12月30日，万科进军深圳城中村参与综合整治改造的首个项目——岗头新围仔村首栋样板楼公开亮相。

新围仔村是改革开放之后深圳工业崛起时的新兴城中村之一，曾被誉为“IT第一村”，地处坂田片区，汇集周边华为、富士康等企业园区员工。

像其他很多深圳城中村一样，这里生活方便，但建筑密度高，公共配套及绿地景观匮乏，基础设施落后，因规划不足，带来交通、消防、卫生、治安的问题及隐患。

据统计，目前新围仔村占地7.89公顷，共计建筑238栋，住户约6093个，其中176栋为7层以上建筑，是一个以宅基地为划分单元的城中村。

记者从城中村招租客获悉，当地租房价格方面，2房1厅带厨卫约1500至1700元/月；1房1厅带厨卫850元/月；带厨卫单间650元/月。

而此次开放的新围仔村万科泊寓样板房价格，最便宜者为15平单间，约898元/月，1房1厅22平带厨卫为1000元/月。万科泊寓工作人员估计，相对而言，泊寓比农民房同等规模房间的房租大致涨10%。

记者现场看到，经设计装修后的城中村房间已经与城市中心区公寓没有异样。一般万科泊寓的房子包含硬软装，可以拎包入住。

深圳市万村发展有限公司是深圳万科旗下全资子公司，是深圳万科成立的从事城中村综合整治运营的专业公司，所有深圳万科旗下城中村综合整治运营项目均由万村来运作。

万村提出“综合整治+内容运营”的模式来运营城中村。针对新围仔村的整体提升改造，万村将在不拆除原有建筑的前提下，主要以现状建筑立面形象美化为主、景观环境改造和基础设施提升为主。此次改造方案里面的改造面积约6130平方米，景观改造面积约4600平方米，景观改造已新增设区服务设施，休闲广场为主，对现有乔木以保留态度进行环境整治。

按照万村定位，其城中村综合整治项目纳入政府管理体系，可以规划饭住户租赁市场，使得消防责任主体清晰，也有利于贡献人才保障住房资源，并未重点企业定制宿舍。

据悉，此次万科与新围仔村当地村民拿地价格约在30-40多元/平，租期12年，硬软装1800-2000/平。

这次展览的样板房原为两栋独立农民房，经万科改造，两栋楼之间每一层都加了连廊连接起来，增加同层交通和消防疏散口，公共空间也随之加大，原有的防盗窗也被拆除掉。

在整治过程中，房间数增多，一楼打造了一些公共空间和商业小店，书吧、咖啡店等。

据悉，因为是宅基地，万科是一家家地与每一户村民个人谈合作，新围仔村有238户238栋农民房，目前只完成到15%的统租率，万科的目标是达到60-80%，未来将统一改造成长租公寓—万科泊寓，街道整治也在同时进行中。

万村执行合伙人张海涛介绍，城中村是深圳城市的特殊存在，与周边城市地区既分隔又融合，并持续演进、繁衍更新。

据悉，万村在城中村的综合整治、运营管理的过程中，结合城中村的特殊空间类型，借鉴北京798、上海新天地等等，对深圳城中村进行了大量的深入探索和反思，并颇有成效。

在《深圳市住房建设规划(2016-2020)》的统计数据中，预计“十三五”期间，深圳新就业大学生租赁住房需求39 .2万套，每年约7.8万套。新增外来务工人员住房租赁需求约40万套。

2017年8月，深圳市规土委牵头制定的方案，要求“十三五”期间，要通过收购、租赁、改建等方式收储不低于100万套(间)村民自建房或村集体自有物业，经质量检测、消防验收等程序后，统一租赁经营、规范管理。

政策引导下，必然吸引很多企业进入。业内认为，城中村改造过程中，离不开政策疏导与支持，也离不开政府在基础设施改造投资（公共区域）监督与管理；而在诸如消防、具体规划等事务方面，城中村改造都有赖于政策的绿色通道与支持。除此之外，政府还以专业标准，选择优秀的企业参与改造运营。

目前水围的深业集团和新围仔村的万科已经开始先行试水，采用“综合整治+内容运营”的模式，未来效果有待持续观察。

【记者】李荣华