毗邻325国道、佛开高速公路，位于佛山南海九江的上东工业区正在进行一场“自下而上”的变革：在上东社区居民与九江镇公资办协作下，原本低矮破旧的厂房已被拆平。按照计划，一期改造工程将于6月动工建设，仓库、市场、宿舍等配套设施有望年底竣工；二期改造工程预计10月动工建设，三座3层标准厂房将拔地而起。

作为南海首批重点推进的18个村级工业园改造提升试点项目之一，九江上东工业区因采用镇、村联合改造模式而备受关注。“上东工业区镇、村联合改造模式具有较强的可行性，在一定程度上可供南海区村级工业园改造提升项目借鉴。”南海区国土城建和水务局（国土）相关负责人说。

在全力建设全球创客新都市的背景下，南海正大举推进村级工业园改造提升，为承接新产业、发展新经济释放空间。镇村联合改造模式的探索创新，也为南海村级工业园改造提升打开新想象空间。

村级工业园改造

实现镇、村、社、企“四赢”

回忆起上东工业区拆除前的景象，上东社区居委会党委书记张钊荣记忆犹新。“上东工业区已有近30年的历史，园区大棚破损，需要长期维修，道路泥泞也让车辆进出变得十分不便。”张钊荣说。

上东工业区位于九江一河两岸东侧的东福路边，总面积52.4亩。园区内的建筑多为单层低矮简易厂房，绝大部分厂房于1990年底建成并投入使用。

10多家小型企业藏身于此，主要从事五金制品、家具类、纸箱生产，大多是能耗高、产值低、污染大的企业。“当时经营环境相对较差，即便不进行改造每年都需要投入不少费用进行维护和修补。”张钊荣说，与此同时，居委会也希望通过园区整治提高收入和改善周边环境。

有了这样的想法后，张钊荣开始组织居委会代表，为推动上东工业区改造进行多次方案论证。最终牵手九江镇公有资产管理办，成立投资开发公司，以“大拆大建”的形式推动上东工业园全面改造提升。

2015年底，上东工业园改造提升项目纳入南海区村级工业园改造提升示范项目，并于2016年3月启动。如今，上东工业区项目已完成征拆补偿、土地整理、出让流转以及规划报建工作，破旧厂房已全部拆除，计划兴建标准化三层厂房，并建设为有农贸市场、员工宿舍、停车场等设施配套齐全的新型工业小区。

“与改造前的一层厂房相比，改造后的三层建筑密度、容积提升3倍，预计每年的租金收入是现时的3倍多，税收为目前的15倍。”张钊荣说，上东社区将与九江镇招商部门对接，计划引入无污染、低耗能新型企业，减少对周边居民的生活影响。

按照计划，改造后的工业园区配套有宿舍和市场，不但可以解决企业员工的住宿、生活问题，还可以减少沙滘大道旁乱摆卖现象。另一方面，通过扩宽道路、增加停车位等措施，不仅能疏导周边乱停乱放车辆，改善上东小学、上东幼儿园周边区域的交通堵塞状况，也能在一定程度上对工业区开发，预留足够的交通配套设施建设空间。

在九江镇“三旧”改造办公室主任李志华看来，通过改造，大幅提高村集体的经济收入和地方税收的同时，高标准引入高产值、低能耗、少污染的企业可以改善周边的环境，减少安全隐患，实现镇、村、社、企“四赢”。

镇村联合开发

“拆旧建新”加速工业园全面提升

事实上，在大举推动上东工业区改造升级过程中，镇、村同样遇到不少困难。“去年上半年，九江镇与上东经联社共同研究项目的改造方式。前期计划引入民间资金开发，但由于市场不景气，投资者缺乏信心，民间资金参与意愿较低。”李志华说。

另一个背景是，上东经联社原计划待各租户租约期满后引进资金对园区进行改造，而园区内企业土地租期大部分于2016年、2017年到期。

一边是村级工业园迫不及待的改造需求，另一边是政府推动村级工业园改造政策扶持力度的不断加大，上东工业区采用镇村联合开发的模式一拍即合。“作为南海区新一轮城市更新的重点，推进村级工业园改造提升被摆在重要位置。与此同时，系列扶持政策配套上线，也促使上东经联社主动向镇申请列入区级示范项目。”李志华说。

去年8月，九江上东工业区采用镇村联合开发的模式，由九江镇公资办与上东经济联合社合作成立佛山市南海区九江镇上东园区投资开发有限公司以“拆旧建新”形式，对上东工业园进行联合全面改造提升。其中，上东经联社负责土地动迁和办证整合工作。

“那段时间，每个星期我们都会到村里和代表沟通。但与企业自主开发相比，镇村联合改造的模式在一定程度上让村民更放心。”李志华说。土地权属整合后，经上东经联社成员代表表决，上东工业区土地50年期限使用权以50万元/亩的价格，流转出让给镇村合办的项目公司。随后，土地流转收入将全额注资到项目公司。在此过程中，九江镇公资办再以等额略高的资金注资，镇、村占股比例为51：49。

按照计划，上东工业区改造项目总建筑面积约3.5万平方米，计划于2018年建成投用，建设投资金额约6000万元，基础设施、征拆等投入近1000万元，共需约7000万元。“这些资金除去土地流转出让金和九江镇现金注资外，不足部分将以土地使用权抵押融资方式募集。”李志华说。

扶持政策加码

村级工业园改造年内动工再奖10万元一亩

3月6日，南海发布《南海区加快推进城市更新（“三旧”改造）和村级工业园改造提升的补充意见》（下称“补充意见”），进一步优化城市更新（“三旧”改造）政策，加大村级工业园改造扶持力度。其中，村级工业园改造区级专项基金总规模增加至5亿元。

新增的动工建设奖为村级工业园改造注入更多活力。根据补充意见，在2017年12月31日前动工建设的村级工业园改造提升项目，给予10万元/亩的建设奖励，奖励资金由区级村级工业园改造专项基金支出。“上东工业区45亩土地改造提升项目，项目公司总共可获得450万元。”李志华说。

按照原有政策对村级工业园改造提升试点项目20万元/亩的奖励标准，上东工业区共能获得900万元扶持资金。“这900万元将交由上东经联社，用于前期土地整合办证、企业搬迁补偿，以及新建园区主干道基础设施建设等费用支出。”李志华说。

2017年，在原有18个试点项目的基础上，南海计划在每个镇街新增2至3个共33个村级工业园区改造提升试点项目。南海区国土城建和水务局（国土）相关负责人表示，南海希望通过扩大村级工业园改造提升试点范围和奖励扶持范围，发挥因地制宜开展园区基础设施建设专项补贴、延长动工建设奖励期限、增加村级工业园区试点项目入市调节金奖励和财政贡献增量奖励等扶持奖励措施作用，深入推进村级工业园区综合整治，加快当地产业升级发展。

“作为农村集体经营性建设用地入市试点项目，上东工业区土地流转出让的5%交易调节金，也将全额返还给村，共约90多万元。”李志华说，下阶段，九江将借力“三旧”改造新政，结合村级工业园的整治工作，进一步推动镇南工业园A区、南方工业园、上西工业园等村级工业园改造项目。

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南海将设2000万元村级工业园安全整治专项基金

南海推进村级工业园安全整治再出新招。26日，南海召开村级工业园安全整治工作会议，发布《佛山市南海区安全顾问进村（居）工作方案》（下称“方案”）。今年南海将设2000万元村级工业园安全整治专项基金，在全区范围开展“一村（居）一安全顾问”工作，所有村（居）100%聘请中介机构担任安全顾问，实现安全顾问制度在村（居）、村级工业园全覆盖。

据了解，本次安全顾问进村（居）专项行动将分三个阶段实施，5月底前，各村（居）需与聘请的中介服务机构商定服务合同，2017年5月—11月进入全面实施阶段，11月—12月各村（居）上报村级工业园安全整治工作情况，由区、镇两级进行考核评审。

为调动村（居）参与的积极性，区、镇将按照1：1比例共同设立2000万元的村级工业园区安全整治评估奖励资金，并根据年终对各村（居）村级工业园整治考核的情况予以奖励。

村级工业园安全整治考核等次分为A、B、C、不达标四个等次，对安全整治工作考核被评为A级等次的村级工业园，南海区政府每园奖励2万元，评为B级的每园奖励1.5万元，评为C级的每园奖励1万元，各镇（街道）要按照1：1的比例进行配套奖励，即村（居）被评为A级的村级工业园，每园最高可获得4万元奖励。

目前，南海有资质的安全服务中介机构共有69家，对于符合准入条件的安全中介服务机构，村（居）与中介机构实行双向选择模式。此外，南海区安监局还把安全顾问进村（居）工作纳入中介管理考评体系并公示排名，为下一年村（居）续聘工作提供参考依据。

【撰文】李欣 龚晶