业委会决议是否优先于业主大会？居委会组织召开临时业主大会是否越俎代庖？这些业主们常碰到的问题有答案啦！今天（8月29日），佛山市房地产业协会邀请专业律师对真实案例进行分析，就焦点问题一一解读。有相同困惑的业主们看过来。

真实案例

业委会选聘物管，遭200业主联名反对

法眼律师事务所律师以广州市天河区广州大道北某花园小区发生的实际案情为例。该小区的前期物业管理公司——乙物业服务企业是其开发商某房地产公司指定的物业管理公司。2011年3月25日，该小区业主委员会（以下简称“某花园业委会”）经广州市天河区某街道办事处备案成立。同年5月6日，该业委会向全体业主发出《通知》，称将于5月21日下午2点召开业主大会，表决投标选聘新物业等事项，请全体业主届时准时参加。

2011年5月21日，某花园业委会经过招投标程序，确定甲物业服务企业为某花园小区物业服务中标单位。在公示选聘结果期间,乙物业服务企业及200多名业主联名对公示结果提出异议。6月，街道办两次发函要求业委会将选聘结果的明细情况公示，但业委会未采纳。

2011年7月1日，甲物业服务企业和某花园业委会签订《物业管理服务合同》，约定业委会委托甲物业服务企业对该花园小区提供物业管理服务，为期5年，自2011年7月1日-2016年6月30日。甲物业服务企业与某花园业委会签约后，甲物业服务企业要求进场接管小区，乙物业服务企业拒绝退场，双方发生冲突。

同年8月，小区业主200多人要求召开临时业主大会，改选业委会和投票决定是否变更物业服务企业。同年10月，某街道办就临时业主大会召开的问题多次与某花园业委会协商、指导，但某花园业委会以自治为由，不愿接受政府部门和街道的依法指导、监管。甲物业服务企业遂于2011年10月9日提起诉讼，请求：乙物业服务企业停止侵害、排除妨害，立即退出某花园小区物业管理区域等诉请。

同年12月，某居委会在小区张贴《关于召开某花园小区临时业主大会的通告》，决定2011年12月23 -25日由某居委会在某街道办的指导监督下代为组织召开小区临时业主大会，议题为“是否选聘乙物业服务企业”和“是否改选业委会”。统计结果显示，该次临时业主大会的两个议题表决结果均双过半，决议改选现有某花园业委会，并续聘乙物业服务企业。

最终，经法院一审和二审，均驳回了甲物业服务企业的诉请。

律师点评

业委会行权需经全体业主授权

对于上述案情的四个争议点，法眼律师事务所律师一一解答。

首先，业委会的决议是否优先于业主大会？对此，律师表示：从业主委员会的法律地位而言，业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会賦予的职责，执行业主大会决定的事项,接受业主的监督。而业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权利，依法行职责。因此，业主委员会的权利来源于区域内全体产权人、使用人的授权。

此外，对于居委会组织召开临时业主大会是否越俎代庖，居委会组织召开的临时业主大会决议是否具有约束力的问题，该律师表示：根据住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第五十一条规定：“业主委员会未按业主大会会议议事规则的规定组织召开业主大会定期会议，或者发生应当召开业主大会临时会议的情况，业主委员会不履行组织召开会议职责的，物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府可以责令业主委员会限期召开；逾期不召开的，可以由物业所在地的居民 委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下组织召开。”

“因选聘和解聘物业管理企业事关某小区全体业主切身利益，在部分业主对选聘甲物业服务企业作为新的物业服务公司提出异议的情况下，某街道办作为地方政府派出机构，依职权对某花园小区业委会及业主大会相关活动进行指导，并无不当。该临时业主大会决议依法对全体小区业主具有约束力。”该律师说。

【记者】李晓玲

【通讯员】陈志宏