近几年，租房市场成为热门。作为租赁市场产品的重要组成部分，长租公寓也在勃兴，吸引了包括房企、中介、酒店、创业品牌等多方主体参与。

作为较早提出“租购同权”的城市，广州也是国内12个开展住房租赁试点的城市之一。有机构分析认为，由于广州有大规模的居住人口，住房供求关系长期紧张，因此在政策利好和资本注入的推动下，广州迎来多个长租公寓品牌进驻。

“一房一厅”受欢迎

戴德梁行近期发布的《中国长租公寓市场发展报告2018-2019》指出，参与长租公寓的“玩家”十分广泛。

此前，长租公寓以创业系企业为主，典型代表魔方公寓在16座样本城市中布局累计130家，占比24%。但近两年来，房企开始进入长租公寓领域，借助雄厚资金实力和开发及工程优势，发展迅猛。

除传统的市场玩家外，大型国有租赁企业在租赁住房市场快速储备住宅租赁用地、进行住宅租赁领域的REITs尝试，发挥了带动作用。另外，银行、互联网大鳄也成了长租公寓的重要参与主体。

由于长租公寓的核心客群是年轻白领，因此一居室（单房或一房一厅）仍是主打产品，其拎包入住的硬件配置满足了该群体流动性大的特点。

随着市场发展，长租产品的多元化供应正在成为发展趋势，一些品牌针对不同客群推出了多层次产品线，从而满足了高端商务人士、年轻白领、初入社会的青年人士、蓝领等不同群体的需求。

集中式公寓青睐广州

长租公寓在哪些城市最受欢迎？答案显然是流动人口集中的一线及强二线城市。戴德梁行统计显示，上海集中式长租公寓数量最多，五个大型品牌的门店达116家。广州紧随其后，有82家，深圳、北京、杭州分别有59家、57家和50家，南京、武汉、厦门、成都等二线城市门店数量约为20到40家左右。

在广州，集中式长租公寓布局门店最多的品牌分别是世联红璞和万科泊寓，门店数量分别达到28家和27家。此外，魔方公寓、龙湖冠寓、碧家等集中式长租公寓的分布也较多。另外，蛋壳、自如等分散式长租公寓在广州租赁市场也较为活跃。

从区域分布来看，广州集中式长租公寓的房源主要由城中村农民房、闲置的商用或工业楼宇改造而来，还包括少量新建商品住房。

在所有城区中，天河占据大头。戴德梁行统计显示，天河共有24家集中式长租公寓，占比达到29%。究其原因，在于天河区商务人群较为集中，且集中式长租公寓多数布局在有便利交通、成熟的社区氛围和完善配套设施的中心城区地带。

一居室平均租金2800+

戴德梁行报告统计称，广州集中式长租公寓主流户型同样是一居室，平均面积约为29.9平方米。尽管由于房源多样化，各类长租公寓外观上差异明显，但房屋内部配套基本都能保证拎包入住，并提供定期清洁维修等服务。

另据统计，目前广州几大集中式长租公寓的租金范围为每月41元/平方米至208元/平方米，平均租金为每月95元/平方米。这意味着按照前文平均面积29.9平方米计算，在集中式长租公寓租个一居室平均每月最低花1225.9元，最高花6219.2元，平均月租为2840.5元。

对比来看，广州长租公寓的租金要低于北京、上海、深圳和杭州。以北京为例，当地长租公寓平均租金达每月212.9元/平方米，价格相对较低的非中心城区，也需要每月70.6元/平方米。若按照北京一居室长租公寓平均面积33平方米计算，则平均一间房月租金要花7025.7元。

即便广州租金水平较低，但相对个人支出仍不是小数目。根据南方人才市场发布的《2018-2019年度广东地区薪酬调查报告》，广州平均月薪为8603元，按此标准，2800多元的租金，将占据平均月薪的33%。

此外，由于长租公寓通常还要缴纳约一个月租金的服务费，因此戴德梁行报告认为，目前广州长租公寓的市场定位是区别于大众住房租赁市场，属于相对中端，目标租户主要为收入中等偏上的城市白领。

盈利模式仍未明晰

由于房源供应不足等问题，广州长租公寓市场份额仍较小。戴德梁行报告认为，短期内广州长租公寓竞争仍以抢夺房源和租户为主，当竞争加剧，缺乏资金实力、经营不善的品牌会陆续退出市场。

戴德梁行报告指出，目前市场上的长租公寓分为轻资产和重资产两种模式运营，但两种模式在盈利方面都面临问题。

其中轻资产类品牌，以租金差赚取差价，底租成本、装修和维修运营成本约占总成本80%，目前行业平均回报率很难高于2%，单纯以租金差的盈利模式难以满足扩张期的资金需求，在前期经营上非常依赖融资。

而重资产类品牌以开发商为主，取得只租不售的住宅用地建设，出让金相对较低。但目前来看，依赖公开出让的租赁住宅用地进行多点布局并不现实，回报周期也过长。

目前，长租公寓利润增长点更多的是，房源和财务成本的降低。戴德梁行报告认为，未来，如果资产证券化渠道进一步放开，或许会成为长租公寓经营财务成本降低的机会。

【记者】葛政涵