近日，香洲法院对一起小区租户提起业主撤销权纠纷作出一审判决，该租户诉求获支持。

非业主不能办理固定停车？

郑女士：租户应与业主享同等待遇

珠海郑女士于2016年1月租住珠海某苑小区房屋，该房屋为政府公房。2017年12月，购买了新车后的郑女士欢欢喜喜前往小区管理处办理固定停车手续，却被工作人员以不符合规定为由拒绝办理。

原来，2017年11月, 某苑小区第一届业主委员会（以下简称某苑业委会）制定《关于对〈小区停车管理规定〉的补充条款》，内容为：一、从2017年11月13日起，停止办理租户等非业主的固定停车手续。二、在2017年11月13日前已办理固定停车手续的租户，先到物业管理处进行抽签申请登记，由业委会分阶段（每三个月为一个周期）组织已申请登记租户按申请登记号顺序进行抽签，未进行申请登记的不得参与抽签。……五、享受国家公产保障房福利的住房不在此次抽签范围之内。不到一个月，业委会又发出《关于某苑小区停车的相关规定》（以下简称《停车规定》），其中第二点规定：1.从2017年11月13日起，暂停办理租户、公租户等非业主的固定停车手续……

气愤不已的郑女士认为某苑业委会作出的相关规定侵犯了自身合法权益，便向香洲法院提起诉讼，请求判令撤销某苑业委会作出的《关于对〈小区停车管理规定〉的补充条款》及《关于小区停车的相关规定》。

庭审中，郑女士强调，自己住房为合法取得的政府公租房，每月按时缴纳物业管理费，权利与义务是平等的，理应与业主享有同等待遇。业委会文件中的条款明显与法律法规及行政规约相抵触，且没有经过召开业主大会，没有经过双过半人数通过，更没有报政府部门备案，限制自己办理固定停车费手续，违反了相关法律规定。

某苑业委会认可其作出《补充条款》和《停车规定》未经业主大会会议表决，但辩称在制定上述规定前有召集部分业主代表开会讨论，并在小区公告栏、业主微信群发布征求意见稿，至今没有业主提出异议，未损害业主利益。郑女士只是承租者，并非业主，无权请求撤销。其实施“停车规定”是为了首先满足业主需要，规范小区车辆停放。

法院：“停车规定” 应由业主共同决定

且应符合“双过半”原则

法院经审理后认为，首先，郑女士是某苑小区房屋的承租人，与业主有签订租赁合同，约定享有在该房屋居住等权利。某苑业委会作出的“停车规定”直接关系到作为承租人的郑女士所使用的车辆能否在小区办理固定停车手续，郑女士认为该规定损害其合法权益的，可以向人民法院请求撤销，具有原告主体资格。

其次，物权法第七十四条第三款规定：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”某苑业委会在某苑小区道路边增设的停车位，属于小区业主共有，业主享有共有和共同管理的权利。

根据物权法第七十六条的规定，某苑业委会发布的“停车规定”内容涉及业主共有车位的管理与使用，并且排除部分物业使用人的使用，属于“其他重大事项”，应由业主共同决定，且应符合“双过半”原则。

某苑业委会自认“停车规定”未经业主大会会议表决，也没有举证证明该规定已经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意，损害了业主对共有部分共同管理的权利，也损害了非业主的物业使用人的合法权益。

最终，判决撤销某苑小区业委会作出的《关于对〈某苑小区停车管理规定〉的补充条款》和《关于某苑小区停车的相关规定》。宣判后，双方当事人均未提出上诉，该判决已生效。

法官释法

根据物权法第七十八条第一款的规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。当业主将其物业全部交与他人管理使用时，该约束力必然及于物业使用人。根据权利义务对等原则，当业主大会或者业主委员会的决定侵害物业使用人的合法权益时，其应享有相应的救济权利。同时，按照《建筑物区分所有权解释》第十六条的规定，建筑物区分所有权纠纷涉及专有部分的承租人、借用人等物业使用人的，可以参照该解释处理。

在物业管理法律关系中，物业使用人除遵守法律法规、管理规约外，还可以根据其与业主的约定，享有相应的权利。物业使用人的主要权利应当包括接受物业服务企业服务、合理利用共有部分及上述权利受侵害时，提起诉讼的权利等等。本案将物权法中有关业主权利义务的规定，除专属于业主自身的以外，扩张适用于物业使用人，符合建筑物区分所有权的立法目的。法官还强调，即使业委会的目的是正当的，其作出决定仍需遵循法定程序，且不得损害业主及物业使用人的合法权益。

【采写】何丽苑

【通讯员】张梦颖 郭莎