本期主持：冯善书（南方+房产频道主编）

受邀嘉宾：胡桂芬（房地产法律专家）

“买一层送一层”“买100送50”“买房子送花园”…… 

近年来，类似有关免费“赠送面积”的广告语在楼市层面不穷，作为一种惯用的营销手段亦被各大房地产开发商屡试不爽，感觉从中占到便宜的业主们买楼后往往也会沾沾自喜。但事实上，业内人士所津津乐道的“赠送面积”真的是免费吗？“赠送”得来的便宜若遭遇麻烦又如何解决？就真的只能被别人笑“吃得咸鱼抵得渴”吗？

据媒体公开报道，内地一家保利中航城就因为涉嫌将违规侵占公共廊道得来的面积“赠送”给业主而惹上纠纷，广州黄埔某楼盘推出的小复式住宅因为“赠送面积”出现质量问题而与业主反复争议。法律上到底该如何定性开发商的“赠送面积”，针对“赠送面积”引起的法律纠纷又应该如何处理？本期南方+房产频道特邀胡桂芬律师为大家指点迷津。

【嘉宾简介】房地产法律专家，上市公司高级管理人，广东法丞律师事务所合伙人律师、管委会主任。广州市律师协会教育法律专业委员会秘书长。广州市百名专家律师“暖企行动”法律服务团成员。其团队曾经为数百宗房地产商事诉讼案件提供解决方案，并担任国内十多个房地产项目常年法律顾问。

【专家分析】

房屋测量规范派生五花八门“赠送面积”

南方+房产频道：在寸土寸金的一线城市，新楼价格动辄几万元一平方，每个开发商基于商业利益的考虑都希望自己的建筑面积能多一些，为什么房地产营销界还有“赠送面积”一说？

胡桂芬律师：我们都知道，一个楼盘做设计规划时候，就会被用地面积和容积率的指标限定了建筑面积，由于这些指标影响到楼盘甚至周边的空间环境，因此在控制性详细规划图中都会公示，不可轻易变更。那么开发商所称的“赠送面积”从何而来呢？作为国标的《房屋测量规范》中规定了计算一半建筑面积的范围，包括a)与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。b)独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算。c)未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。d)无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。e)有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。而开发商的“赠送面积”多数基于此条规定各自作文章。

南方+房产频道：在实际市场交易中，开发商比较常见的操作方式或者营销噱头有哪些？

胡桂芬律师：在规划设计的时候，一些楼盘设计部分区域作为半封闭的阳台报建，在综合验收通过以后，将半封闭的阳台封闭起来连通屋内构成一个房间，由于该半封闭的阳台只按一半面积计价，另一半自然就成了“赠送”了。最近新闻报道的黄埔某楼盘向市场推出的小复式住宅，二层没有报建没有水泥楼板，大致也可以对照《房产测量规范》找到设计测量的基础。有些所谓复式单位，设计的层高够高，可以改造成两层用，实质上是装修怎么使用的范畴，不再是楼盘的设计测量的问题。

可在合同要求开发商对赠送面积提供质量保障

南方+房产频道：购买有“赠送面积”的房屋，对购房者来说会有什么法律风险呢？

胡桂芬律师：据我们所处理的绝大部分案例，开发商并不忌讳告知购买者真实的建筑面积和改造方式，“赠送面积”只是营销广告的噱头，也为房屋价格提供想象空间，购房合同和房产证记载的只是合法报建的范围，购买者对于“赠送面积”的真实意思往往不存在误解，也愿意接受。赠送的方式，有的是以带装修的方式，有的以委托开发商改造的方式实现。因此，改造的范围能否永久使用，一般不在开发商的义务范围，作为购买者，可以在合同中约定要求开发商保障赠送的面积符合约定的装修使用条件，以及一定的保修责任。

南方+房产频道：近年来，中铁建、保利等房企旗下楼盘都曾因为赠送面积而与业主发生过争议，实践中这类法律纠纷往往难以扯清。

胡桂芬律师：司法实践中，对待买卖合同中交易标的和赠品的违约有不同的评价考量，假如赠送面积的部分存在质量问题导致无法使用，会否构成根本违约，会否构成购房者主张减价的有效理由？这个问题要具案分析，如果是普通消费品的赠品，商家可以通过更换的方式保障使用，但房屋这种商品的特殊性，恐怕赠品是不可能进行“更换”的，如果赠送面积影响到原合同的约定面积的使用功能，很可能构成违约，按照双方的合同处理。而赠送面积本身的合同权利保障，则需要买卖双方在合同中进行具体的约定才能得到有效的法律保护。

违反规划的“赠送面积”侵权隐患较大

南方+房产频道：有哪些“赠送面积”本身存在法律争议，需要纳入政府监管范围？

胡桂芬律师：我们还遇到过一个案子，开发商将道路尽头的公共绿地或者道路包围到该户的花园范围内销售给尽头这户的别墅购房者。这种方式比较不易觉察，但由于是明显违反规划，又侵占了其他业主的共有权，给购房者带来的违约、侵权隐患比较大。常见的赠送面积的方式还有赠送公共区域使用权，赠送某些没有产权的面积的永久使用权等等，这种赠送面积在司法实践处理中有一些争议，赠送的永久使用权在法律性质上是买卖，还是无偿租赁？如果作为租赁看待，超过20年的部分效力如何？如果作为买卖处理，该部分面积在具备办证条件时购房者能否要求开发商办证？都值得研究。

南方+房产频道：作为一种营销噱头，开发商的这种行为是否有违广告法的规定？监管部门如何有效规制这类行为引发不必要的法律纠纷？

胡桂芬律师：调整房地产广告的规范主要有《广告法》和国家工商行政管理总局2015年制定实施的《房地产广告发布规定》。《广告法》第四条规定，广告不得含有虚假或者引人误解的内容，不得欺骗、误导消费者，第二十八条列举了虚假广告的情况，其中的第（二）种情形，“商品的性能、功能、产地、用途、质量、规格、成分、价格、生产者、有效期限、销售状况、曾获荣誉等信息，或者服务的内容、提供者、形式、质量、价格、销售状况、曾获荣誉等信息，以及与商品或者服务有关的允诺等信息与实际情况不符，对购买行为有实质性影响的；”在司法实践中的争议非常大。不同的生活经验，裁判者与消费者的不同出发点，其对购买行为所受的实质性影响因素的认知各有不同。例如这种赠送面积的广告，是否构成购买与否的实质性因素，可能会因人而异。恐怕监管部门也比较难作一般性的管理和规制，希望在个案处理时公允地保护消费者的权益。

【记者】冯善书

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