从越秀到天河,从体育中心到珠江新城,过去几十年里,广州的核心商务区几经变化,目前珠江新城是绝对的商务中心。然而随着广州城市规划升级,城区不断扩展,行业集聚效应增强,再加上珠江新城的开发建设已进入尾声,拓展新兴商务区成为广州未来发展的重要方向。这几年,琶洲、金融城、白云新城、万博等新兴商务区正在如火如荼地建设,它们的崛起或许会给广州的商务版图带来重要变化。南方日报、南方+客户端特推出“聚焦广州商务新地标”栏目,从新兴商务区入手,解读广州商务圈新版图。

城市的发展需要战略版图不断升级扩容，这一点在番禺区得到充分的体现。从南拓战略开始到成为广州主城区，番禺形象及地位不断提升，而南站及万博两个商务区的诞生，更让番禺的商务发展迈向新的台阶。承载更多商务版图的扩张、产业升级发展的重任，番禺正在成为全市新崛起商务板块的中坚力量。

番禺商务市场获南拓历史性机遇

以东塔-周大福国际金融中心的落成为重要标志，广州传统核心商务区珠江新城CBD正式进入完全成熟期，发展渐趋饱和，城市商务发展亟需拓展新领土。承接广州城市南拓历史重任的番禺区首当其冲。而作为商务发展的载体，番禺区写字楼市场亦正发生日新月异的变化。

据合富研究院监控显示，2015年以来，番禺区写字楼在全市的成交份额日益壮大，累计供应50.3万平方米，成交46.6万平方米，属于供需大致平衡的健康市场状况。同时随着区域商务氛围的日渐成熟，轨道交通布局的进一步完善，对于该区域价值的认可在逐年上升的价格方面得以体现。

从目前各区的库存量来看，番禺写字楼库存充足，在全市排名第二，有望成为未来成交主力。而其对应的去化周期是相对较快的，按目前库存及近一年的去化速度计算，约15月能够消化完毕。合富辉煌（中国）商业地产总经理张智斌认为，在核心板块写字楼供应相对稀缺的情况下，番禺作为最靠近核心的区位之一，加上有南站及万博两大商务区发展作为支撑，其写字楼市场的前景潜力是巨大的。

南站枢纽引领板块高速发展

广州南站定位为泛珠CBD、华南枢纽门户以及综合商贸新区，其战略地位正在持续提升中。首先，作为粤港澳大湾区核心交通枢纽，其交通枢纽地位强化；其次，作为商业、文化、教育、体育一体化的多功能高铁新区，南站已进入全面发展阶段。

根据相关规划，南站板块将逐步构建以高端商务服务业为主导、IAB产业为支撑、文体旅游为特色的现代产业体系，促进广州南站地区产业链、创新链、价值链融合发展。

随着南站板块的崛起，实力发展商的重兵布局，板块内商务的发展蒸蒸日上，近期更呈现加速的趋势。据合富研究院统计，即使商服类物业在政策上遭受不利状况的2017-2018年，板块内办公物业网签成交量仍得以大幅度跃升。同时，随着万科世博汇、路福联合广场等优质项目的上市，板块价格同样早已大踏步突破2万元大关并继续呈现上升趋势。

多家世界500强企业进驻万博

万博商务区以信息服务业、总部经济、中介机构、大型商业集聚为主，打造成为汇集商务办公、旅游购物、娱乐休闲、酒店会展、公共服务于一体的综合性商务商贸服务中心。其定位亦从《广州市国土空间总体规划（2018-2035年）》草案中规划的聚集发展金融与总部经济区升级为最近入榜“最具融合效应功能区”。

近年来，万博CBD着力发展新一代信息技术、电子商务、金融投资、现代物流、“互联网＋”等新业态。吸引了思科公司及其30家合作伙伴，欢聚时代、华多网络及其超过40家关联企业，小米互联网广告项目、携程网华南总部、海大集团总部、嘉诚物流等国内外顶尖企业落户。营商政策的利好以及优质办公环境和专业服务也带来一众如思科、IBM、微软等世界级500强互联网高精尖企业入驻万博CBD。在2018年，万博CBD全年营收总额约483亿元，纳税总额约22亿元。近年出台的《番禺区促进万博基金小镇建设扶持办法》，吸引各类投资基金落户万博基金小镇，同样为打造创新经济发展格局提供强有力的支撑。

城市更新，旧村蝶变，商圈扩容是城市发展的必经之路。2019年，番禺区政府决定将汉溪长隆万博片区连片发展，建成粤港澳大湾区文商旅融合发展典范区域。7月，位于汉溪长隆、万博片区核心板块的里仁洞村迎来了金额高达210亿元的更新改造。此次大手笔的城市更新将与规划总用地面积1.5平方公里的万博CBD连片整合，打造更大的万博商圈。 未来将连通广州南站，最终形成粤港澳大湾区总部经济带。

与此同时，万博CBD板块写字楼市场同样呈现如火如荼的发展趋势。在若干大手交易的支撑下，板块写字楼2018年成交量高达15万平方米，创历史新高；价格近年年均涨幅近3成，今年有望站稳在4万元大关。

万博CBD从规划至今已有十一年，经过十一年的发展，这个投资百亿的“商业王国”商业格局不断凸显。266米的广晟万博城主塔楼也已正式封顶，番禺万达广场、海大大厦、招商城市主场、中铁诺德中心等项目，共计95万平方米的建筑面积现已建成并投入运营；万博CBD地下空间，总体量约180万平方米、堪称目前广州最复杂的“地下城”主体建设已完成。张智斌指出，作为”南拓“重要商务板块，万博商务区将与黄金三角等形成错位互补发展，多个商业项目促进商务氛围形成，货量相对充足，市场份额有望逐步扩大。

【记者】 许蕾 实习生 卢琳绵

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