了消防报警系统维修合同的公司正检修主机，存在多年的安全隐患，终于有了解决的希望。

法官说法

   业主追讨金额来源不确，应实际结算后依法主张

消防部门既然认定物业方存在消防违法行为，为什么法院最终没有判令物业方支付全部维修费用呢？

小区消防设施已使用十多年，物业确实存在对消防设施管理、维护、保养不到位的行为，但这并不是导致设施损坏的唯一因素，自然损耗也是原因之一，业委会也确认物业不存在故意破坏的行为。因此，业委会请求物业承担维修的全部费用依据不足。原本案涉《物业管理委托合同》，已经约定大中维修费用由专项维修资金承担，但是物业还承诺承担50%的维修费用，还按其中一份报价单，先支付了50%维修费用11万多元。鉴于物业自愿承诺承担50%的维修费用，加上设施损坏是多种原因造成，物业公司承担50%的维修费用较为合理。

业委会追讨的28万多元，来源于物业提交的其中一份维修报价单中的材料费数额。业委会最后没有跟这个报价单位签订维修合同，而是跟另一家公司签订合同。因此，业委会请求按28万多元确定其损失，不予支持。业委会可在与维修公司结算，且维修费用数额确定后，依法另行主张。

法律知多D

物业纠纷如何处理？

如果业主和物业发生了纠纷，一般有以下几种处理方式：

①要求物业继续履行合同，全面履行自己的义务。依据是《合同法》第60条。如实践中，有少数物业服务企业出于减少物业服务管理开支的角度考虑，怠于履行保养义务，致使公共部位和设施内受到损害，对此，业主或业委会可以要求物业服务企业依照双方合同约定继续履行合同。

②要求物业支付违约金。如果当事人在物业服务合同中约定了违约金，则一方实施了违约行为后，另一方可以要求其承担支付违约金的责任。

③要求物业赔偿损失。物业服务公司违约行为造成对方损失的，业主方可以要求其在过错范围内赔偿相应损失的法律责任。审判中此类案件所占比重较大，如物业服务企业怠于履行消防、水患、坍塌等重大安全管理义务，并造成重大损失的，业主或者业主团体可以向物业服务公司主张承担赔偿损失的责任。如果这一重大事故是由业主或者使用人引发的，则应当由业主或使用人承担民事责任。具体采用以上何种方式处理，还要由当事人根据实际情况和合同约定来确定。

来源：东莞中级人民法院