大鹏民宿老板很会打温情牌招揽生意。 深圳商报记者 李博 摄

截至2016年3月，较场尾已有民宿375家，可提供床位4000个。2015年，较场尾民宿共接待游客90万人次，全年平均入住率为62%，人均食宿消费600至800元，全年旅游收入突破5亿元。为让“民宿小镇”持续健康发展，上月，大鹏办事处制定《指导意见》，解决困扰民宿经营者的租期和租金问题。

记者日前从大鹏办事处获悉，针对民宿业界普遍面临的租期短和租金飞涨的问题，该办事处出台了《关于较场尾民宿小镇房屋租赁的指导意见》，今后较场尾民宿房屋合同租约期至少为8年。

较场尾大批民宿面临“租约到期”

7月21日，较场尾片区因抢修变电器从清晨6点开始停电，可这也阻挡不了人们蜂拥到此度假的热情。这天，这里的民宿80%满房，更有不少包场的客人。

从2008年第一家民宿开业以来，昔日大鹏所城海防军练兵场已变身为“民宿小镇”。据统计，截至2016年3月，拥有500多栋建筑的较场尾已有民宿375家，可提供床位4000个。2015年，较场尾民宿共接待游客90万人次，全年平均入住率为62%；人均食宿消费600至800元，全年旅游收入突破5亿元。

根据日前发布的《2015中国民宿研究报告》显示，国内民宿价格在500元以上的仅占2.5%，绝大部分民宿入住率不足50%。可以看出，与国内其他地区相比，目前较场尾“民宿小镇”处于“丁财两旺”的局面。

然而，这不代表这里的民宿老板能过上“躺着数钞票”的舒服日子，最困扰他们的是租赁问题。不愿透露姓名的Q先生说，他所开设的民宿是较场尾最早引入驻场表演的，经过三年多的经营，生意不错。“还有两年租约就到期了，我尝试跟业主谈续约的事情，可每次业主都回避，让我心里很没底。”Q先生说，开张三年多，装修有的旧了，需要投入。“如果能续约，我肯定下重金重新装修；如果续不了约，我只能小打小闹修修补补了。”

像Q先生一样经营上了轨道就面临租约问题的民宿老板不在少数。据较场尾民宿协会统计，目前较场尾民宿的普遍租期为6年。2011年较场尾飞速发展期开业的大部分民宿将在未来两年面临租约到期的问题。

海景民宿房价赶上五星级酒店

租金飞涨是压在民宿老板心头的又一块大石头。

6年前，较场尾一栋民房租金普遍是每个月两三千元，如今两三万元都是“起步价”，五六万元的也不少。而新近成交的一栋沿海一线民宿，月租金高达7万元，以10间房来计算，每间房日租金成本达233元。

较场尾民宿协会名誉会长李乐业告诉记者，每家民宿投入的装修和启动资金大约都在100万元以上，“二手”“三手”的还需要支付转让费，“如果每天做不到3000元生意，就意味着要自掏腰包补贴开支。”李乐业说。

羊毛出在羊身上，租金飞涨导致民宿房价高企，尤其是旺季。记者查询携程旅游网，较场尾民宿周五、周六的价格都在580元以上，沿海一线的则在800元以上，千元以上的也不少。而同样是周末，入住福田香格里拉大酒店的价格为900多元。“尽管民宿很有特色，但服务还是难以跟五星级酒店相比。”李乐业坦言，有时民宿房价高，但经营成本摆在面前，民宿规模小、房间少，单价自然不菲。

为了分散运营压力，不少民宿老板会将一楼出租。据统计，较场尾片区现有海鲜餐厅30多家，其中2015年4月至年底就新增了10家。“这其实是我们不想看到的，海鲜餐厅要抽取海水养海鲜，加上有的餐厅把污水直排到雨水管道，特别容易污染环境。”大鹏办事处相关负责人表示，有的海鲜餐厅还曾出现短斤缺两和宰客行为。今年以来，办事处就多次联合市场监管部门进行专项整治，对违规经营的海鲜餐厅勒令停业整顿。

新签约民宿租期应在8年以上

从1家到300多家特色民宿，较场尾民宿小镇的发展除了市场的力量和民宿经营者的用心外，也离不开政府部门的引导和支持。

2013年底至今，大鹏新区先后投入1.5亿元完善污水管网、电力设备、停车场等市政公共设施，使较场尾成为全市第一个接驳入户污水管的城中村，污水收集率达95%以上，海水质量明显提升。未来，较场尾还将建成滨海公园，并将与环龙岐湾片区其他景点一起打造5A级景区。

为了规范和扶持民宿业发展，2015年，大鹏新区出台了全省首个民宿管理办法，成立全省第一家民宿协会。今年，大鹏新区民宿协会与SGS（通标标准技术服务有限公司）制定了大鹏民宿的相关标准，对房间洗漱用品、床品质量、卫生环境、服务投诉等都作出了详细规定，首批43家符合标准的民宿已获授牌。目前，整个较场尾片区民宿总量已经超过了厦门鼓浪屿民宿数量，成为了大鹏新区亮丽的旅游名片。

“我们希望较场尾民宿小镇能够实现可持续良性发展，而不是昙花一现。”大鹏办事处相关负责人告诉记者，今年初，办事处联合较场尾民宿协会一同对民宿发展现状和所面临问题进行了调研，并多次召集经营者进行座谈，并借鉴国内其他地区关于民宿发展的相关办法，于6月制定出台《关于较场尾民宿小镇房屋租赁的指导意见》（以下简称为《指导意见》）以及《民宿小镇房屋租赁合同》（范本），侧重解决困扰民宿经营者的租期和租金问题。

“《指导意见》现已完成了公示，正式印发执行。”该负责人表示，据《指导意见》，今后新签订的租赁合同，原则上一个合同租约期应为8至10年或以上，而在一个合同期内仅可约定一次租金上涨。而且合约期满时，原经营者拥有续约优先权，除非业主收回自住且5年内不用于任何经营活动。同时，为了鼓励民宿争取SGS国际认证，获得认证的民宿可按最高10年租期签约。

关于租金问题，《指导意见》中明确提出，房租一般不宜高于市场指导价格平均水平的20%，而在一个合同期内租金上涨幅度也不宜超过20%，租约期满后续约的租金也不宜高于上个租期内最高租金的20%。

《指导意见》一出台，民宿老板便拍手称赞。李乐业表示，尽管这只是指导意见，不具有强制约束力，但大方向是好的，证明了政府部门对民宿产业健康发展的重视和支持。

大鹏办事处相关负责人透露，有部分业主认为：“我要租给谁”、“租多少钱”还需要政府部门来管吗？“可是‘较场尾民宿小镇’的牌子砸了，是大家都不愿意看到的。”该负责人表示，为此，办事处通过股份公司对个别业主进行了走访，让他们了解到民宿经营者长期稳定经营和行业良性持续发展的重要性。为鼓励业主执行《指导意见》，办事处还准备制定针对业主的奖励政策。