常安路不可避免地衰落了，港口一路更有三成店铺关门大吉！江门最老牌的东湖百货刚刚开拆，寄望浴火重生。风水轮流转，江门的主流商业地产，已从临街店铺转向城市综合体。 

回望这十几年，从常安路步行街，扩散至五邑城和地王广场，随后转移至优越美莎和中远大厦一带，之后又迅速北移至益华广场……蓬江中心区正逐渐形成城市综合体雏形。随着汇悦城和万达广场在北新区板块的强势崛起，商业体量变大，经营者增多，竞争越发激烈，保利更是大手笔打造滨江新区航母级城市综合体。变数难以捉摸，未来谁又将主沉浮？ 

港口一路

盛衰起伏，串起一部中旅大厦烂尾史 

港口一路中段，四星级银晶酒店正对着东湖广场，曾几何时，但凡江门的大型活动，这里都是首选的举办地。东湖广场旁是中远大厦双子楼，与之毗邻的，又是中旅大厦和杜鹃山庄、东湖宾馆……曾几何时，这里是江门几大商圈中人流最密集之地。 

记者沿着港口一路走了一个来回发现，约有三成临街店铺关门大吉，尤其是凤凰山一侧，约20间相连商铺都拉着铁闸，暂停营业。曾经非常旺的一家KTV场馆也人去楼空，大门紧锁。凤凰山对面的店铺，多数做着反季清仓、特价促销，“全场清货，低于成本”、 “搬迁紧急清仓，不计成本一件不留”，眼看着不日搬走。有的虽关门，但写着旺铺出租或售卖。记者留意到，这条街上原有的四大银行不见了两家，整条大街的颓势难掩，连二手楼中介店铺也关门大吉了。 

全路段无施划停车位，这是港口一路最大的痛点。与之平行的江华路曾创下江门临街商铺的奇迹，目前车流量也较大，至少路边还施划了停车位。 

 中远大厦，盘踞多年的“新一佳”败走后，苏宁进驻，那时媒体纷纷发问，国美怎么应对？后来，国美就选在隔壁的“优越美莎”底层开业，要跟苏宁比高低。孰知苏宁不久败走，如今剩下门可罗雀的这家国美在苦苦支撑，门口落叶满地，二三楼大风车的破旧广告牌，仿佛诉说着昔日的辉煌。“优越美莎”曾是这个商圈的一大标志鼎盛时有三层对外经营，吸引不少连锁餐饮入驻，整个商场联合搞大促销活动时也曾有过人头涌动，市民疯狂抢购的场景。 

如今，电商来势汹汹，大量分流实体商业的客户；北新区的新商业综合体扎堆进驻，加剧行业间竞争，旧商圈受波及，港口一路首当其冲。萧条之余，最让人慨叹的就是屡次转手的中旅大厦，继续烂尾，续建遥遥无期。 

1998年动工兴建，位于市中心港口路黄金地段的中旅大厦，至今尚未完工，成为江门著名的“烂尾楼”。2004年，为妥善解决中旅大厦的烂尾工程问题，中旅大厦与东湖宾馆、杜鹃山庄三块资产被捆绑出让；2008年4月，江门大长江集团以2亿元现金购得这三项资产（南方日报独家首发）。当时，为鼓励、支持投资者将中旅大厦建设成江门市标志性亮点建筑，市政府还表态将在建设开发和经营等各方面给予最大的政策优惠和支持，包括减免土地出让金、城市基础设施配套费等。但是，若干年又过去了，续建如同水中泡影，中旅大厦不知何时又从大长江手中转给益丞集团。 

2011年，益丞集团曾向市城乡规划局递交了一份中旅大厦等三项资产所在地块的修建性详细规划方案，因为方案内容存在与出让规划条件不符之处，因此没有获得通过。如今，以成功开发烂尾工程知名的益丞集团位于江海区的中环广场二期也是长时间停工，伴随着港口一路盛衰起伏的中旅大厦，续建更加遥遥无期。商业地产，地段为先，今时今日，港口一路上的中旅大厦烂尾楼，还能靠谁来盘活？ 

常安路

繁华难再，连“走鬼”也都散了 

周六晚，难得晴好。八九点钟，本是逛街的黄金时段，不过，从地王广场到常安路，记者一路走来轻松自如，5到10年前这里每逢周末人头涌涌的场景已经一去不复返了。

“你看我身后这几个档位，都没人租”，路中间售卖凉果的女档主摇头对记者说，“大家都到有空调的大商场去逛了，这里是救不过来的了。”曾几何时，这里的店铺租金一再上涨，依然有人争破头，周边的走鬼档也成了城市治理的心头大患。

2006年，常安路的公有商铺在招租过程中被质疑暗箱操作，部分参与竞标的商户投诉称，中标者有串标嫌疑，老商户坚决不搬走而陷入诉讼战。时过境迁，如今步行街的商铺不再如烫手山芋，连困扰多年的“走鬼”问题也随之消失了。 

2010年，“创文”之风席卷江门城区，“走鬼”治理被摆上台。2010年8月1日，城管结束了驻点管理模式，新政划地收租，常安路步行街附近的“走鬼”接受了收编，与蓬江区城市管理服务中心签订摊位租赁协议，在仓后路、青年广场开始了租档经营生涯。如今，青年广场的档位早就因生意惨淡不复存在，而仓后路和步行街相接处则依然存在。新称谓是“蓬江区流动摊档规范管理安置点”，包括仓后路、书院路、竹椅街在内，从午后到晚上11点，允许经营成衣和饰物。不过，在周末最繁华的时段，接近步行街的这些仓后成衣档位这边并无甚顾客，几个档主在聊天打发时间。 

商业地产爆发期

“航母级”城市综合体主沉浮？ 

“江门市商业的扩张，用了十数年才从拥挤的老城区转移至老城区与北新区交界。”江门业内人士林先生分析江门商业发展的历程时表示，优越美莎与中远大厦商圈逐渐成形时，五邑城与地王广场开始没落，而益华广场的投入使用，又让缺乏停车位等关键配套的优越美莎和中远大厦商圈未成气候就折戟。 

2014年8月下旬，位于白石大道的汇悦城开业，成为江门最高端的城市综合体。3个月后，江门万达广场盛大开业，引得万人空巷。这两大城市综合体带来的丰富业态让江门消费者耳目一新。北新区商圈的出现不但改变了江门的商业格局，也改变了市民的消费习惯，到北新区商圈逛街消费成了江门市民的新选择。 

 一旦出现新商圈，旧商圈就会自动灭亡，这似乎成了江门商圈特有的现状，难道说，江门的消费力只有这么多？ 在北新区新冒出来的巨大商业圈的冲击下，江门商业格局正在发生变化。记者走访中了解到，不单止港口一路，江华路一带不少房东开始舍弃街铺，租金也开始大减。 

业内人士认为，未来江门的高端消费将会集中在北新区商圈内，商业中心慢慢向北转移，而一些老街区例如江华路、港口路一带未来将慢慢剥离商业街区的功能，成为侧重居住功能的老城区。在这种趋势的影响下，不少商户开始往北迁移。 

 在北新区商圈的冲击下，江门未来的商业格局将成为什么样？从事商业地产多年的谭先生认为，未来老城区的商业更多作为周边生活的配套，而剥离购物、悠闲等功能，而北新区将成为以几个大型城市综合体为龙头，带动周边楼盘自带的商业部分共同形成巨大的商圈，满足江门市民高档服装、餐饮娱乐等全方位的购物需求。 

 之前不少人预计，在汇悦城和江门万达广场这两大巨头的带动下，这一片区不久将形成繁荣的商圈。但现实情况是，目前只有汇悦城和江门万达广场“孤军奋战”，周边的商业还远未形成气候。 

 就未来十年而言，保利地产将在滨江新区投资百亿元建设集商场、甲级写字楼、酒店等多种物业类型在内的航母级城市综合体，北新区的消费群体又将继续向北转移。滨江新区体育中心将是保利江门项目的地标，保利围绕体育中心，主打体育休闲概念的商业体项目，将让江门人可在健身后进行购物、饮食和娱乐，又一波消费理念将冲击江门市区的消费群体。如今，伴随着江门市体育中心封顶并即将投入使用，江门商业地产的另一片天地即将开启，谁又将主沉浮呢？我们拭目以待。 

【记者】杨兴乐

【来源】南方+原创