一说起凶宅，

大家可能就会联想到，

阴森、寒冷以及凶杀，

而诸多的恐怖电影也是以凶宅为素材的，

可见国人对凶宅有着一种本能的忌讳。

但是如果有低价的凶宅，

你是否会购买呢？

或者如果不小心买到凶宅，

你又会如何维权？

恰巧，南京碎尸案中的别墅近日拍卖成功，

关于这其中的法律知识，

让我们一起来看看！

事情是这样的

6月11日上午，位于南京的一栋价值1200万的 “凶宅” 开启拍卖。这栋别墅经历3次流拍，房价一直在下跌。这幢别墅最 终以786万元拍出。

▲（凶宅）

7年前，这里发生了一起碎尸案， 妻子和岳父合伙杀死丈夫，随后岳父将尸体在地下室肢解，装入厚塑料袋，抛尸翠屏山。

普法时间

法条链接

《民法总则》第一百四十七条　基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。第一百四十八条　一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。

《合同法》第一百四十八条　因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。

所谓凶宅，

是一种日常称谓，

指的是发生过自杀、

他杀或者其他非正常死亡的住宅。

一般凶宅都会较之于同地段的其他房屋价格便宜很多。

一般房屋的所有者或者中介在出售房屋时，都会刻意隐瞒住宅内有非正常死亡的事实，往往是欺诈行为，即使一方没有告知“凶宅”的义务，另一方也会构成重大误解。根据法律的规定，买主有权在知情后1年内向人民法院起诉或者仲裁机构申请撤销合同。

如果超过1年没有撤销合同是不是就没办法了呢？那也不一定！对于房屋的质量，除了客观标准，还应考虑“凶宅”可能会影响到住户的居住品质，尤其是对于享受型的住房而言。

所以，

出卖凶宅却未告知的，

可以主张房屋质量瑕疵且不能实现合同目的，

据此解除合同。

买受人如果选择保留该房屋时，

可以要求出卖人承担瑕疵履行的责任，

如减少价款等。

虽然在现实生活中，通过司法拍卖的房屋成交价较低，具有非常大的实惠，但是仍然要谨防司法拍卖所存在的风险。

风险一：原房主不退房

很多房主因为负债累累，其房屋被法院当作“执行标的”进行拍卖，那么即使通过拍卖成功取得房屋所有权，但是原房主可能不愿意腾出，因而少不了一番折腾。

风险二：买卖不破租赁

在拍卖前，如果房主已经将房屋租赁给了其他人，那么当你取得房屋所有权时，该租赁合同对你仍然是有效的，如果你强行驱赶该租客，可能还将面临着高额的违约赔偿金。

风险三：附带费用高昂

司法拍卖的房屋看上去很廉价，但是房屋最后到手的价钱很可能比预想高很多。其中的附加费主要包括被执行人欠付的物业管理费，房屋过户所需承担的高额土地税等等。

风险四：竞拍成功尚未取得所有权

即使与拍卖公司签订了《拍卖成交确认合同》，但根据物权和债权的区分原则，只有法院制作并送达拍卖成交裁定，才能认为竞拍房屋的所有权发生了转移，此后还有必要办理进一步的房屋过户登记。

律师贴士

如果不慎买到凶宅，我们要知道正确的维权方式与路径；在房屋的司法拍卖中，当事人务必要知悉风险，可以委托有关专业机构进行调查、参与竞拍。

来源：法乐乐