在上周举行的中原地产“2017粤港澳区域融合高峰会”上，香港“地产教父”、中原集团主席施永青亲自分享了他对目前中山乃至国内房地产市场发展的见解（详见本报5月19日05版）。而除此以外，峰会当日中原地产也通过一手独家数据解读了当下中山楼市的走势。过去两年间，30至45岁的本地、外地购房客成为了中山楼市的购房主力，而这也较大地改变了中山市场的走势。

数据看市

■近一年中山购房客集中在30至45岁年龄段80至120平方米单位最好卖

今年3月底，中山出台了一系列关于房地产市场交易的调控措施。其中，非本市户籍居民家庭能提供购房之日前半年以上在本市连续缴纳个人所得税证明或社会保险证明的，允许购买1套新建商品住房；对拥有1套住房、无法提供购房之日前2年内在本市连续缴纳2年以上个人所得税证明或社会保险证明的非本市户籍居民家庭，暂停向其销售新建商品住房。在新规实施约两个月的时间里，早前中山市场炽热的大环境得到了有效、理性的降温。

对此，中山中原地产在上述峰会上指出，对比过去两年中山楼市的成交客户，中山楼市的主要业主已从本地客户变成以深圳客为首的外地人。尤其进入2017年以来，外地客户范围快速扩大，华东、华中乃至华北、西北地区的购房客来到中山购房，其中华东客户增长最为明显。总的来看，在本轮中山地方调控出台之前，中山房地产市场的外地购买力来源呈现出发散趋势。

而就珠三角客户群体来看，中原地产指出过去这段时间深圳对中山楼市的挤出效应最明显，珠海其次，广州最次。这是由于早前深圳限购加紧，购买力随即分流到中山来买房；珠海的刚需族向坦洲、三乡等镇区转移已成常态化。相比之下，由于广州市场有佛山市场作为分流，因此其购买力对中山的溢出效应相比深圳、珠海等地要弱。

此外，本次峰会的数据报告还指出，在过去一年，中山商品房的购买群体多以30至45岁年龄段的客户为主，他们是中山房地产最核心的购买人群。而且，这部分群体购买最多的住宅为80至90平方米、110至120平方米两个面积段。至于豪宅客户仍较为青睐东区、石岐区等传统中心城区板块。

市场展望

■短期看库存，中期看土地，长期看人口：调控常态化让市场回正轨

在调控的大环境下，除了开发商、购房者外，代理商也难以独善其身。中原地产华南区总裁李耀智在峰会上指出，中原地产大陆区一季度成交额达到1655亿元，比去年同期下跌10%；成交宗数同比下跌12%。

中原集团研究中心总监刘渊则认为，现阶段调控政策收紧，主要限制了专业投资客和有投资意识的购房者。总的来看，三四线去库存依然任重道远，反观热点城市低库存、房价等压力会让需求向周边次一级城市外溢。至于3月份以来二手市场成交也全面回落，报价指数明显下滑，涨幅收窄，但预期下跌空间有限。

“对于一个区域的房地产市场发展走势，我们认为短期看库存，中期看土地，长期看人口。”刘渊认为，短期上，中山的调控、库存压力相对适中，更多是基于将市场不理性因素消除。中长期来看，中山开发商掌握的土地存量有限，加上小学生人口增速在国内主流城市中排名前列，中原认为这将为市场中长期需求和健康发展提供了稳定支撑。

“长远来看，如果国家能扭转民间存储财富的模式，即让老百姓觉得不应该把这么多钱投到房地产了，房地产市场才会真正发生自发性变化，包括开发商拿地、投资性购房等。而在此之前，未来一段时间房地产调控还将呈现出常态化的趋势。对于中山来说，如何把握粤港澳大湾区融合的契机，通过地方经济、产业发展带动房地产的健康发展是眼下更为之关键的环节。”中原集团主席施永青在早前峰会上表示。人口、收入、需求各方面带动房产价格增长才是长远健康的市场，目前国家的调控政策是正确的，并且未来放松的机会比较小，地产业界人要适应在这种环境下寻找生存之道。