近日，东门UCT 商城与众多小业主租赁纠纷引起关注，商城管理方表示目前尚无可偿还的资金，提出愿意由业主取回店铺自行管理经营，并有公司先行垫付物业管理费用。笔者发现，类似UCT商城这类因经营问题导致的纠纷在东门并非先例。当初的大世界、深圳百货广场同样位于黄金地带，却搁因产权纠纷搁置了十余年。

而今电商崛起、消费需求多样化，褪去光环的东门在岁月洗礼中更像病痛缠身的老人，环境老旧、交通拥堵、商品大众化、楼上商铺经营状态不佳…如何转型升级，擦亮金字招牌，实现华丽转身成为东门的当务之急。

老街已老 环境拥挤业态重复

东门，起于明清，又称 “深圳墟”，这座城市也由此得名。在深圳特区建立之后，东门便成为人们购物休闲的好去处，也成为深圳历史最为悠久的商业街。

近年来，诸如海岸城、COCOPARK、万象城、欢乐海岸等现代商业综合体纷纷如雨后春笋般涌现，它们定位于更高端的品牌和更高品质的服务，迎合当前网络社交爱好和年轻人消费需求，与东门的商铺业态形成鲜明对比。

“东门整体环境感觉比较拥挤和混乱，给人一种压迫感，而且现在大家更喜欢网红产品，东门的商品虽然比较便宜，但是质量不高、体验不好，我更愿意花多些钱去环境好的地方购物。”家住罗湖的周女士说。

欧先生则表示，东门附近交通拥堵，停车位太少了，出行不太方便。采访中，不少来东门逛街的消费者对东门仍停留在交通拥挤、停车困难、周边环境不好、商品便宜大众化的初始印象。

“经历了这么多年的风风雨雨，东门确实是老了。”东门UCT商城的招商经理吕先生是一位“老东门”，他不禁发出感慨。据介绍，东门零售、批发市场多经营低端服装、皮具、玩具、鞋子等传统商品，价格低廉但不受主流消费者青睐，而且各商城各自为营、商品种类同质化严重，产品辨识度低。

据官方数据显示，东门商圈日客流量达30万人以上，节假日更高达到60万人以上。“但这对商铺店主来说是虚假的繁荣”商城负责人袁先生表示，在他看来，以前顾客购物总会大包小包地往外提，但现在大多数人只是买些小吃或单纯逛街，对其他商品不太“感冒”。“如何让人们愿意花钱、舍得花钱才是关键。”袁先生说。

笔者走访时发现，和临街商铺的繁华相比，楼上商场顾客寥寥，商铺多无人问津。部分商城还有不少商铺空置。顾客在主街道即可买到价廉物美的商品，同时大部分商城内部较为狭小脏乱，客人难有上楼购物的欲望。吕先生表示，以往每平方米租金可以上到200元，现在有的已经跌到70元，也很难转租。个别商场空铺率甚至达到两成。

旧景新颜 重塑城市名片

近年来，罗湖区政府大力打造“国际消费中心”，将东门升级改造纳入《罗湖区推进国际消费中心建设行动计划（2016~2018）》，明确提出深化东门片区改造，从更新硬件设施、转变产业结构、引进商业资源等方面入手，全面提升东门形象，打造都市乐活中心为特点的大众时尚消费区。

如今的东门步行街，一改以往拥挤混乱的街道形象，变得更加整洁美观。43处藏污纳垢的电话亭已被清理出街区，街区内的违规搭建物、影响市容的广告牌以及藏污纳垢的树池也已不见踪迹。而行道树、休闲座椅、垃圾箱、移动花箱等景观物则提高了步行街的美观度。这得益于东门老街微片区改造项目提升了老街片区形象，重塑了城市名片。

与其他新商圈相比，文化底蕴是东门最大的特色。东门街道办负责人表示，我们计划这半年时间开展16场民谣活动，每周五邀请民谣艺人在文化广场演唱，将具有历史底蕴、文化特色的精彩表演带给大家，吸引更多人前来游玩。

从文体民谣节的咿呀弹唱到匠人原创主题街进驻百货广场，从思月书院的品茶插花到东门町美食街获评“中国特色商业街”。东门街道办深挖“深圳旧墟”“老东门”的文化内涵，不断活跃街区文化氛围，取得了良好效果。

推动产业升级是东门实现转型的根本之策。据罗湖区经促局工作人员介绍，罗湖区政府根据消费市场的变化，正推动东门业态从低端逐步向中高端转型。近年东门已经出现可喜的变化。2018年4月，沉寂20多年的深圳百货广场更名为DDM MALL重新开张，100多家特色品牌进驻商城。新白马服装批发中心城也迎来了众多设计师团队强势进驻，致力于培育本土原创服装设计品牌。而因法律纠纷荒废了18年的大世界商城也已被围挡，正在着手盘活。

东门无处不在的场景改造与年轻化品牌转型，刮起了一股转型升级的风潮，也带来对东门商圈商业的新思考。从百废待兴到人潮涌动，从渐次衰微到寻求转型，东门不仅见证了深圳从小渔村到大都市的蜕变，也承载着传统商业街转型的希望。

【撰文】丰雷 邓子良