直击!这些人的谈话透露了房地产的未来

南都周刊楼先声
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#直击2019博鳌房地产论坛#

8月7日上午9时,“2019博鳌房地产论坛”第一天全体大会正式开幕。各嘉宾也纷纷就房地产宏观市场提出了自己的见解与看法,本文整理出嘉宾在房地产行业认识上的重点观点。

恒隆集团、恒隆地产有限公司董事长陈启宗

#别为了上榜单不择手段,销售数字没什么好比#

观点一:怎么才可以做到可持续的地产商业模式呢?我想最重要的就是必须是理性的,要是我们的地产商业模式是不理性的话,那恐怕就是不可持续的。

观点二:在今天中国的房地产市场有一个全世界大家都没见过的事,就是比数字,比销售额,好像数字越大就越威风。我觉得这真是莫名其妙。难道中国的房地产商都是不理性的吗?你到底是要比数字,还是要比赚钱的能力?不能只看发布的那些庞大的数字。我希望中国的房地产商,特别是住房的房地产商,能够回归理性,不要再在销售额的这个事情上去比较。

观点三:关于借贷过高的问题,目前的市场上,住房房地产商借贷是百分之七八十是非常保守的,超过100%、150%的非常多。

观点四:有些公司破产,我认为是好事,对行业正常的发展应该是非常好的事,房地产的破产跟其它行业的破产不一样,因为房地产没有无形资产,它的资产不会丢掉,不会变旧,也不会让更多人失业。那个土地还在那里,房子还在那里,拥有权转换一下就好了。在借贷的事上要量力而为,而不是能借就借。

观点五:房地产因为是一个长周期的行业,所以羊群心理、一窝蜂的状态是很容易有的,这也不一定就错,好多时候是对的,可能70%的时间你也必须有羊群心理。但是正因为它是长周期的,总会有个拐点,那个拐点来的时候,你就要能够逆潮流而去。但以往这20年、30年能够做到注意拐点、尊重拐点,而能够在适当的时候逆潮流而去的,我觉得这样的人实在太少。

观点六:因为房地产是长周期的投资,所以有一个字是希望大家能够注意的,而且要实行的,这个字就是“等”。你不能等,你等不了,你就不是一个好的房地产商,你必须学会等。并不是做的越多,就赚的越多。

观点七:房地产的第一个金科玉律是什么?就是地段。第二重要的是什么?还是地段。第三呢?还是地段。

国家统计局原局长、阳光资产首席战略官邱晓华

#未来地产分化是必然#

观点一:新一轮的技术革命,也就是所谓的第四次工业革命,正在大步向我们走来。以数字经济为特征的新的工业革命,可以说已经是在实践中不断地深化,可以预期这场革命将极大地改变产业的格局,也将极大地改变各个国家实力的格局。

观点二:面对中美贸易的摩擦在持续的升温,是不是中国的稳增长要回归到更多的依赖投资,更多的依赖地产来拉动。这一次中央政治局会议把人们这种预期打破了,政治局会议重提房住不炒,明确不将房地产作为短期刺激经济的手段,我想这就给市场提供了一个最明确的信号:面对外部的形势,稳增长的重点不再是以房地产来刺激,更多的是以稳制造业的投资,以开拓国内的消费来应对这场外部形势变化对国内经济下行压力的挑战。

观点三:从政策面预期未来,我想下半年的房地产市场景气可能会有所下滑,不会保持上半年这样一个相对于整体投资低速,地产投资相对比较快的形势,下半年可能会逐步有所改变,所以地产投资的速度会放缓。

观点四:从中国未来的市场前景来看,房地产仍然有成长的空间,三大因素支撑,依靠房地产扩大内需仍有较大的空间。一是居民杠杆率有空间;二是中国居民的储蓄率仍然高于其他的国家;第三是城镇化仍有空间。

观点五:未来的地产分化会加剧,主要会由人口流动、经济活力和生态环境使三个因素来决定。从一个更长的趋势来看,调控虽然严厉,政策有底线。黄金期虽然结束,但是平稳期才刚刚开始。重组与调整在加快,分化会成为常态,这是我们需要去注意把握的。

中国经济体制改革研究会副会长、国民经济研究所所长樊纲

#从经济学来讲,限购是不正常的#

观点一:房地产市场,从经济学的道理来讲,一个市场要从供给和需求两个方面来分析,要把供给和需求分开,你才能真正分析清楚,不然把两个混起来,说供给的时候说需求,说需求的时候说供给,最后就说不清了。供给结构在发生改变。这是房地产市场平衡和平稳的关键。平衡就是供求之间的均衡,我相信大的趋势是趋于平衡,因为供给在增加、改善,我们给定需求,所以从大的趋势来讲,我觉得下一阶段房地产市场会相对平稳、相对平衡。

观点二:金融收紧意味着供给侧收紧,意味着抑制住房的供给,让开发商少盖房子,开发商不能盖房子。我们假定需求是给定的,这是可能导致房价反倒提高的因素。大家说房地产市场景气不景气,贷款成本提高了,可能是一个导致不景气的因素。但是用价格涨了还是跌了看景气程度,收紧可能导致房价提高。这是业界和政策决策者们需要考虑的问题。

观点三:小房企小公司的规模不大,效益又不好,遇到了金融收紧等等因素,自然会面临困难。但不要想着让政府用更多的贷款来救你。用股权换投资,用股权换金融,这才是直接融资,才是兼并重组吗?就是一个不断调整的过程,不丢人,这样提高产业集中度,提高房地产业的效率,反倒使房地产业可以更好地发展,在供给侧能够有更好的发展。

观点四:再讲需求侧。首先得承认我们的需求在不断地在涌现,有些经济学家说我们今后增长速度不高,就是因为很多需求都没了,特别是住房需求。这几年来看,其实不是没有需求,现在我们一年的房地产销售额15万亿,甚至应该说需求还在增长,如果没有一些抑制措施,可能还会增长得更快一点。

观点五:现在有个危险的情况是,很多人把限购当做一个正常的制度,可限购这件事在经济学来讲是不正常的,我们采取的措施应该对市场经济来讲属于临时的、短期的、紧急情况下救火的措施。而且是行政手段,不是经济手段。降降息、降降首付率还属于经济手段,但是限购不让买房子并不是经济手段。因此在需求侧如果想要长期的平衡和稳定发展,需要长效机制。需要一些经济手段作为长效机制。

中国银行业协会首席经济学家、北京大学汇丰金融研究院执行院长巴曙松

#中国房地产已经比国外一些发达城市快了很多#

观点一:推动房地产市场发展的一个中期的力量,其实还是城镇化发展的趋势,房地产行业的转型,业态、发展空间都和城镇化发展息息相关。

观点二:房改带来的巨大成就有目共睹。中国今天城镇住房的存量已经超过2亿套,达到2.38亿套,我们做了一个大致的统计,在不同的时期,建成的套数,1949—1977年建了1100万套,1978年第一次单位开始建房到1990年建了2834万套,上升最快的是2008年次贷危机之后,4万亿的投资下去,这个套数的上升非常迅猛,这也是我们今天讨论房地产市场,讨论调控的各个问题的基础。

观点三:居民的杠杆率也在持续上升。中国人真正借钱消费的还是少,房贷成为杠杆率上升的主要推动作用。

观点四:核心城市的房价比较高,比如北京和伦敦、纽约、东京这些发达城市相比,确实有比较高的上升幅度。增长也非常快。

观点五:二手房过万的城市,从沿海的少数城市在迅速向中部、向内陆渗透扩散,这个大背景其实也是中国的城镇化发展的新阶段反映在房建上。

编辑:汪佳期

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