香港居民胡女士向东莞市大岭山镇村民李先生购买宅基地的使用权，在上面建了一栋楼房，一直未能办理土地过户手续。后胡女士将李先生诉至东莞市第二人民法院，请求法院确认上述转让无效，要求李先生退还购地款65万元，并赔偿建房损失800万元。李先生则认为，胡女士此前明知无法过户，应自担风险。东莞市第二人民法院经审理认为，依照相关法律规定，胡女士应先向行政主管部门申请处理，在行政主管部门对涉及的土地及其地上建筑物进行处理后，可就因履行合同而发生的财产纠纷再向法院提起民事诉讼，裁定驳回了其起诉。胡女士不服上诉。后东莞市中级人民法院终审维持原裁定。2018年9月10日，东莞市第二人民法院通报了此案。

    港人在莞买宅基地建房  无法过户

2012年8月，来自香港的胡女士跟东莞市东莞市大岭山镇上场村村民李先生谈妥，李先生将自己名下的一块宅基地使用权转让给胡女士，面积300平方米，转让款65万元。

胡女士说，当时双方口头约定，付款后她即享有该地块使用权，可以在该地上建房自住、出租、转让或继承。李先生不得再将该地块转让或抵押给第三人，否则需返还已付转让款，并按转让款金额的100%承担违约责任。若她已在该地块上建房，还需按违约时房屋市价赔偿损失。李先生应无条件协助胡女士办理相关手续，费用由胡女士承担。2012年至2015年4月，她分期付清了全部土地转让款。2013年2月，她以李先生的名义申请报建手续，手续通过后，她全额出资建造了一栋6层半房屋，于2014年1月10日竣工验收，工程造价172万元，后又投入几百万元装修，安装了电梯，居住至今。期间，为确保交易安全，她多次催促李先生签订书面的土地使用权转让合同，但李先生总是以各种借口不肯签订书面合同。她对内地的土地政策及相关法律法规并不了解，后得悉内地的宅基地不能转让给非本集体经济组织的成员，即李先生承诺的日后办理以她的名义的土地证及房产证根本无法实现。

未经行政处理   法院裁定驳回起诉

2016年4月，胡女士向东莞市第二人民法院起诉，状告李先生，请求法院确认双方的宅基地使用权转让无效，李先生返还购地款65万元，并赔偿建房损失800万元。

法院经审查认为，本案为宅基地使用权纠纷。涉案土地系集体土地，登记的使用权人为李先生，使用权类型为批准拨用宅基地。胡女士在未依法领取建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的情况下建筑涉案建筑物。根据有关的法律规定，应裁定驳回胡女士的起诉。胡女士应先向行政主管部门申请处理，在行政主管部门对涉及的土地及其地上建筑物进行处理后，可就因履行合同而发生的财产纠纷再向法院提起民事诉讼。

2016年12月，东莞市第二人民法院作出一审裁定，驳回胡女士的起诉。

胡女士不服，提起上诉。后东莞市中级人民法院终审裁定驳回上诉，维持原裁定。

【法官说法】

地上建筑行政处理后  才能处理土地使用权纠纷

一审承办本案的东莞市第二人民法院欧泽林法官称，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”及《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第四条“有下列情形之一的，集体建设用地使用权不得流转：……（四）村民住宅用地使用权”的规定，胡女士为香港居民，非案涉集体组织成员，案涉土地的转让亦非用于农业建设，胡女士在案涉土地上建筑房屋，未依法领取建设工程的规划许可，综合上述因素，胡女士与李先生之间的宅基地使用权纠纷，应先向行政主管部门申请对涉及土地及其地上建筑物进行处理，包括但不限于认定涉案地上建筑物为违章建筑并对建筑物进行拆除，或符合补办手续的补办相关报建或审批手续使地上建筑物合法。之后，可就因履行合同而发生的财产纠纷再向人民法院提起民事诉讼。故法院裁定驳回胡女士的起诉。

欧泽林法官建议，对于土地买卖这类涉及重大资金的交易，当事人应当认真了解相关的法律法规，或者找专业法律人士咨询清楚国家的有关规定和有关维权流程，避免违法交易，遭受本来不必要的损失。

（作者  黄彩华）