从梅林关出福田，经梅坂大道转雅宝路，很快便来到星河产业集团旗下产融联盟新城系列的首发项目星河WORLD园区，该园区占地面积62万平方米，建筑面积160万平方米，预计总投资额150亿元。目前园区已签约企业超600家，园区运营三年实现产值300亿元 。

星河WORLD园区不但实现了“园区+社区”的园区形态之变，同时也探索了“房东+股东”的经营模式，成为通过产城融合推动园区产业高质量发展，并带动整个所在片区城市环境、功能全面提升的成功案例。

园区+社区

打造覆盖企业全生命周期的园区载体

从位于坂田雅宝路旁的星河 WORLD 乘坐园区接驳巴士，几分钟内驶上位于山坡上的一处修竹掩映的三层的楼宇，这里便是星河领创天下——一个由星河产业集团打造的双创社区。

星河产业集团提供了相关资料显示，目前星河领创天下孵化面积4万平方米，进驻200家以上的初创企业，其 中15个创业团队估值 过亿。

如果将星河领创天下比喻为幼儿园、小学的话，那么毗邻的产研办公楼就是中学、大学。星河产业集团产业招商中心总监张乐在接受记者采访时表示，星河WORLD拥有产、学、研基地、创客空间、企业孵化器、企业加速器 总部基地，成为一个覆盖企业全生命周期的园区载体。

这样的园区载体同时也是一个配套完善的社区。资料显示，星河WORLD除了星河领创天下这一双创空间、联盟商务区之外，还拥有品牌商业区、人才配套区、文化艺术区等。记者在园区内走访时也看到，园区有咖啡休闲吧、登山绿道、国际标准恒温游泳池、健身房、VR先锋体验馆 、公共图书馆等配套。

优质的环境吸引优质的企业。目前星河已经集聚了一批优质企业，目前已签约企业超600家，既有华为 、招商证券等知名公司的子企业，同时也有 高巨创新 、芯天下等快速成长的中小型企业，产业涉及战略新兴、人工智能、航 空航天、文化创意等优势 产业聚合度达近77%。创客入驻超200家 ，其中著名创客机构30家。截止2018年12月31日，园区运营三年 税收 25亿元， 产值 300亿元 ，就业 25000人。

“随着园区内超360米深圳北双子塔建成，这边的人气将更加火爆。”星河产业集团产业发展中心的一位负责人表示。根据规划，园区全部建成后，产值 1000亿元，税收 100亿元，就业 75000人。

“房东+股东”

服务换股权、租金换股权、产权换股权

投资园区优质的企业是星河WORLD的一大特色。星河产业集团副总裁、星河创投CEO阎镜予曾表示，星河WORLD产业园进驻了不少企业，很多投资机构找上门来问有没有什么好项目，星河有资金，也有参与创业投资的经验，那有没有可能自己投资园区内的企业呢，于是后来公司就做了自己的股权投资团队。

据介绍，星河非现金投资主要包括三种方式：服务换股权、租金换股权和产权换股权。前两种更多针对初创类企业，第三种则主要针对形成一定规模、有自主购买物业诉求的大中型企业。

目前星河的投资已经有了收益：星河产业集团提供了数据显示，目前星河产业集团拥有 基金规模超50亿元，参与了超40家 企业股权投资，部分项目已实现退出。

为何星河能做“股东”？

拥有创投、产业支撑

目前，国内纯住宅地产走过黄金十年，业内预计未来会有更多的传统住宅地产行业龙头将更多转型到产业地产中。为什么会是星河在产业地产运营方面先行一步？

张乐认为，在母公司星河控股集团的多元化背景下，星河产业集团具有先天运营产业地产的DNA。

星河控股集团的官网显示，星河控股集团目前旗下有五大业务集团，包括地产集团、产业集团、置业集团、金融集团及物业集团，前三者分别对应的核心业务包括住宅地产、产业地产、商业地产与酒店。而这五个业态组合起来，其实就是产城融合的概念。

而且星河集团较早就参与了私募股权行业，被认为是业内最会做PE的地产公司。在2010年，星河控股集团入股深创投，目前仍是深创投第二大股东、第一大民营股东，也是阳光保险的重要股东之一，星河控股集团还是前海股权投资母基金的发起人之一，合伙人包括靳海涛、马蔚华、沈南鹏、熊晓鸽、厉伟，同时星河还参与国家中小企业发展基金、红土创业基金等。此外，星河集团也拥有自己的直投业务。

“金融集团的业务之一股权投资，也是控股集团早就布局的方向。”张乐认为，企业内部的这一共识的早早形成，推动了星河地产探索“传统空间收益+股权投资收益”的经营模式，即“房东+股东”模式。

同时星河产业集团组建专业的星河产业研究院，凝聚全球知名智库和行业专家顾问等多重力量，加强对新一代信息技术、人工智能、航空航天、文化创意、生命监看、智能制造六大产业方向进行深入研究，这也为星河进行招商、培育园区产业生态、进行股权投资时提供智力支撑。

此外，作为“房东”，星河更加了解园区内的企业，甚至连一个公司交房租水电的细节、员工的加班状态都了如指掌，这也有助于星河更加精准判断企业的发展情况，更好地做“股东”。

【记者】凤飞伟