小区绿地改露天停车场如何收费？这些车位业主有没有议价权甚至产权……随着人们生活水平的不断提高，车位需求量不断上升，由此产生的小区车位产权归属等问题引起了越来越多人的关注和讨论。

车位之争长达十年

2004年，彼时佛山市丽日玫瑰房地产开发有限公司通过公开竞拍取得了佛山市禅城区绿景二区内编号为04A地块的国有土地使用权，后分四期开发建设，其中第一期（丽日玫瑰名城四区）占地面积36856平方米，位于该地块西北角的土地的下面为已建人防工程，在土地拍卖之前已被规划为停车场。

佛山市丽日玫瑰房地产开发有限公司在完成了所受让土地的开发建设及销售后于2011年3月15日办理了工商登记的注销手续。开发商在《商品房买卖合同》中约定地面车库归属开发商。

2012年，丽日玫瑰名城小区的业主成立了丽日玫瑰名城住宅小区业主委员会（下称丽日业委会），并于2014年4月提起了诉讼，诉请法院确认“丽日玫瑰名城北门出口东侧地块的用益物权（包括使用权）属于丽日玫瑰名城四区业主共有”。

案件经佛山市禅城区人民法院一审审理并作出判决，该判决基于土地由开发商受让取得，在受让之前该土地已被规划为建停车场、开发商取得土地后已将该地块建设成了停车场且已通过综合验收而认定停车场属开发商所有，并认为开发商通过商品房买卖合同约定地面停车位归属开发商，于是驳回了丽日业委会的诉讼请求。

丽日业委会不服一审判决而提出了上诉，二审法院佛山市中级人民法院驳回了丽日业委会的上诉请求、维持一审判决。

随后，丽日业委会又提出了再审申请，广东高级人民法院裁定该案进入再审程序。在本案自2016年4月28日进入再审阶段后，历时两年多，再审法院作出了“（2016）粤民再375号”民事裁定书，裁定该案发回重审。

业主共有VS个人所有

比起个案的诉讼胜败结果，人们对小区车位归属权的问题更为关注。

截至2017年底，广东省汽车保有量为1800万辆，位居全国第二。与之相应的，居民对于停车位的需求也居高不下，由此产生的车位属权争议也不断增加。《物权法》颁布后，相关问题的讨论之声不断出现，那么，小区车位究竟归谁所有？

北京德和衡（广州）律师事务所副主任赵绍华：事实上，《物权法》对于不同类别车位的归属问题已经列得比较清楚了。《物权法》第74条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

不过，在司法实践中，需要司法机关作出进一步的司法解释。此前重庆有一个案件与之十分相似，最高人民法院的判决是，停车场尽管在规划内，但不能够办理产权登记，不符合最高人民法院司法解释的其中一个条件，因此认为应当属于全体业主所有。

广东省人大常委会立法咨询专家颜雪明： 毫无疑问，露天车位在构造上具有独立性，能够明确区分；具有使用上的独立性，可以排他使用；具有登记的可能性，可以登记为专属的不动产。所以，露天车位与住宅、经营性用房、摊位等一样，可以登记为专有部分。建设单位应当办理初始登记，购买露天车位的人，可以办理转移登记，成为车位的业主。

华南师范大学法律系教授叶才勇：《物权法》本身立法的宗旨，取得物权要支付对价。在房地产买卖交易当中，凡是房地产的受纳方，即业主，他以购买的方式取得物权，支付对价。房地产开发需要成本，如果销售价格包含了一些成本，最后的买单人是业主，无论地上地下，凡是摊入成本的，物权当然是归属业主专有或共有。

广东省政府参事室特聘参事王则楚：房地产市场在发展的过程中，出现了物权清晰与否的问题。在《物权法》出来后，就对车位这件事非常重视，过去有约定的，就从约定，没有约定的，就按照土地使用性质来处理。假如佛山这个案件发生在《物权法》出台后，那么即使是规划了露天停车场，也没有理由给它产权。有些物业即便不能登记，也可以算作共有物权，比如架空层。消费者在购买房产时，不要光顾着看房子的价格，要多看看房子、甚至是小区的规划图，加深对共有物业的理解。

【记者】金祖臻

【校对】杨远云