随着供给侧改革、创新驱动发展战略的深入推进

以及港珠澳大桥通车在即

粤港澳地区合作不断深入

作为主城区的香洲

面临着产业转型升级的难得机遇

经过改革开放30多年的发展

香洲区可供开发的产业用地已不多

发展空间受到限制

与此同时

香洲区拥有近600万平方米的旧工业区

当前大部分旧工业区环境品质不佳

公共服务配套不完善

且更新改造往往倾向于商业综合体的传统模式

无法对香洲区创新发展提供有力支撑

为了要实现从要素驱动向创新驱动转变，香洲区通过深入调查研究，形成了《香洲区旧工业区产业转型策略研究及更新规划》，并在此基础上制定了《若干意见》（以下简称《意见》），于近期推出实施。

在解读《意见》之前

小编先和大家科普一下相关名词解释

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（1）“工改工”：指原土地用途为工业的旧工业区通过更新改造继续用于工业用途的改造方式。

（2）“工改产”：指原土地用途为工业的旧工业区通过更新改造继续用于新型产业用途的改造方式。

（3）“工改商”：指原土地用途为工业的旧工业区通过更新改造继续用于商业用途的改造方式。

（4）“工改居”：指原土地用途为工业的旧工业区通过更新改造继续用于建设商品住宅及其商业配套设施的改造方式。

（5）新型产业：指与生产紧密相关的总部经济、研发、孵化、试验、创意、软件、信息、动漫、无污染生产等新型产业，以及香洲区政府鼓励发展的产业类型。

（6）新型产业载体：指集研发设计、轻型生产、运营管理等功能于一体的科技企业孵化器、加速器、创业苗圃、公共技术服务平台和大学生创业园等新型产业载体。

了解完这些接下来

小编马上带大家揭开这《意见》的真面目

《意见》快速一览

“

为加快推进香洲区旧工业区升级改造

促进节约集约用地

特制定该《意见》

《意见》分为以下八点

”

第一点：改造原则

（1）《意见》鼓励“工改工”和“工改产”、严格限制“工改商”和“工改居”；

（2） 区分不同区域有侧重开展旧工业区升级改造；坚持政府引导、市场运作、利益共享、分类指导、有序推进以及“优二进三补公”。

第二点：改造范围

香洲区范围内土地现状用途为工业（含生活配套用地）、已取得国有建设用地土地使用权、2007年6月30日前已建有地上上盖物的旧厂房及配套建筑的更新改造，适用本意见。

注：南屏科技工业园、前山商贸物流中心和洪湾商贸物流中心范围内旧厂房及配套建筑的更新改造，须同时符合园区专项规划。

第三点：改造方向

●前山-南屏产业带重点发展高端制造业和高新技术产业；

●九洲-南湾大道产业带重点发展总部经济、金融商贸等现代服务业；

●香洲北创新创业示范片区重点发展科技企业孵化器、加速器、创业苗圃、公共技术服务平台和大学生创业园等新型产业载体。

第四点：改造方式

●对旧工业区进行更新完善，但不改变建筑主体结构和使用功能，整治类更新以土地使用权证登记的宗地或独立建筑单体为单位实施。

●对旧工业区内已确权登记的原有建筑物进行局部拆除、加建，改建类更新以国有土地使用权证登记的宗地为单位实施。

●对旧工业区内原有建筑物进行拆除并重新规划建设，拆建类更新应当将宗地整体划入更新单元范围。

第五点：申报审批

简化申报审批程序

●符合控规要求的整治类、改建类及拆建类更新改造，统一向香洲区城市更新主管部门申报，由香洲规划分局审批；不符合控规要求的改建类及拆建类更新改造，统一向珠海市城乡规划建设主管部门申报审批。

●对于存在未批先建情形的违规建筑，应当先按照《珠海经济特区城乡规划条例》进行处理。违建面积未超过原批准建筑面积30%且处理后可消除城市规划实施影响的，可按改建类更新改造进行

第六点：规划控管

（一）优先完善配套公共服务设施

●以拆建方式“工改工”和“工改产”的，可以不提供补公用地，但应提供不少于计容总建筑面积10%的建筑用于公共利益项目。

●已供建设用地面积不足1万平方米但用于新型产业项目建设，或因公共利益需要拆建的，可以单独划定城市更新单元进行拆建类更新。

●“工改工”、“工改产”项目，超配建比例增加配建，或超比例增加提供补公用地的，可给予不超过控规上限容积率10%的奖励。

（二）提高了改造升级的开发强度

●整治类“工改工”、“工改产”的，允许增加总建筑面积的10%。

●改建类“工改工”、“工改产”的，所在宗地原容积率不高于1.5的，改建后容积率最高可达2.0；所在宗地原容积率高于1.5的，改建后的计容建筑面积可增加30%，但改建后容积率最高不超过2.5。

●拆建类旧工业区更新改造“工改工”和“工改产”的，其改建后的容积率按“一规划四评估”程序确定。

（三）配套设施比例

●普通工业厂房配套设施用地面积所占比例不应超过项目总用地的7％，建筑面积所占不应超过项目总建筑面积的15％。

●新型产业用房的配套设施（商业、餐饮、员工宿舍等）建筑面积占总建筑面积比例原则上不应超过20%，具体比例根据用地规划设计条件及土地出让合同执行。

（四）临时改变建筑使用功能项目

以国有土地使用权证登记的宗地或整栋为单位实施，并给予不超过4年过渡期，申报、审批和续期按照珠海市城市更新项目申报审批程序的规定执行。

第七点：用地政策

●整治类、改建类及拆建类更新改造地价，根据市政府及国土部门有关地价政策执行。

●对于旧工业区业主自愿转让给政府的，参照我市城市更新项目地价计收和收购补偿管理办法，按照“原用地面积×1.0×住宅功能评估地价”计算补偿金额，收回的旧工业区用地，根据城市规划的需要用于开发建设城市基础设施、公共服务设施或者其他城市公共利益项目。

●重磅推出允许旧工业厂房分割转让政策

第八点：其他方面

（1）强化后续监管

香洲区政府应加强后续监管，对不符合相应片区产业发展方向的企业依法依规予以清理。

（2）建立退出机制

对于具有以下情形之一的项目，应退出受理程序，不予享受优惠政策：

a.自项目申报之日起1年内，未完成土地及建筑物信息核查和城市更新单元规划报批的；

b.自城市更新单元规划批准之日起半年内，项目未确认实施主体的；

c.自实施主体确认之日起1年内，未办理用地出让手续的。

（3）其他

产业扶持政策。按照珠海市和香洲区关于科技创新、产业转型升级、总部经济等有关鼓励政策执行。

注：本意见自印发之日起生效，适用于本意见生效后新申报的旧工业区升级改造项目，有效期至2020年12月31日。（香洲区政府根据政策执行情况适时进行修订完善）