新闻动态

2月6日，珠海市人大常委会召开《珠海经济特区物业管理条例》（以下简称《条例》）宣讲动员会和《条例》新闻发布会。《条例》将于3月15日颁布施行。

《条例》于2017年11月22日经珠海市九届人大常委会第九次会议表决通过。原《珠海市物业管理条例》于2018年1月22日经广东省十二届人大常委会第三十八次会议批准废止。

《条例》是市人大常委会2016年审议项目和2017年继续审议项目，是珠海有立法权以来，市民关注度最高、立法难度最大、调研论证最深入、公众参与最广泛、人大常委会审议次数最多的法规项目。

宣讲动员会上，市人大常委会副主任关英彦指出，物业管理工作是一项关系千家万户的重大民生和民心工程。条例的出台，为规范物业管理活动,维护业主和物业服务企业的合法权益,改善人民群众的生活和工作环境，提高社会治理水平，提供了坚实的法制保障。这是一部精心制定的良法，一定要把《条例》执行好。

关英彦要求

一是各级政府按照条例规定落实专门的管理部门和专职人员。二是做好条例学习宣传和普法工作。三是抓紧完善相关配套规章制度和工作平台。四是各级人大及其常委会要加强监督检查。

物业管理活动存在的主要问题

01

业主大会召开难。

02

业主委员会成立难、运作不规范。

03

物业服务企业管理参差不齐。

04

政府监管缺位。

05

老旧小区问题突出。

06

物业维修资金筹集难、使用不规范。

条例主要内容

条例共七章一百条，除总则、附则以外，主体内容包括物业管理区域和共有物业、业主和业主组织、物业管理服务、物业的使用和维护、法律责任五章。

条例针对珠海物业管理中存在的问题，从政府的监管职责、业主大会的召开及表决、业主委员会的运行、物业的使用与维护、法律责任等方面进行了全面的规范。

01明确政府及政府主管部门的监管职责

一是进一步理顺物业管理体制，明确划分市、区物业管理行政主管部门以及镇政府、街道办的具体职责,规定镇政府、街道办应当配备专门的物业管理机构和专职人员，推动形成上下联动、运转有序的管理机制。

二是建立全市物业管理综合平台和信用体系，为业主和物业服务企业提供便捷的公共服务。

三是建立物业管理纠纷处理机制，强化镇政府、街道办在处理物业管理纠纷中协调和调动各方参与的作用，强化基层政府在成立筹备组、业主委员会不履行法定职责时的主导作用。

四是加强物业管理行政主管部门的培训和宣传责任，营造全社会的物业管理法治氛围。

此外，条例首次在物业管理立法中规定党组织的建设，发挥党组织在物业管理中的模范带头作用。

02多措并举促进业主大会的召开

条例规定：

一是降低首次业主大会召开的门槛：占物业管理区域内业主总人数百分之十以上的业主联名可以向镇政府、街道办提出设立业主大会的书面要求。

二是依据《民法总则》的规定完善了未参与表决业主投票权数计算规则即推定原则。

三是丰富业主委托参加业主大会的形式，业主可以委托代理人出席业主大会，可以建立楼长制，也可以成立业主代表大会，以解决大型小区业主大会召开难问题。

四是建立业主决策电子投票系统。市物业管理行政主管部门建立统一规范的物业管理电子投票系统，业主通过电子投票系统完成身份的认证与投票决策，实现开会、表决的便利化。

03进一步规范业主委员会的运作

一是明确业主委员会的法定职责、禁止行为。

二是健全业主委员会成员候选人资格审查和委员资格终止制度。

三是完善业主委员会备案制度，赋予其申请刻制印章、设立银行账户制度等的部分民事主体行为能力。

四是规定业主委员会应当建立规范的财务管理制度，规范业主委员会任期届满或解散后的资料移交制度。

五是建立了区物业管理行政主管部门、镇政府、街道办定期对业主委员会履职的检查监督机制，对业主委员会超越职权、违反法律、法规等行为依程序决定是否解散和重新选举，同时增设了业主委员会成员非法收受利益的法律责任。

04提升物业服务企业服务水平

一是规定住宅物业的建设单位，应当通过物业管理招投标平台，以招投标方式选聘物业服务企业。

二是建立新建住宅物业共有部分与共用设施的承接查验、查验结果及资料强制备案制度，避免因承接查验流于形式而发生质量纠纷。

三是引导物业服务企业规范经营、服务项目公开透明。要求物业服务企业应当长期公示服务内容、服务标准、收费项目等有关情况；建立物业服务企业巡查制度和业主投诉处理制度。

四是完善了物业服务企业退出机制及资料和财物移交责任。

五是建立业主、物业服务企业的信用体系，维护物业管理秩序，营造良好的社会氛围。

六是加大对物业服务企业违规、违法行为的处罚力度。

05规范车库、车位的管理与使用

一是新建物业出售时，车库、车位的数量与位置应当向业主公告，并在买卖合同中明示。

二是车位、车库不计入投票权，但涉及车库、车位的维修、更新需要筹集和使用物业专项维修资金，以及管理规约和业主大会议事规则另有约定的除外。

三是物业管理区域内车位、车库应当首先满足本区域业主需要，拟出售车位、车库数量少于本区域房屋套数时，每户业主只能购买一个车位或者车库。

四是明确共有车位产权归属，规定利用人民防空工程停放汽车或者作其他用途的，收益归投资者所有。

06规范物业专项维修资金的管理和使用

一是建立物业维修金缴纳制度。业主未按规定交纳物业专项维修资金的，物业的转让和抵押登记受到限制。

二是建立物业维修资金应急使用绿色通道。已交纳了物业专项维修资金的物业管理区域，出现屋顶外墙严重渗漏、电梯故障、消防系统故障、台风灾害等危及房屋安全的紧急情况时，物业专项维修资金管理部门应当自收到书面申请之日起两个工作日内完成审核。

三是规定未建立物业专项维修资金或者现有物业专项维修资金不足以支付共有部分维修费用的物业管理区域物业专项维修资金的筹集和使用制度，解决老旧小区遗留问题。

摄影：梁耀明

《条例》原文请点击“阅读原文”↓↓↓