有自建房的必看丨汕头村民住宅建设管理办法征求意见啦！
为进一步规范农村村民住宅建设，根据市政府的部署,汕头市城乡规划局牵头各区县政府、市国土资源局、市住房和城乡建设局、市城市管理行政执法局、市公安局、市公安消防局、市工商局、市质量技术监督局、市房产管理局、汕头供电局、市自来水总公司等部门，对2014年12月1日施行《汕头经济特区农村村民住宅建设管理办法》进行修改，形成《汕头经济特区农村村民住宅建设管理办法》（修改稿）。目前，《汕头经济特区农村村民住宅建设管理办法》（修改稿）（《下文简称《管理办法》》）正在征询公众意见。
农村村民住宅建设遵循以下原则：
《管理办法》明确，农村村民住宅建设遵循以下原则：
（一）符合城乡规划、土地利用规划和相关技术规范，实行先规划后建设；
（二）节约、集约利用土地，适度集中布局；
（三）建筑设计应当安全、适用、经济、美观，体现村居地域特色，鼓励采用农村村民住宅通用设计图。编制和修改村庄规划，应当按照适度集中布局的原则规划农村村民住宅建设用地。农村村民住宅通用设计图，由市城乡规划行政管理部门会同市住房和城乡建设行政管理部门编制，并免费向村（居）民提供。
农村村民住宅建设应当优先利用空闲地、原有宅基地和未利用地，确需占用农用地的，应当依法办理农用地转用审批手续。
鼓励交由村（居）民委员会或者集体经济组织集中建设
《管理办法》提出，在城市（镇）规划区内进行农村村民住宅建设的，应当按照适度集中布局的原则实行规划管理和用地管理，并由村（居）民委员会或者集体经济组织集中建设；但使用原有宅基地（含本办法施行前已分散布局的宅基地）进行农村村民住宅建设的除外。
在城市（镇）规划区外进行农村村民住宅建设的，或者使用原有宅基地进行农村村民住宅建设的，鼓励交由村（居）民委员会或者集体经济组织集中建设，也可以由村（居）民自建。
在城市（镇）规划区内由村（居）民委员会或者集体经济组织集中建设农村村民住宅的，不得建设低层联体式或者单户独院式住宅。鼓励村（居）民委员会或者集体经济组织集中建设农村村民住宅小区。
《管理办法》还明确了一系列技术指标
城乡规划对农村村民住宅建设规划技术标准有规定的区域，按照城乡规划执行；尚未编制城乡规划或者已经编制城乡规划但对农村村民住宅建设规划技术标准未作规定的区域，以及历史上在没有城乡规划依据的情况下办理的村民住宅用地，按照下列规划技术指标执行：
（一）村（居）民委员会或者集体经济组织集中建设农村村民住宅的，其规划技术指标为：
1.容积率：不大于4.5,且不小于1.5；
2.建筑密度：不大于40%；
3.绿地率：按《汕头经济特区绿化条例》的规定执行,确因条件限制，达不到该条例规定标准的，应按不小于15%控制；
4.停车率：不小于12%；
5.建筑间距：主朝向间距单方按建筑物高度的0.3倍退距，并按照《汕头经济特区城乡规划管理技术规定》中住宅建筑间距的计算方法执行；次朝向间距按照《汕头经济特区城乡规划管理技术规定》中住宅建筑间距退距的计算方法执行；
6、其他规划技术指标按照城乡规划有关技术规定执行。
（二）村（居）民自建农村村民住宅的，其规划技术指标为：
1.建筑层数和层高：
建筑层数不大于6层，建筑层高首层不超过4.5米，其他层高不超过3.5米；
2.新安排宅基地时应按要求预留消防通道和建筑间距，建筑主朝向间距不小于6米，次朝向间距宜不小于4米，在采取防火分隔等消防措施的基础上次朝向间距可适当减小。在原分配宅基地上建设的，应采取防火分区等补救措施满足消防要求，每栋建筑应至少有一侧设置供消防车通行、停靠的消防车道；
3.新安排的临村民住宅区小区路及组团路的住宅退让道路红线应当不少于2米，临40米以下城市道路（含绿化带）的住宅退让道路红线应当不少于4米，临40米以上城市道路（含绿化带）的住宅退让道路红线应当不少于6米，并满足与相邻建设用地的间距。在原分配宅基地上建设的住宅建筑结构及施工范围不得突出相邻道路（含绿化带）红线，并满足与相邻建设用地的间距。
鼓励集中建设农村村民住宅小区和农民公寓《管理办法》鼓励集中建设农村村民住宅小区和农民公寓。通过以下措施支持村民集中建房：
（一）对于有符合条件但未安排宅基地的村集体，应安排一定比例用地用于集中建设农村村民住宅；
（二）经批准集中建房且符合分房条件的村（居）民可申请办理房屋确权到户；
（三）财政每年安排一定比例的资金用于支持集中建设农村村民住宅。
村（居）民自建住宅的，须办理开工建设登记和竣工验收登记
《管理办法》明确，村（居）民自建住宅的，须办理开工建设登记和竣工验收登记；村（居）民委员会或者集体经济组织集中建设村民住宅的，须办理建设工程施工许可证，办理建筑工程质量安全登记和竣工验收备案手续。
对历史遗留的农村村民自建住宅违法建设的处理值得注意的是，《管理办法》提出对历史遗留的农村村民自建住宅违法建设的处理：
（一）2014年12月1日以前已建成的未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定建设的村民住宅，对不超出规定层数的，凭合法用地权属来源材料、房屋符合规划建设及房屋安全鉴定机构出具的房屋安全鉴定书等相关材料办理确权登记，并不作处罚；对超出规定层数的，其规定层数以下的部分凭用地权属来源材料、房屋符合规划或建设等相关材料办理确权登记，可以不作处罚，超出规定层数部分不予确权登记，拆迁时不予补偿，并进行处罚，同时凭处罚文书在《不动产权证书》附记中予以相应记载。
（二）2014年12月1日以前已动工建设但没有完工的未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定建设的村民住宅，对不超出规定层数的，凭合法用地权属来源材料、房屋符合规划建设及房屋安全鉴定机构出具的房屋安全鉴定书等相关材料补办乡村建设规划许可证，并给予确权登记。对超出规定层数的，其规定层数以下的部分凭用地权属来源材料、房屋符合规划或建设等相关材料补办乡村建设规划许可证，并给予确权登记，超出规定层数以上部分，限期自行拆除，建设单位或者个人逾期不自行拆除的，依法强制拆除，不能拆除的，没收实物或违法收入，并处建设工程造价百分之十以下的罚款。
（三）2014年12月1日以后建设的未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定建设的村民住宅，对不超出规定层数的，按建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款进行处罚，处罚后凭合法用地权属来源材料、房屋符合规划建设及房屋安全鉴定机构出具的房屋安全鉴定书等相关材料补办乡村建设规划许可证，并给予确权登记；对超出规定层数的，其规定层数以下的部分按建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款进行处罚，处罚后给予补办乡村建设规划许可证，给予确权登记，超出规定层数部分，限期自行拆除，建设单位或者个人逾期不自行拆除的，依法强制拆除，不能拆除的，没收实物或违法收入，并处建设工程造价百分之十以下的罚款。
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