1月7日，高力国际发布了2018年终深圳物业市场回顾与展望报告。

报告显示：深圳甲级写字楼租金自2018年第三季度开始面临下行压力，不过，写字楼仍是深圳物业投资市场最活跃的板块。高力国际预计2019年写字楼的平均租金将下滑4%，长租公寓与零售板块将吸引更多海外投资者的青睐，核心区与新兴区域新增的写字楼整售投资机会将开始浮现。

写字楼空置率平稳,新增供应增速预计放缓

高力国际结合数据发现，截至2018年底，深圳甲级写字楼总体量达到580万平方米，同比增长12.6%，这是自2016年以来新增供应年增长率首次低于20%，也自2016年以来的第一次第四季度无新增供应入市。由于新增供应入市，前海空置率排在各子市场首位，达49.8%。

据介绍，2018年深圳甲级写字楼市场录得更多元化的租户组成。除了金融业与科技业等传统支柱行业以外，专业服务业与先进制造业也成为了使用甲级写字楼办公面积的主力。

根据统计，顺丰在南山的深投控创智天地入驻面积达29047平米，是去年租户入驻面积最大者。相比其他子市场，南山的租户日渐多元化，除科技以外，更多金融、专业服务等行业的租户也开始入驻南山。 而且，2018下半年，南山由于价格优势，比福田吸引了更多金融租户，承租面积超过福田的两倍。

2008年到2018年底，深圳甲级写字楼平均租金的年复合增长率达到5.1%，在一线城市中表现最优，超过上海的2.8%，广州的1.8%和北京的-0.4%。

截至2018年年末，深圳甲级写字楼平均租金为237元每月每平方米，出现小幅调整，环比回落1.9%，同比回落-0.6%。高力国际华南区董事总经理冯文光介绍，预计2019年全市平均租金将进一步下降4%。全年净吸纳量低于2018年。租金水平或在2020年经济增速恢复平稳时重拾增势。“展望2019至2023年，我们预测平均租金将实现每年3.0%的涨幅。”

高力国际深圳办公楼服务部董事周之惠认为，最新预测显示，未来5年的新增供应有机会显著增加，同时约80%新增供应将集中在前海片区与南山区，但预计前海为其他成熟子市场带来的压力有限。而南山凭借稳健的经济增长态势，可逐步吸纳新增供应量。

长租公寓与零售板块将吸引更多海外投资者

高力国际报告分析，2017年深圳物业市场开始受到更多国内与国外投资者的关注。

根据报告，截至2018年11月，深圳共录得16个大宗交易记录。其中，写字楼仍是深圳物业投资市场最活跃的板块，共录得9个投资大宗交易，总交易额约80亿元。即使资金流动性问题导致下半年市场活动有所减缓，但福田中心商务区与南山仍是投资者的最优选择。

“预计福田CBD写字楼资产值将受益于2018年9月开通的广深港高铁。”高力国际华南区资本市场与投资服务部高级副董事林楚洲表示，零售板块的变革为深圳购物中心带来了新的投资机会。零售物业为收益率最高的物业类型之一,平均可达到5%，近三年首次出现零售物业整售。投资者对核心区域与新兴区的零售物业兴趣持续升温。“预期投资者将利用当下的经济调整期，持续在深圳寻找优质的长期投资机会。预计长租公寓市场仍有巨大增长潜力，而长租公寓运营商将通过合并与收购进行整合。”

【记者】李荣华