近日，广州、深圳相继发布“人才公寓”及人才住房的管理办法。

5月10日公布的《广州市人才公寓管理办法（公开征求意见稿）》（下称广州方案），首次提出全市层面的人才公寓管理办法，明确规划和自然资源部门应当在中心城区以及产业、人才集聚区域的用地规划中预留人才公寓的规划用地指标。

4月29日公布的《深圳市人才住房建设和管理办法（征求意见稿）》（下称深圳方案）的通告提到，将人才住房从现有的保障性住房体系中相对分离，与市场商品住房、安居型商品房和公共租赁住房并列，人才住房占住房供应总量的20%左右。

这是大湾区两座超大城市发出的“引智”战略信号。

广深规划建多少套人才房？

人才房可分为出租和出售两种不同的类型，人才公寓只租不售，属于周转型住房，实质上是针对人才提供的公租房，政府拥有完全产权。而可出售的人才房其实上属于共有产权房。

广州方案提出：广州中心城区新增供应居住用地中公共租赁住房等保障性安居工程及人才公寓用地面积不少于总用地面积的30%。其中，招拍挂出让的普通商品住宅用地应配建不少于总建筑面积10%的公共租赁住房和人才公寓。

此前，广州市已在南沙首筑花园展开了共有产权房试点。广州市住建局局长、市住保办主任王宏伟表示，年内有望出台关于共有产权住房如何筹集、建设、租赁分配的实质性的政策，并对申请和价格予以制度明确。

而深圳方案中确定：至2035年，深圳拟筹集建设各类住房170万套，人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套，占比约60%。其中人才住房占住房供应总量的20%左右，约34万套。

人才标准如何认定？

谁能享受这份人才福利，是大家关心的问题。这涉及人才认定的标准。在广州征求意见稿中，五类人才可申请租赁广州市本级人才公寓，享受这份“人才福利”。

意见稿介绍，这5类人才具体包括：经认定的市级高层次人才，市级党政机关、事业单位的中高层次人才，市级行业主管部门认定或评选的本行业领域优秀人才，重点企业的中高层次人才，以及广州市政府批准的其他单位的中高层次人才。

我们发现：在广州方案中重点面对的是中高级人才，在广州已经开始人才公寓建设的黄埔、南沙等区，实际上入住人才房的门槛已经降低了。

南沙规定：与区内用人单位签订一年以上劳动合同，且连续缴纳社保或个人所得税，即可申请入住公租房。

而广州开发区的人才住房面向的对象，包括高层次人才和基础性人才。基础性人才以单位整体租赁方式申请人才住房。其中，基础性人才指的是全日制本科及以上学历的人才。

深圳方案明确：申请租赁主要条件是具有深圳户籍或者持有有效居住证的各类人才并在深正常缴纳社保；无自有住房，3年内未转让或者因离婚分割过自有住房、未享受过购房优惠政策。重点面向先进制造业职工等群体供应。其中对人才的定义，明确指出是具有全日制本科及以上学历者。

有数据统计：近40年全国累计毕业的大学生为1.1亿人，本科生大概占一半，占总人口比例的4.3%。简而言之，只要本科毕业，学历就超过95%的中国人。所以将本科作为人才的门槛是比较客观的。

不过，具有本科及以上学历，只是具有了申请的资格，依然要排队摇号。

入住条件哪里更优惠？

人才公寓的租金标准，是衡量一个城市人才福利的一个重要参考。人才公寓附加的其他社会价值，也是一个重要指标。

租金标准：广州市级人才公寓属于只租不售，市、区政府可以结合市场租金水平给予人才公寓承租人适当的补贴，补贴力度可根据人才公寓的数量适当增减。在广州南沙区、天河区等区，凡被认定为高端领军人才的，将享受免租入住的优惠。

深圳方案明确：深圳人才住房的租金、售价为届时同区域同类型市场商品住房租金、售价的60%左右。 

购买价格：在广州首个共有产权房小区首筑花园，规定申请人可购买60%的产权，所购住房只能用于自住，不能用于出租、抵押，5年内不得转让产权。

购房人自核准产权登记之日起满8年的，可转让房屋产权。转让时按照协议约定，及时补缴差价。

深圳被自媒体误读为“可六折购买”的人才房，实则对于申请、转让、获得完全产权都有非常严格的限定。

首先申请人须没有自有住房，有深圳户籍或缴纳社保10年以上；其次人才住房在一定年限内封闭，不得上市流转，因另购市场商品住房等法定事由或自身原因需要转让的，应当面向其他符合申购条件的对象转让，或由原产权单位或主管部门按规定回购。    

最后，要获得完全产权，须继续在深缴纳社保满15年，或者年满60周岁且购房满10年的，并且并向政府缴纳增值收益。

这种制度设计，堵死了购房者炒房的可能性，同时奖励了对城市长期做出贡献的纳税人。

住房面积：广州方案明确：单套人才公寓建筑面积以90平方米为主，原则上不超过120平方米。深圳方案提到，人才住房的配租建筑面积标准为：单身人才、两人家庭35平方米左右；三人家庭70平方米左右；四人及以上家庭90平方米左右。人才住房的配售建筑面积标准以不超过90平方米为主。

相较而言，深圳方案的细则更为明确，更加灵活，人才房的套均面积也比广州的人才公寓略小。

【智库观察】

1.广深共有产权房试点引关注

广深两地人才住房的方案中，共有产权房的规定格外引人关注。国内共有产权房的试点是2017年开始的，目前已有北京、上海、广州、深圳、珠海、佛山、茂名等7城市开始试点建设共有产权住房。

据了解，共有产权住房主要来源于英国等地的制度设计经验。英国政府上世纪八十年代设计的共有产权住房是一种政策支持性分阶段购买住房的住房供给方式。主要供给对象是有一定的购房消费能力但又难以通过市场承担全部购房支出的中低收入群体。

与购房人共有产权的机构是英国的住房协会（政府机构），共有人可以自由选择购买住房的25%-75%产权，允许使用抵押贷款。在共有期间，购房人需要支付住房协会持有产权部分的优惠租金，租赁期限通常设置为99年，购房人后续有能力后可以逐步申请购买剩余产权。如果购房者支付能力下降，偿还贷款压力太大，也可以申请降低份额，向住房协会出售部分产权。

这类有社会保障性质的共有产权住房不仅减轻了政府的财政负担、腾出了更多公共住房，还缓解了部分中低收入家庭的经济压力。制度设计很适合高房价的中国城市借鉴使用。

广深在设计共有产权房制度时，充分考虑了各自的资源禀赋、可用财力和人才战略。在照顾中低收入户籍人口的同时，惠及要重点引进的人才。这是广深城市住房供应体系的一大改革。

2.“租购同权”决定人才房的含金量

在过去许多年里，因为户籍制度涉及到就业、教育、医疗、养老等诸多公共福利，而购房又是绝大多数城市落户的先决条件之一，国内房地产市场呈现出明显的“重购轻租”倾向。

“重购轻租”的结果是，中国成为世界上住房自有率最高的国家之一，远超国外发达国家。目前中国住房自有率高达89.6%，相比之下，美国为63.7%，英国为63.5%，日本为61.3%，德国为51.7%。

但随着城市化的进程，人口持续向大城市集中，许多自有住房在老家空置，自己却不得不在奋斗的城市中租房，难以享受到当地的教育医疗等公共服务。造成了社会资源的错配。

因此，“租购同权”能否真正落到实处，让“人才公寓”和人才房的租住者享受和户籍人口相同的公共服务，决定了人才房政策的含金量。进而决定了城市对人才的吸引力。

实现“租购同权”的关键，是当地政府在教育、医疗、养老等民生领域，能否提供充足的优质公共服务，让全体市民享受到城市发展的成果。这一方面考验城市的公共服务供给能力，一方面考验城市的制度设计能力。广深作为中国的一线城市，粤港澳大湾区的核心城市，有条件率先解决公共资源供需的矛盾，率先落实“租购同权”制度。

3.从享受“人口红利”到追求“人才红利”

近年来，广深两地人口增量领跑全国。2018年末，广州、深圳常住人口分别为1490.44万人和1302.66万人，分别比上一年增长了40.6万人、49.83万人，常住人口净增量，占到全省一半。两地人才住房方案释放出强烈的“选人信号”，也是城市发展理念的更新——从“靶向招商”向“靶向招人”转变，从享受“人口红利”到追求“人才红利”转变。

在世界城市中，首尔人口密度最高，为16181人/平方公里，其次为东京，14386人/平方公里。2017年，广州市常住人口密度为1950人/平方公里；深圳人口密度为5963人/平方公里。广深城市仍有很大的发展空间。随着经济社会的发展，人口和人才向中心城市流动的趋势将更加明显。广深两地的人才住房方案，将继续吸引人才向大湾区的核心城市聚集。大湾区的未来前景光明。

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【撰文】何山  朱紫强     

【校对】陈宇