大量入市的商务公寓，吸引了众多消费者的关注，不少人却忽视了商用物业中的另一主力产品——写字楼。事实上，近两年来，随着东莞产业转型升级，大量新兴行业企业持续进驻，东莞甲级写字楼供应增多，城市中心区的写字楼租金也在水涨船高。记者近日走访城区写字楼项目了解到，中心区大部分写字楼租金已达到70元/平方米左右，近五年来呈现出稳健上升态势。  

城区众多写字楼租金超过70元/平方米  

2018年初，一地产代理公司搬离了工作了五年的亨美商业大厦，搬到了浙商大厦。这家代理公司的负责人告诉记者，五年的时间，亨美商业大厦从48元/平方米的租金，涨到了现在的70元/平方米，正好当时签的五年租约已满，他就将公司搬到了在2016年购置的浙商大厦。  

租金已经达到70元/平方米的不仅是亨美商业大厦。在胜和大厦办公的小金告诉记者，10年前他们公司搬到胜和时的租金是37元/平方米，10年后，胜和大厦的租金也到了70元/平方米，翻了一倍。在鼎峰卡布斯广场办公的李先生也告诉记者，卡布斯写字楼的租金是每年递增5%-8%左右，目前卡布斯的租金也达到了70余元/平方米。  

记者走访了解到，目前东莞中心区的写字楼租金如华凯广场、财富广场、第一国际等大多达到了70元/平方米左右，台商大厦、旺南世贸中心有单位租金达到80-90元/平方米，海德广场更有单位持续保持每平方米百元以上的租金水平。  

产品升级换代带动租金上涨  

分析人士指出，随着东莞产业转型升级，写字楼升级换代带来品质提升的同时，租金也提高了不少，高于住宅产品。  

东莞中原战略研究中心统计数据显示，2008年，东莞城区主流写字楼月租均价约为30元/平方米，2013年达到43元/平方米左右，到2017年达到67.65元/平方米，五年月租均价上涨了近56%。从租金走势曲线来看，近10年的时间里，前五年东莞城区主流写字楼的月租均价还呈现起伏波动状态，但2013年至2017年，则明显呈现出稳健快速上升的态势。  

值得关注的是，记者在走访中了解到，租金上涨最快的是前几年入市的中高端写字楼，而近两年入市的超高端写字楼，租金则表现平稳，未现突破。  

合富研究院高级分析师李兴旺向记者分析表示，随着东莞产业转型升级，大量新兴行业持续进驻，对高端写字楼的需求日益增加。主城区写字楼大多地理位置好，景观性也不错，因此更受到企业欢迎，租金出现补涨。另一方面，随着一些备受关注的超高端写字楼即将进入租赁阶段，硬件条件支撑下东莞可能将出现又一批百元/平方米租金的写字楼单位。但近年来东莞高端写字楼新增供应量不少，短时间内，写字楼的租金上涨空间，尤其是租金已过百元/平方米的超高端写字楼，租金上涨空间受限。  

计算器  

写字楼投资回报相对较高  

在房产投资方面，租金回报率是衡量这个楼盘是否值得投资的一个很重要的指标。从业人士告诉记者，在东莞，相较于其他物业形态，写字楼的投资回报率处于一个平稳较高的回报水平。  

按简单的公式计算，租金投资回报率=月租金×出租时长/购买房屋总价。据东莞中原提供数据，2017年东莞城区主流写字楼租金均价约为67.65元/平方米，2018年上半年东莞主城区写字楼的售价大部分保持在16000-18000元/平方米，个别项目写字楼售价突破两万元/平方米。取中间值17000元/平方米的售价来计算，假设一套200平方米的写字楼单位，一年出租时间为10个月，目前东莞城区主流写字楼的投资回报率约为4%。  

而目前城区的商务公寓单位，即使按月租金2000元/平方米，同样出租周期达10个月来计算，一套40平方米左右的公寓投资回报率也不到3%。写字楼投资回报率明显高于商务公寓。  

投资建议  

长线出租选写字楼，短线买卖选住宅  

对于手有余钱的投资者而言，不动产始终是他们非常心水的一条投资渠道。那么，是投资写字楼更好还是投资住宅更好呢？  

对这个问题，专业人士建议：二者各有优劣势，做长线投资的更合适选写字楼，想靠买卖交易获取投资回报的选住宅。  

李宝柱告诉记者，商用物业租金投资回报率高，但相应回报周期长。而住宅的租金投资回报率低，但升值空间更大。李兴旺也向记者表示，写字楼面积大，首付要给到五成，因而投资门槛高。但写字楼的租金回报率，尤其是中心区写字楼的租金回报率高，对于计划长线投资的投资客来说，会是比较好的选择。车德锐则告诉记者，写字楼更合适长线投资者，而住宅更好出手，因此也更合适于短线投资。  

从投资回报计算中不难看到，东莞写字楼的租金稳健快速上升，目前投资回报率达到4%甚至以上。而住宅租金上涨缓慢，按目前的租金水平，很多产品投资回报不到2%。而随着城市经济的快速发展，越来越多的大型公司涌进城市，写字楼需求不断攀高，未来写字楼租金还会有增长空间。但相对而言，作为商用物业的写字楼，首付门槛高，交易出手也没有住宅容易。住宅的投资总价低，风险相对要低一点，控制风险能力可能要比商铺和写字楼要强。因此投资客在选择时要先明确自己的财力，以及希望获取回报的方式，再进行选择。  

需要注意的是，投资写字楼一定要多方面考虑，首先是地段一定要好，要找处于地域核心和中心位置的。此外还要考虑市政商务配套、物业服务、政策扶持、商务集群、主导产业、产品配套包括开发商品牌等等，综合考虑后选择最适合自己的。

【记者】王敏 冯文彦

【摄影】郑琳东