新闻案情

陈某于2017年1月以54万元的价格购买林某位于清远市清城区峡山西路某小区的房产（下称“案涉房产”），后因林某反悔不愿意就双方签订的房屋买卖合同到清远市不动产登记中心办理备案，并拒绝将房产过户给陈某。为此，陈某于2017年4月将林某诉至清远市清城区人民法院，要求法院判决林某协助办理案涉房产的过户登记手续。庭审过程中，法院考虑到案涉房产存在抵押的情况，若林某不配合提前还贷涂销抵押，房产将无法过户，因此，询问陈某可否将购房款一次性打入法院账户以便于将来执行，陈某于2017年11月24日将购房余款52万元一次性打入法院专管账户，清城区人民法院于2017年11月27日作出《民事判决书》，判令陈某与林某签订的房屋买卖合同继续履行；林某应在判决生效之日起10日内清偿建行的贷款本息，逾期由原告代为清偿，在原告已交至法院专管账户中的购房款中扣减；林某应于抵押登记涂销之日起10日内协助陈某办理案涉房产的权属变更登记手续。

由于前述判决生效后，林某并没有配合办理提前还贷及房产权属变更登记手续，陈某于2018年2月1日向清城区人民法院申请强制执行。法院根据陈某的申请，向建行确认林某尚欠银行贷款本息后将专管账户中的部分购房款打入建行账户，银行收到款项后配合办理了案涉房产的涂销抵押登记手续。法院于2018年4月26日向清远市不动产登记中心出具《协助执行通知书》，请不动产登记中心协助将案涉房产过户至陈某名下。陈某于2018年5月11日凭《协助执行通知书》、《民事判决书》、原房产证原件等到清远市不动产登记中心办理案涉房产的过户登记手续，并到地税窗口办理交税事项，地税局工作人员向陈某出具了《涉税信息确认表》、《征税项目》等文件，陈某当场对地税局征税的计税价格表示异议，认为应当按照经过法院司法确认的房屋成交价格作为计税价格，工作人员称只能按系统评估价作为计税价格，因为对计税价格有异议，陈某当天并没有交税。

通过法院强制执行过户的房产，应当如何缴税呢？详见以下律师说法。

图片来源网络

律师讲法

本律师认为，案涉房产的交易价格（54万元）是经过法院生效判决司法确认的，判决确认陈某已交付定金2万元，同时已将购房余款（52万元）交至法院，陈某已付清购房款的事实不仅有法院判决的确认，同时也有法院出具的收款收据作为证明。按照《个人所得税法》第五条及《个人所得税法实施条例》第二十二条的规定，财产转让所得，按照一次性转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额，计算纳税。林某作为房产的出售方，以54万元转让房产，除去其购入房产时支付的488000元，其赚取的差价只有52000元，按照前述法律的规定，52000元才是计算纳税的财产转让所得，而非地税局按评估价计算出的268994.68元。同时，契税也应当按成交价来缴纳，而不应当按系统评估价。

地税局提出按照《清远市人民政府关于启动清远市区存量房交易计税价格评估系统的公告》（清府【2011】74号）的规定，评估价与申报价格需按孰高的原则确定计税价格，所以需按评估价作为计税价格。本律师认为，2011年的公告提到评估价与申报价适用高者作为计税价格只是原则性规定，并没有考虑到会出现像陈某这种特殊情况，因为任何的法律法规在立法上都有一定的滞后性，所以不能一刀切地适用。另外，根据公告提到的《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》第三条、《财政部、国家税务总局关于推进应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作的通知》第二条的规定，可以看出采用评估价与申报价适用高者作为计税价格是为了防止房屋买卖双方通过签订阴阳合同来达到避税的目的。而陈某与林某之间的房屋买卖交易根本不存在这种情况，双方是在2017年1月签订房屋买卖合同的，当时的案涉房产市场价就是54万元左右。

《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》第三条规定:“调整完善相关税收政策，加强税收征管。调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按其销售收入全额征税。……加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞“阴阳合同”产生的税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。”《财政部、国家税务总局关于推进应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作的通知》第二条规定：“建立存量房交易申报价格比对系统，规范工作流程。评估存量房交易申报价格是应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管的核心内容。各级财税征收机关要应用房地产评估技术建立存量房交易申报价格比对系统，对各类存量房地产进行评估，以评估值的一定比例作为计税参考值；申报价格高于计税参考值的，以申报价格作为计税价格；申报价格低于计税参考值的，如果纳税人不能按要求陈述、举证正当理由，以计税参考值作为计税价格。各级财税征收机关必须尽快建立和完善工作制度，规范工作流程。”

从上述文件可以看出，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按其销售收入全额征税，申报价格低于计税参考值的，如果纳税人不能按要求陈述、举证正当理由，以计税参考值作为计税价格。由此可以看出，国家税务总局在适用申报价格或者计税参考值作为计算价格时，并不是一刀切适用计税参考值，而是会先让纳税人进行陈述、举证正当理由，在纳税人无法按要求陈述、举证正当理由时，才以计税参考值（系统评估价）作为计税价格。

综上所述，本律师认为，通过法院强制执行过户的房产，应以经过法院生效判决司法确认的交易价格作为计税价格进行缴税。需要声明的是：由于目前尚未收到地税局的正式回复，以上观点只能代表本律师的观点，并非税局的官方观点。

广东明典律师事务所

地址：清远市 北江二路 怡景湾大厦右梯三楼

赖丽丹律师简介：

赖丽丹，女，中共党员，毕业于广东海洋大学，是广东明典律师事务所的执业律师，曾执业于广州的大型律所，参与办理的企业常年法律顾问或专项业务主要包括：广东省国家税务局、广州市地方税务局、广东省特种设备协会、广州市城市规划勘测设计研究院（广州市规划局下属单位）、肇庆市工商行政管理局端州分局、肇庆新区投资发展公司、昆庆集团等多家政府部门、企事业单位的常年或/专项法律顾问事务，擅长办理银行不良资产清收案件、民间借贷纠纷、买卖合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、交通事故损害赔偿纠纷、离婚纠纷等民商事纠纷以及各类行政纠纷的案件，是清远电台FM88.7频道《议案释法》节目律师智囊团成员，同时也是清远综合频道《第一房产》节目的特约律师。

咨询电话：13926669396