文|李开周

北京

民国时北京房价不高。不但跟现在比不高，跟当时的其他大城市如上海、天津、南京、广州比起来也不高。这是因为北京没有赶上好机遇：清朝末年划通商口岸，上海赶上了，它没赶上；后来又划租界，天津赶上了，它没赶上；再后来迁都，南京赶上了，它没赶上；再后来军阀割据，个别军阀治理有方，把掌控下的地盘收拾得花团锦簇，经济迅速发展，交通迅速改善，这种好事儿让广州赶上了，它没赶上。因为这些缘故，北京市人口密度不大，住房需求不高，不动产价格没怎么涨。

民国三十年（1941年）国民政府主计处统计局编撰《中国土地问题之统计分析》一书，按平均地价给当时各大都市做了个排名，上海第一，广州第二，天津第三，南京第四，北京勉强排到第五。大伙可以想见，北京地价这么低，房价也高不到哪儿去。

先说地价。

民国二十二年（1933年）北京市政府评价委员会对全市和郊区地价进行评估，把西交民巷、王府井大街、正阳门大街和大栅栏这四处最繁华地带划成特等土地，每亩地价2000块大洋。当时一块大洋在北京城区的购买力大约相当于人民币50元左右，一亩地才10万块钱而已。

实际成交价格有比这个价位高的，民国二十二年（1933年）的最高纪录是每亩4000块大洋，折成人民币约合20万元，这已经是当时北京的地王了。如果跟2011年3月15日海淀区东升乡拍出的那块每亩3400万元的现代地王相比，差了169倍。

郊区地价更是低得喜人，现在通州核心区的地块，民国二十年（1931年）前后亩均地价仅70块大洋，折成人民币才几千块钱一亩。

再看房价。

民国时北京住宅比较单一，全市楼房仅占6％，简易铅皮房和草房不到3％，其余全是四合院，即使大户人家的所谓豪宅，也不过是几处四合院连成一体。北京市政府评价委员会曾对全市四合院进行估价，按占地多少、建筑质量、使用年限、所在区位等因素把四合院分成12个等级，最高等级的平均每间800块大洋（含地价），折合人民币4万元；最低等级的平均每间90块大洋，折合人民币4500元。

现在月薪万元的小白领在北京四环以内买房，必须求爷爷告奶奶四处转借才能付清首付，然后还得每月让银行按在地上揭一层皮（所谓按揭），如此这般折磨小半辈子才能换来一套相当普通的商品房，要是回到民国时代的北京，一年薪水就能买下一处拥有3间瓦房的精致小院，10年下来简直能买一座前清王爷留下来的王府了。

当然，单纯的购买力折算不能说明问题，为了搞清楚民国时北京房价究竟是高是低，咱们还得看看当时的市民收入。

提到收入，有朋友可能会拿鲁迅在教育部工作时月薪300块大洋说事儿，其实这个不足为凭，因为鲁迅是高薪阶层（事实上鲁迅两次在京买房都靠借贷，他收入虽高，开销很大，买房时几乎没有积蓄），不能代表一般的购房者。我手头有民国十八年（1929年）社会调查所对北京普通市民收入情况做的记账式调查，市民家庭平均月收入为15块大洋，年均收入自然是180块大洋，像鲁迅第二次置业时买的那种四合院，让普通市民去买的话，也不过只需要四五年收入。

不过民国时北京房子虽便宜，买房过程中要缴的税费却比今天高。今天买房，主要就是缴契税，而且契税也不能算太高，从房价的1％到6％，个别城市在楼市不景气时甚至免征契税，别的什么印花税啦、城市维护建设税啦、教育费附加啦，只占房价的千分之几，低到可以忽略不计。民国时买房不这样，首先是契税很高，一般不低于房价的4％，民国初年曾经征到9％。其次还得缴凭单费，按房价的2％计算。假如您在民国初年买房，房价100万元，光契税和凭单费就得花去11万元。

另外在民国买房还有一个物业税问题，只是当时不叫物业税，叫作“警捐”、“巡捕捐”，后来统一叫作“房捐”。1935年2月鲁迅给《文学月刊》写专栏，提到“巡捕捐按房租百分之十四”，说的就是当时上海的物业税。当时上海对全市的出租房产和自住房产统统征收物业税，每月收缴一次，税率是每月房租的14％（后来还曾经涨到20％）。北京物业税稍低一些，不是按房租的百分比去收，而是按房屋的等级去收：楼房的物业税高，每间每月两角钱（银元，下同）左右；瓦房的物业税低，每间每月1角钱左右；水泥顶的洋灰房（简称灰房）以及草房、坯房的物业税更低，每间每月5分钱左右。像鲁迅哥俩在西直门内八道湾买的那座将近30间瓦房的四合院，每月得缴物业税30角，也就是3块大洋。

每月3块大洋，负担也不算重，鲁迅哥俩要是活到今天，随便在北京哪个小区里买套商品房，光物业管理费都不止这点儿钱。

鲁迅买过两次房。

第一回买房是在1919年，跟兄弟周作人合资，买下北京新街口一座很大的四合院，前后三进，光正房就有20多间。这处宅子花了鲁迅哥俩将近4000块大洋，其中房款3500块大洋、契税180块大洋、自来水安装费115块大洋，还给了房产经纪人175块大洋的佣金。

第二回买房是在1924年，这回鲁迅单独出资，在北京阜成门内西三条胡同买下一座小型四合院，占地400平方米，大小房屋共10间。房价很便宜，只要800块大洋，后来鲁迅又花了200块大洋进行装修。

上海

鲁迅两次买房都是在北京，不过后来却没有在北京定居，从1927年直到去世，他定居的地方一直是上海。上海房价太高，鲁迅买不起，只能租房。后来鲁迅写《病后杂谈》，说在上海租一处小院子，每月房租加上“巡捕捐”，得花160块大洋，租一年下来，光房租就够在北京买下两处小型四合院了。

北京居住成本低，上海居住成本高，为什么鲁迅还要选择在上海定居呢？因为上海比北京开放，言论自由比北京多，而且还有租界，还有大批志同道合的文化人，在北京不能说的话在上海可以说，在北京不能写的文章在上海可以写，在北京见不着的朋友在上海见得着。有这些坚挺的理由支撑着，哪怕上海的居住成本再高，鲁迅还是会住在上海，而不是住在房价低廉的北京。

鲁迅有个老乡叫刘大白，著名诗人，在复旦大学教书，跟朋友拼租，每月房租12块大洋，嫌贵，搬到杭州，在杭州没住到一年，又萌生了逃回上海的想法。起因很简单：他长了痔疮，在杭州久治无效，需要做手术，杭州城内居然没有一家医院能做，只好去上海就医，手术后回杭州医院疗养，医疗条件太差，痔疮复发，不得已，还得去上海。

还有丁玲和她的男朋友胡也频，当年在北京西山租小院，房租很便宜，后来去上海租亭子间，房租很贵，但是这对小情侣毅然决然奔向上海。因为他们在北京撰稿，月收入只有六七块大洋，到了上海之后，月收入暴涨到140块大洋，傻子才愿意待在北京。

1929年，丁玲、胡也频离开上海，去济南生活，到1930年夏天，又逃回了上海——济南媒体太少，出版社太少，做撰稿人不易，胡也频还被山东警察通缉，想来想去，还是混在上海更安全，机会更多。我估摸着，前几年因为买不起房而逃出京广沪，这两年又因为找不到发展机会而逃回京广沪的朋友，是应该能够理解丁玲老师和胡也频老师的。

广州

北京、上海、广州，这几个地方在民国就是一线城市。论房价，上海最贵，从1912年到1949年，除了抗战时饱受日本鬼子飞机轰炸的那段日子，上海房价一直雄踞全国榜首，尤其租界区，平均每平方公里住5万人，比现在上海中心城区的人口密度高5倍不止，甭说买房，就是租一个七八平方米的亭子间，光“顶费”（前任房客或者二房东向后来的房客索取的转手费）就得两三根金条。北京的房子却最便宜，无论是北洋政府统治时期，还是北伐胜利后国民政府统治时期，最多花上几千块大洋，就能在王府井附近买一处占地半亩的小型四合院。

广州的房价介于上海和北京之间，比上海便宜，比北京贵。纵向看，桂系军阀跟粤系军阀掐架的时候，房价很低；后来陈济棠主政广东，一时政局稳定，经济繁荣，房价开始走高，地价最高的时候甚至超过今日广州，房价最高的时候则几乎赶超当时上海。

南洋华侨和上海富商在广州成立了上千家房地产公司，纷纷涉足规模不大的新式洋房项目。所谓新式洋房，跟现在的单元式住宅类似，一幢楼分成若干户，每户有室有厅有厨房，有“能冲水的洋马子”，也就是咱们现在说的抽水马桶，建成后，或出租或出售，一律按“井”计价。“井”是民国广州常见的面积单位，60井为一亩，一井相当于11平方米。

1932年，南洋兄弟营造厂在广州市区最繁华的惠爱路开发的新式洋房，临街商铺卖到5000块毫洋一井，普通套房卖到2300块毫洋一井，按平方米计价的话，分别是455块毫洋和209块毫洋。

那时候，广州市公安局和财政局的第一科科长月薪在50块毫洋和70块毫洋之间，二等科员的月薪是25块毫洋。公办学校的教师薪水比公务员高得多，刚上岗的九等教员也能领到30块毫洋的月薪，最高级教员每月则能领到125块毫洋。一个刚上班的小学教师要想在市中心买房的话，需要不吃不喝积攒大半年的工资，才能买上一个平方米。从这个角度看，那时候的房价跟现在一样高。

房价高，房租也不会便宜。在市区租一套两室一厅，每月最低也要20块毫洋，基层公务员如果不贪污，小学教师要是不给人补课，租房是租不起的。所以在1932年12月2日，有记者在国民党机关报《中央日报》第6版上评论说：“长安不易居云云，大可为今日广州赠也”，这句评论实在贴切。

（摘编自南方日报出版社《民国房事》，2013年1月出版。原书中本文标题为《回到北平去买房》《逃回上海滩》《民国广州的房价》）

【目录】

序言 历史一直在重演/ 1

第一章 在民国买房

回到北平去买房/2

逃回上海滩/5

地主好做，房东难当/7

民国广州的房价/9

你没遇到民国地王/11

房价是最好的避孕药/13

满洲国的房价/15

徐志摩做中介/17

成三破二，田三屋四/19

买房告白/21

官员抬高地价/23

土匪抬高房价/25

村霸也抬高房价/27

房价难预料/29

两种按揭/31

在民国按揭购房/33

三尖两刃刀/35

女生爱房子/37

冰心产业考/39

用意念影响房价/42

在解放前炒房/44

第二章 在民国租房

丁玲租房/47

假如巴尔扎克去北京租房/49

马克思的房租/51

殖民者抬高房租/53

段祺瑞租房/55

末代皇帝的房租/57

从合租到结婚/60

学而优则房东/62

他们房东有力量/64

村里的房客/66

族里的公房/68

有房率/70

嫖妓和租房/72

石库门的著名房客/74

亭子间画家/76

亭子间作家/78

在蜗居里禅修/80

房客联合会/82

别拿房客不当会员/84

和尚做房东/86

民国的公寓/88

第三章 在民国做钉子户

放火逼迁/91

弹性征地/93

卧轨还是游行/95

坟地里没有自焚/97

拆掉历史，得到铁丝/99

官民剪刀差/101

同拆不同价/103

无耻不分国籍/105

日伪征地/107

日本鬼子征地/109

第四章 在民国做开发商

租地建房/112

黄楚九的烂尾楼/114

开发商不卖房/116

代理出租/118

买彩票，中房子/120

犹太人的大观园/124

加叹/126

开发商变成炒房团/128

第五章 居住环境和居住理念

马桶称王的时代/131

化腐朽为神奇/133

为有源头活水来/135

用不起自来水/137

小乱居城，大乱居乡/139

肮脏的民国/141

公家的街道/143

“黑暗的旧社会”/145

抗战时期怎样安电灯/147

抗战时期怎样选窗帘/149

跟袁世凯学隐居/150

保姆的外快/152

汪精卫的龙脉/154

健忘的蝗虫/156

官失而求诸黑社会/158

民国不流行买婚房/160

蒋介石的婚房/162

老房子和面子问题/164

第六章 民国的房荒

民国蚁族/167

活死人公寓/169

窝棚包围城市/171

谁对谁犯罪/174

人人都会穿墙术/176

又被平均了/178

哥就是房子多/180

张作霖的产业/182

一个都不干净/184

自杀警告牌/186

房客自杀/188

比房租更贵的/190

为什么会有顶费/192

第七章 民国的住房政策

民国广州的房税/195

满洲国的房产税/197

民国有没有加名税/199

真正的男女平等/201

有房才能当代表/203

民国广州的廉租房/205

祝他们学习成功/207

时间停止器/209

土改时的小产权/211

最操蛋的限制/213

绕过小产权/215

统计属于心理学/217

没有房产证的时代/219

房产税还很远/221

限租令/223

越限越高的房租/225

两国相争，不涨房租/227

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