随着粤港澳大湾区发展与建设的逐渐推进，湾区物业的投资市场受到的关注度越来越高。今年2月，香港领展房地产基金（简称“领展”）以66亿元吃下深圳怡景中心城被视为一个标志性事件。7月3日，戴德梁行在深圳举行了“全球变局下深圳投资的机遇与挑战为主题的论坛，活动邀请了多家投资机构专家就物业投资话题展开了交流与探讨，并发布了《大湾区房地产投资趋势》研究报告。

交流与分享

广深物业投资增加

2017年，随着粤港澳大湾区被广泛提及并频频见诸媒体，投资大湾区及其重点城市成为不少投资者关注的方向与重点。总体来看，广州与深圳因其经济成熟和邻近香港，且拥有高质素的商业资产，使得广州和深圳成为投资者关注的焦点城市。报告显示，2018年，广深两个城市的投资交易金额达人民币546亿元，仅次于2017年的最高纪录人民币575亿元，与2016年比较，约为当年交易金额人民币175亿元的三倍以上。此外，广州与深圳的投资机会主要集中于核心地区的物业资产，2018年两地交易金额超过1亿元的53个物业项目中，约51%位于核心地点。

深圳近年来的大宗交易外资机构参与较少，但值得注意的是，继去年7月份霸菱亚洲投资基金（简称“霸菱”）以5.22亿元购入国际商会中心四层物业后，香港领展于2019年2月以人民币66亿元收购位于福田区中心、连接地铁及高铁站的大型购物中心——怡景中心城。接连的两宗外资机构投资大宗物业，说明外资已经开始认可深圳的商业投资物业的价值。

对于如何看待目前写字楼空置率及其投资市场的问题，戴德梁行华南区资本市场主管陈俊儒从拆解供应、需求和运营管理三个角度进行了分析与阐述。他分析称，深圳的总部用地导向使得未来实际有效供应将会出现相当幅度的下降；此外，深圳企业的增长潜力仍然巨大，租赁面积仍可见成倍的迅速扩张的实例。他认为，写字楼的质量和运营品质是投资关键因素，可决定超越市场租金水平表现，并最终为投资人带来满意的回报。他还指出，国内外现时的复杂环境也为深圳的投资市场带来了难得的窗口期，预计将有更多的投资机构加速在深圳的布局，抢得先机。

领展“曲折”落子深圳零售物业

值得注意的是，两家外资基金前后脚投资深圳大宗物业，这与此前外资在深圳大宗交易投资市场一直占比极低形成了鲜明的对比（见下图）。从横向对比来看，以2018年为例，深圳大宗物业交易金额占比大幅低于“北上广”三个一线城市。

2012年-2019年Q1深圳大宗交易内、外资占比

在半年多的时间里，霸菱和领展两家投资基金相继投资了深圳的写字楼和购物中心两类不同的物业。据了解，霸菱购入国际商会中心物业的市场租金可达280元-300元/平方米，初始回报率高达6.2%。从现时的初始回报来看，目前怡景中心城的回报率尚达不到霸菱投资国际商会中心的回报水平。另外，就深圳的大宗物业投资物业类型来看，目前投资对象中写字楼的比重较大，优质地段的写字楼以其租金稳定、运营管理难度相对较低的特点，成为投资者比较集中的物业类型。相对于写字楼而言，购物中心的运营管理难度更大，而且新增综合体及片区商业竞争、同业分流都对购物中心的投资及运营提出了更高的要求。

作为亚洲最大的REITS，投资深圳物业是否最初并未进入领展的视线？领展资产管理有限公司投资部总经理张锐川表示，早在2014年，领展就将深圳物业投资纳入投资业务的视线，并计划将深圳作为投资落地大陆的第一站。但后来却于2015年最先落地北京欧美汇购物中心，再到上海和广州，最后于今年才落子深圳。如果纯粹从价格来看，张锐川直言，怡景中心城的价格并不便宜。但是转了一圈发现，与北京、上海相比，作为零售物业的深圳优质购物中心可交易的对象很少，在大湾区背景之下，深圳的优质大宗物业资产已成为稀有资产，仍存不小的价值空间潜力。

零售物业投资渐受关注

从领展投资大陆的5宗物业来看，只有上海的“企业天地1号及2号”属于写字楼，其余4宗投资物业类型均为购物中心。据不完全统计，自2005年以来，从16家外资机构参与内地商办物业的47宗投资交易来看，购物中心与写字楼的交易数量均为21宗。其中，单是2019年几个月的时间，黑石和领展都已经分别产生了2宗购物中心物业的交易。看上零售商业的不止外资，据了解，2018年第三季度，基金公司深圳前海天玑财富以16亿元（单价：2.3万元/平米）买入龙岗中心城片区的海航城商业广场，该零售商场在去年1月开业当天全部租出。

在各类投资物业中，哪类物业的投资值得更多关注？张锐川表示，他更青睐于将零售物业的购物中心作为投资物业对象，进行长线投资。他认为，办公楼与供应量及宏观经济直接相关，受到这些外部因素的影响往往也比较大而且也更直接。而零售物业作为最有吸引力的投资物业类型的原因在于，它更多地来自于微观层面的主动管理，租约到期后的租金回报甚至可以高出写字楼回报率的一倍以上。对于购物中心现时的初始回报率往往不高的问题，他指出，持有阶段的后期运营带来的增值空间很重要。以广州西城都荟为例，租约到期后新的租金价格提升幅度可以达到60%，而且零售物业可以将科技应用于商场的主动管理中，可以通过高科技和大数据的应用对消费者的行为轨迹进行准确画像，优化业态和改造升级，创造和体现出更大的价值。

【撰文】邱永宽

【图片】戴德梁行