在广州K11“刷爆”朋友圈的10天之后，南方日报记者来到K11，在朋友圈的热闹消散之后，留给K11的是偶尔响起的几声“咔嚓”拍照声以及未开张品牌店的“敬请期待”。

广州K11在3年的期待中开幕，但艺术捆绑商业的形式遭遇噱头大过销售的质疑。业内人士认为，地段、人流的限制使得K11的“理想太丰满，现实太骨感”，但也有意见认为，自带话题和流量的K11将会给珠江商圈带来新鲜的客流。正如K11的门口摆放的《梵高的耳朵》雕塑背后所蕴含的“错置”之意，K11所带来的商业和艺术的混搭形式，会重塑珠江新城商圈格局吗？

“打卡圣地”遇冷

10日中午，记者来到K11门口，艺术雕塑“梵高的耳朵”门前有三三两两自拍的市民，和开业时人头攒动的盛况相比冷清了不少。在另一个入口的前台还遗留着维持排队秩序的临时护栏，不过这时已经不用排队入场了。

在建筑面积约7万㎡的广州K11，一共规划了10个楼层，其中有800㎡用于打造艺术空间。包括地下两层和地上八层，每一楼层均设定了不同的主题业态规划，自下而上分别为：食艺盛会、都会风行、设计变奏、活现风潮、穿在风尚、空间艺术、玩乐尽情、环亚食汇、景醉珍膳和匠心美馔。记者体验发现，由于是独栋大楼，K11的构造稍显逼仄，一楼可逛的品牌店很少，大部分面积留给了“WHERE ARE YOU GOING TONIGHT你今晚去边”的艺术空间，这也是广州K11开业的首个艺术主题展。

在广州K11引进的品牌中，有超过20家全国首店，超过30家华南首店（含全国），以及超过50家广州首店（含全国及华南），整体比例达48%。不过即使是筹备3年之久，多数品牌店还未能如期开张，标有“Opening Soon”（即将开业）的装修墙面随处可见。“这都是英文啊，好多品牌都不认识。”在二楼，一对情侣研究了一下导购地图后就走到旁边的艺术走廊去拍照，记者也发现，真正进店的顾客很少。对广州市民而言，K11的大多数品牌都显得较为“陌生”，多数为创意设计师品牌和高品质的生活方式品牌，以及艺术体验店。

从K11引进的品牌来看，大致分为三类：第一类是轻奢品牌和知名设计师品牌，比如意大利时装品牌KRIZIA、英国创意女鞋品牌UNITED NUDE；代表高品质生活方式的品牌，比如面积达2000㎡的言几又书店全国首家黑金旗舰店；以及高端餐饮品牌，如米其林三星餐厅MERCATO、全国首家“鮨匠”手作日料。

记者体验发现，实际上K11的商场动线很不清晰。在一楼，一边是六星级酒店广州瑰丽酒店，另一边是办公区，扶梯和走道都过于狭窄，对于带娃的家庭来说行动不便。而从K11出发去地铁站更像是转迷宫，记者当日从珠江新城高德置地春广州的出口出来后，还要过天桥，花费了近20分钟才到达K11门口，离开的时候按照指路牌下到负二层的餐饮区，才发现这里有个不起眼的出口连通花城汇广场的地下通道，在穿过整个广场后才到达地铁站，相比同样位于珠江商圈的高德置地和天汇IGC来说，消费者要找到K11的成本更高。

搅动广州商业格局

除了地理位置限制外，花城广场一带还有一个弊端是人流不足。业内人士认为，人流是影响商业最直接的因素，天河路商圈、北京路商圈、上下九商圈多数是由人带旺的，而花城广场属于商务CBD，核心人群是白领一族，人流集中在中午和下班时间，他们休息时间会选择在K11逛街吗？这要打个问号。此外，珠江新城商圈人气旺不起来，影响的因素还有区位和交通。珠江新城被新中轴花城广场分割成了东西区，除了西区靠近广州大道边上有少量住宅小区，珠江新城大部分住宅都分布在东区，消费人群与购物中心之间存在着交通上的障碍。

此前，多家商业巨头已经在珠江新城丢失阵地，继广百2017年撤出高德置地春广场，广百百货太阳新天地店今年年初暂停营业，另一百货巨头广州友谊在珠江新城较早前也进行过“瘦身”调整。

有人曾在中国商业地产发展高峰论坛上质疑郑志刚的K11是一场噱头大过实际销售成绩的秀，是用艺术来炒作商业，毕竟在商业中心中打造约计800㎡的艺术空间，不像是做生意而像在“烧钱”。

不过，K11用一系列的数据证明了其在商业上价值。据新世界发展集团2018年中期财报显示，新世界发展在香港的投资物业租金收入达到8.23亿港元，上升13.7%，主要原因是K11 Atelier以及THE FOREST开始运营，其中，K11的出租率达100%，每月平均客流量约140万人次。在大陆地区，租金收入达5.22亿港元，上升13.2%。其中，上海K11租金收入上升7%，每月平均客流量逾79万。还有一个成功的案例是，上海K11曾推出莫奈特展，据K11统计，特展期间其日常营业额增长了20%，观展人数达40万人。

K11也为广州首次带来“博物馆零售”的创新商业模式，广东省商业地产投资协会会长黄文杰接受媒体采访时对K11的前景表现乐观，他认为作为珠江新城的标志性项目，K11的开业标志着珠江新城商圈经过8年打造已然成型，而K11自带的流量与话题性不仅倒逼区内旧的商业体不断升级调整优化，甚至有望为整个商圈带来新鲜客流。黄文杰预期珠江新城CBD商圈将有望成为广州首个高品质生活和艺术人文自然相结合的高端商圈，同时其转变还将影响到相邻的华南第一商圈天河路商圈，正佳广场、太古汇、天环、万菱汇等都将为保持业界领先地位而绞尽脑汁继续“出招”，进而搅动整个广州的商业格局。

据分析，拥有正佳广场、天河城、太古汇、广百百货中怡店等6大主力店的天河商圈2018年总营业额预计可达230亿，为南方第一商圈，天河商圈正悄然与天河体育中心及南侧的珠江新城商圈融为一体，整个商圈的业绩有望进一步提升。