点读广州，为你解惑！《点解》今日点读热词：“楼市”。

不是我不明白，是这世界变化快！

这段时间，有关房屋租赁新政是一个接一个，就在昨天，两部委又齐齐出手，宣布楼市重磅级新规↓↓↓

据国土资源部网站消息，国土资源部、住房城乡建设部日前印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》。《方案》提出，为增加租赁住房供应，缓解住房供需矛盾，构建购租并举的住房体系，建立健全房地产平稳健康发展长效机制，确定第一批在北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。  

此则公告中参与试点的13个城市，全部为中国的核心城市，由此可见，中央建立“租售并举”住房体系的决心之大！  

这样一来，房租会降吗？2到3折的房子真的要来了吗？买房还是租房呢？  

几点疑问：  

事实上，此次“楼市王炸”新政的出台并非空穴来风，今年以来，租赁住房在住房供应中扮演着愈发重要的角色。此次，集体土地建设租赁住房的试点的开展，如何运营？如何监管？又会给房地产市场带来哪些影响呢？  

“集体土地建租赁房”如何建设和运营？  

村镇集体经济组织可以自行开发运营，也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。兼顾政府、农民集体、企业和个人利益，理清权利义务关系，平衡项目收益与征地成本关系。完善合同履约监管机制，土地所有权人和建设用地使用权人、出租人和承租人依法履行合同和登记文件中所载明的权利和义务。  

“集体土地建租赁房”如何监测监管？  

集体租赁住房出租，应遵守相关法律法规和租赁合同约定，不得以租代售。承租的集体租赁住房，不得转租。探索建立租金形成、监测、指导、监督机制，防止租金异常波动，维护市场平稳运行。  

国土资源、住房城乡建设部门应与相关部门加强协作、各负其责，在建设用地使用权登记、房屋所有权登记、租赁备案、税务、工商等方面加强联动，构建规范有序的租赁市场秩序。  

“集体土地建租赁房”有何意义？  

第一，“利用集体建设用地建设租赁住房”，是中国土地制度的重大变革，意味着以后“土地改革有巨大的空间”。  

第二，这意味着政府向社会大规模转移土地红利，这是非常值得称赞。  

第三，这意味着一大批低成本土地入市，由此产生一大批低成本房屋，对于抑制高房价、高租金将产生巨大作用。  

第四，大城市郊区农村户口价值大增，将产生一大批新富阶层。这些农民将成为大批租赁租房的股东，长期享受土地红利。

几点畅想 ： 

虽然时至今日，高房价还未得到完全抑制，但《方案》的出台对于大城市房价的稳定，留住人才，预防房地产经济泡沫，租居者公共服务的享受，农民土地红利的享受等等都有积极作用！同时，它也给了人们更多的畅想空间：或许，在租赁、共产房制度下，如果你买不起，就真的不必买了！  

两到三折的房子要来了吗？  

根据刚刚公布的“办法”：“村镇集体经济组织可以自行开发运营，也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。兼顾政府、农民集体、企业和个人利益，理清权利义务关系，平衡项目收益与征地成本关系。”  

这意味着什么呢？  

在中国，农村集体土地要变成城镇建设用地，需要经历“地方政府征地→改变土地性质→卖给开发商→商品房”的种种环节。新规出台就意味着，这类用地既不用政府征地了，甚至也不用开发商了，可以组织自行开发，直接进入市场！  

这样一来，房屋节省的成本会非常巨大。以北京、上海为例，土地成本占房价构成的70%，这部分就可以免去。加上开发商环节的省去，农村集体建设的租赁房成本可能只有商品的20%（一线城市）到30%（二线城市）。这是非常令人震撼的！  

不仅土地成本将大大降低，供应量也将大增，可面向城镇中低收入家庭出租，扩大保障性住房筹集渠道。由于集体土地主要在郊区，那么未来如果政府继续推进这种模式，就可能对中心城市郊区楼市产生巨大影响，从而遏制高房价高房租！  

除此之外，这些试点城市均是全国的核心城市，外来人才们往往面临着买不起房的尴尬，那么如果此举成功推行，这些漂泊他乡的人才们也能够拥有自己的安居之地了！  

小产权房的“春天”要来了吗？  

一直以来，小产权房由于不能交易，且不受法律保障，一直被大家所戒备。那么，此次方案的公布，究竟会给小产权房带来多大的改变呢？小产权房的“春天”真的要来了吗？  

要想弄清楚这个疑问，我们先要弄清楚这两个概念。  

集体建设用地，是指农村集体所有，由乡（镇）村集体经济组织或农民进行各项非农业建设所使用的土地，包括农民宅基地、农村公益性公共设施用地和经营性用地。而小产权房没有国家发放的土地许可证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。  

试点的租赁住房建设，符合规划，依法审批，由不动产登记保护，同时只租不售，保障的是基本的住房需求，并不是要给“征地卖地”的开发模式开方便之门。租赁住房建成后，土地性质保持不变，依然为村集体所有。值得注意的是，耕地等农用地不在试点范围内。  

对此，国土资源部也同时强调，集体租赁住房为依法取得，依法使用，不能与不受法律保护的“小产权房”混为一谈。  

一批新富即将崛起？  

不仅如此，这对于农民工兄弟来说也是一个巨大的利好！从本次文件来看，除了鼓励村镇集体经济组织可以自行开发运营外，还对开发环节给予了大量的优惠政策！  

1、项目用地应当符合城乡规划、土地利用总体规划及村土地利用规划，以存量土地为主，不得占用耕地。  

2、尊重农民集体意愿，合理确定项目运作模式，维护权利人合法权益，确保集体经济组织自愿实施、自主运作。  

3、试点城市应当梳理项目报批（包括预审、立项、规划、占地、施工）、项目竣工验收、项目运营管理等规范性程序，建立快速审批通道。  

我们知道，土地有三权，即所有权、承包权、经营权。在2015年经营权分离之后，外出打工的农民工兄弟就可以在继续享有承包权的基础上，通过转让经营权方式等方式来获取收益。  

那么现在，此举无疑是对经营权的进一步探索，将发展租赁市场的主导权交给农村自己，农民工兄弟将成为租赁住房的大股东。  

这样一来他们盘活土地的积极性将会大大提升，促使土地增收增利，从而带动收入增长。尤其是大城市郊区的农民工兄弟，很可能成为下一批富裕阶层！  

如果现在那个火遍网络月入三万的煎饼摊大妈是大城市郊区农民户口，在老家拥有几套房，每月除了卖煎饼还能赚个万把元，过几年可以直接再开煎饼连锁店！  

预测：住房“购租并举”是大势所趋  

从《住房租赁和销售管理条例》公开征求意见，到13个城市被列为首批开展住房租赁的试点，种种迹象表明，我国部分城市住房供应正从“重售轻租”转向“购租并举”。  

7月17日，广州市人民政府网站公布了《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》，提出“赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权”等。  

无论是7月提到的租购同权，还是此次8月末发布的楼市新政，提倡集体土地建设租赁住房，都说明我国部分城市住房供应正从“重售轻租”转向“购租并举”。  

从购到租，不仅意味着中国在住房供应体系方面开始“补短板”，也是调控思路的重大转变——从以往的侧重调控房价，转移到建立多元化的住房供应体系，以满足居住需求，从而让短期调控政策转变为长效机制建设。  

那么，《方案》出台之后广州的楼市会随着新措施的实施发生变化吗？又是什么样的变化呢？让我们拭目以待！  

【来源】部分图文资料整合自南方日报、央视新闻与网络。  

【策划】林丽丽

【撰文】邓红英