刚刚，央行宣布个人房贷利率调整新政！自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。新发放商业性个人住房贷款利率有关事宜公告如下：

一、自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。加点数值应符合全国和当地住房信贷政策要求，体现贷款风险状况，合同期限内固定不变。

二、借款人申请商业性个人住房贷款时，可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期。重定价周期最短为1年。利率重定价日，定价基准调整为最近一个月相应期限的贷款市场报价利率。利率重定价周期及调整方式应在贷款合同中明确。

三、首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。

四、人民银行省一级分支机构应按照“因城施策”原则，指导各省级市场利率定价自律机制，在国家统一的信贷政策基础上，根据当地房地产市场形势变化，确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。

五、银行业金融机构应根据各省级市场利率定价自律机制确定的加点下限，结合本机构经营情况、客户风险状况和信贷条件等因素，明确商业性个人住房贷款利率定价规则，合理确定每笔贷款的具体加点数值。

六、银行业金融机构应切实做好政策宣传、解释和咨询服务，依法合规保障借款人合同权利和消费者权益，严禁提供个人住房贷款“转按揭”“加按揭”服务，确保相关工作平稳有序进行。

七、2019年10月8日前，已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款，仍按原合同约定执行。

八、商业用房购房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。

新政一出，大家纷纷抛出各种问题： 

新政将带来哪些变化？ 

房贷利率到底高了还是低了？ 

以后房贷不能打折，是真的吗？ 

新政对房贷有何影响？ 

别着急，你关心的问题，小编逐条为你解答。 

Q:

新政将带来哪些变化？ 

A:

新网银行首席研究员、国家金融与发展实验室特聘研究员董希淼表示，此次调整的最重要的变化，是个人住房贷款定价基准的变化。在这次调整之前，个人住房贷款的定价基准是贷款基准利率，即按基准利率上浮或者下浮多少，来确定个人住房贷款利率。调整之后，个人住房贷款的定价基准是货款市场报价利率（LPR），即在LPR的基础上加点，根据LPR来确定个人住房贷款的利率，这是这次调整的根本。 

Q:

房贷利率到底高了还是低了？ 

A:

融360大数据研究院分析师李万赋认为，理论上来讲，最优质的新发放房贷借款客户的购房成本将有所上升。 

具体到我省，2019年7月，广州首套房贷款平均利率为5.31%；二套房贷款平均利率为5.55%，深圳地区首套房贷款利率平均水平为5.19%，二套房贷款利率平均水平为5.48%。新政出台前，广深两地市场房贷利率比新政中提到的最低利率要略高。 

2019年7月首套房贷款平均利率最低十城市。数据来源：融360大数据研究院

2019年7月首套房贷款平均利率最高十城市。数据来源：融360大数据研究院

不过，房贷利率下降的可能性不大！因为央行规定中提到的是利率是房贷利率最低下限。而且各地会根据情况“加价”且各家银行也会根据本机构经营情况、客户风险状况和信贷条件等因素，在4.85%（首套）、5.45%（二套房）上具体加价。 

Q:

房贷利率打折，真的成为历史吗？ 

A:

答案是肯定的。因为所谓房贷利率打折，是因为以“基准利率”为标准进行打折，但如今房贷利率不再对标基准利率，自然不存在打折一说。 

Q:

刚签了合同，还没放款，会受影响吗？ 

A:

根据新政，2019年10月8日前，已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款，仍按原合同约定执行，不受新政影响。 

Q:

二套房贷款利率将如何调整？ 

A:

东北证券研究总监付立春表示，央行公告里面首先表达的目的就是要为坚决贯彻落实“房子是用来住的不是用来炒的”定位和房地产市场长效管理机制。“二套房60个基点的增加貌似不大，但结合因城施策的原则，预计执行起来可能上浮水平会远大于60个基点。”付立春表示，基于部分城市二手房贷款暂停的背景，未来房贷的成本及可得性都会面临一些挑战。 

Q:

近期房贷利率如何？ 

A:

中原地产首席分析师张大伟对此表示，近期房贷利率有4个特点。具体包括： 

1.目前看大部分城市的房贷利率、放款周期基本平稳，有轻微波动，但主流是平稳。 

2.房贷利率在2019年上半年对比2018年下半年是明显有所宽松，最近部分城市又有轻微上行，这种波动看属于正常，房贷利率都没有超过2018年第四季度。 

3.最近央行多次要求各银行限制违规资金流入房地产，但对于正常的按揭贷款并没有政策收紧，大部分城市房贷利率是平稳的。 

4.从全国看，因为基准利率不高，房贷执行利率基本都在首套房基准10%—20%，二套房在20%—30%，整体看，平稳将是主流。 

还是蒙查查？

小编来给你举个“栗子”！

广州的小明无房又无贷，作为刚需顾客要买一套房，贷款200万元，其购房贷款的利率在新政出台前后会有怎样的变化？比比就知道。

新政前，购房贷款利率是以基准利率为标准，视楼市的宏观调控政策变化，说白了就是，调控宽松就打折，调控严格就上浮。

以广州为例，在2015年，主流的首套房利率是基准利率的85折；而在“房住不炒”的2019年，银行纷纷将首套房贷款利率从4.9%的基准提高到上浮5%—15%。而最高的银行去到20%。

说回小明买房，假设小明最后敲定一家银行，按照基准上浮10%的利率签订了购房合同，合同期限30年。以现在的利率算，小明贷款利率是5.39%=基准利率4.9%*（1+10%）。小明贷款30年，选择等额本息方式，每个月的月供为：11218元。

根据公式，小明的月供会随着基准利率变化而变化。基准利率谁说了算？央行说了算。因此，一旦央行宣布降息，小明就开开心心，因为每个月都能少还一点利息；同理，一旦央行加息，小明就得节衣缩食了，得多付一点利息了。

新政后，新增的购房贷款利率已经和基准利率脱钩，而与贷款市场报价利率（LPR）挂钩了。LPR分1年期和5年期以上两个品种，一个短期一个长期，而房贷大部分是长期贷款，对应看5年期以上的品种。

8月20日的5年期以上贷款LPR为4.85%，新政要求首套房贷不得低于LPR，最低可以持平；至于二套房，则必须在LPR的基础上最少加60个基点，也就是最少为5.45%（4.85%+0.6%）。不管首套还是二套，央行只给出最低红线，至于加多少，银行和购房者你们自己定吧。

我们小明是个优质客户，说不定就拿到了最低利率4.85%，这么一比，比新政前低了54个基点。按此计算，小明同样贷款30年，选择等额本息方式，每月月供10554元。

看起来比11218元，少了664元。

不过，小明可不能高兴得太早，理由有二：

第一，小明拿到4.85%房贷利率可能性不大。因为根据新政，

                     最近一个月LPR报价

                   +

房贷利率 =  各省级人行加点数

                   +

                    各商业银行加点数

也就是说，4.85%是最低基数，人行广州分行以及商业银行都有可能会根据情况加点数。

从目前看，至少银行加点数的可能性很大。因为今年8月份以来，因为额度紧张，各家已经迫不及待要提价格了。而且前两天，央行负责人刚刚喊话：房贷利率不会降！

第二，这个利率不是一成不变的。说不定第二年就得重新设定利率了。因此，在签合同的时候，银行就会和小明约定某一个节点重新根据节点的LPR去设定新的利率价格，这个节点最短可以是1年后，最长可以与贷款期限一样长。比如小明的贷款年限30年，可最长30年内利率水平不变。

不过，这事可不是小明一个人说了算。银行大概率会要求1年或2年后重定一次利率。所以，小明一两年后的购房贷款利率取决于当时的LPR水平了。

你看懂了吗？

来源：中国人民银行微信公众号、南方+客户端

编辑：李建群

责编：陈云飘