容桂容里昌宝西路是天富来国际工业城（下称“天富来”）所在地，棕红色建筑一字排开，楼宇内的厂房机器声隆隆作响，一辆辆装着“顺德制造”的货车每天运往全国。厂区门外的公告栏贴着多家企业的招聘资讯，有不少年轻的务工人员在细细研读，期待能寻找到合适的岗位。这些均是天富来一日的景象，园区车水马龙，人来人往。

作为顺德第一个真正意义上的工业地产项目，天富来因其单位土地产出成倍增长，成为省、市、区“三旧”改造的标杆和典范。这同时也体现了容桂人在土地资源集约利用、城市空间优化经营上的先进理念。面对70%的土地开发强度，容桂选择了通过“三旧”改造来拓宽城市空间，在长期探索中走出了具有自身特色的“三旧”改造之路，为广东省工业大镇新一轮发展探索了新经验。

◎企业换“新装”  告别“铁皮棚”穿上“靓新衣”

顺德星原电子实业有限公司于2003年底成立，在2013年底搬迁至天富来。在来到天富来以前，星原电子厂址位于容桂一村级工业园区内。“当时租的是星铁棚厂房，周边环境都不好，”顺德星原电子实业有限公司总经理卓芝强说，村级工业园环境杂乱，资源配备不足，会带来交通堵塞、消费安全等隐患，不利于企业发展整体形象的提升。

进驻天富来后，卓芝强坦言，以往的一些顾虑已不存在，企业无需担忧厂房日常管理的问题，能够专注于企业生产与发展。天富来整合资源设立管理公司，建立管理机制，成为企业贴心的“专业管家”，帮助企业解决了安保、电梯维护、清洁、消防等问题。

星原电子环境的变化，带来了直观的经济效益：公司年产值比以前翻倍，如今产值已超亿元。目前，星原电子共有13条生产线，卓芝强表示公司未来会继续扩大生产规模，借力资本市场推动公司发展。

天富来国际工业城改造项目，是将原容里工业区内的旧单层星栅厂房成功改造成如今的高层现代化厂房，为企业提供崭新的生产环境。如此一来，企业对外形象得到提升，工厂不再留恋“铁皮棚”，走上现代化发展之路。卓芝强形容，“天富来的环境，体现了顺德制造业全新的面貌”，这里形成了工业集群的规模化效应，提升产业发展价值，也利于强化“顺德制造”区域品牌形象。

企业发展环境变好，带来订单量的同时，人才也随之而来。顺德区友基电子有限公司2016年年初在天富来设置厂区，该公司用了一个月的时间，招纳了200多名员工，以年轻人为主。而今年正月十五，公司人员也全部到岗。公司总经理助理韩明称，“这样的现象在以前是不敢想象的”。公司去年产量增长了约25%，足够的人手足以应付激长的订单量。

友基电子在天富来五期工业厂房购置了5000平方米的新厂房，预计今年年底可以交付使用，届时或会将在中山的厂区搬过来，扩大生产规模。

◎改造新样本  “工业上楼”模式获大收益

工业园区要提高土地利用率，发展工业地产建设高层标准厂房是一条新路子。有业内人士认为，工业地产模式有利于企业集中资金和精力在生产经营方面，发展商也能获得长效稳健的收益，政府也有更多精力为企业提供更加优质的服务，加速城市升级，发展产业新城。

2005年，天富来工业城商品厂房的入市，开启了顺德工业地产时代，完成了工业地产的前期探索，也给此后发展的工业地产项目提供了可借鉴的经验。按照规划，天富来将打造成中小企业国际化工业园区，建设120万平方米的标准厂房。目前已建成60多栋五至八层的标准厂房、员工宿舍、行政办公楼，建筑面积超70万平方米，提供由500平方米、1000平方米、全层2000多平方米、以至全栋10000多平方米等多种不同规格的厂房。

项目启动之初，天富来参考了香港、新加坡等地工业建设的先进经验，以珍惜土地为原则推动项目改造。天富来工业厂房建设做到灵活通用，厂房可分层、分单元出租或者销售，能够满足企业的发展需求。“摸着石头过河，‘天富来模式’在当时佛山来说，是唯一一个采用商品房模式进行工业地产开发的项目，”顺德区天富来国际工业城有限公司销售二部经理黎绍昌说，摸索至今，这条道路走通了，也产生了一定的效益。

以下一组数据能够说明天富来模式带来的成效。目前天富来已入驻企业超过1000家，除了本地企业外，也有不少区外、省外的企业落户，主要包括家用电子、通讯、机械装备、电子商务等企业，园区企业年产值超过60亿元。其中，顺德区星光企业约有40家，顺德三合工业自动化设备有限公司等5家企业在前海股权交易所挂牌。现有2家企业筹划新三板上市。

良好的环境具有强大的吸引力，天富来近期也吸引了10多家来自广深的企业扎堆进驻。黎绍昌说，外迁企业回流的同时，周边地区的企业也落户天富来，这说明天富来模式能够发挥作用，带动顺德、容桂的产业发展。

天富来一直发挥容桂“家电强镇”的当地主导产业特色，优先引导家用电子产业企业进驻，重点发展创业型家用电子企业。如今园区已经形成了完善的产业链条，企业能够在其中寻找到合适的工作伙伴。黎绍昌介绍，除了建设厂房，天富来还将引入检测、安全验证等工业服务机构，目前已有国家级实验室计划进驻园区。

下阶段，天富来将推进五期、八期工业厂房建设，建筑面积约50万平方米。预计今年6月将有5万平方米交付使用，12月将有10万平方米交付使用。新厂房的推出，能够满足企业扩张发展需求，同时也能承接深圳、南沙溢出的企业过来，带动容桂发展。

◎未来新计划  三年改造2000亩村级工业园

在黎绍昌看来，天富来模式的成功之处在于提高了土地利用率。原容里工业区内是旧单层星栅厂房，容积率只有0.35，经过改造后，工业城的容积率为2.8。换言之，容积率提高了8倍，建筑面积提高8倍，可用面积增加，那么进驻企业数量、工业产值、就业人数也得到了相应的提高。“这样的模式，符合顺德、容桂的发展情况，能够推动制造业的发展，做强实体经济。”

佛山市委常委、顺德区委书记区邦敏表示，天富来国际工业城将低矮工业厂房改造为多层的现代化厂房，推动制造业上楼，促进土地资源的集约利用，走出了一条成功的道路，成为顺德乃至佛山“三旧”改造的标杆和典范，同时10多年来工业厂房的发展历程也表明市场对“三旧”改造的强劲需求，顺德的根在于制造业，区委区政府将坚定制造业的根基不动摇。

根据计划，顺德将按照“打击淘汰一批，整治提升一批，强化监管一批”的思路，实现3年内全区村级工业园安全生产和环保“双达标”，今年则将在10个镇街重点改造提升75个村级工业园。同时，顺德即将出台《佛山市顺德区产业发展保护区管理办法》，产业发展保护区内须保证工业用地总规模不得少于18万亩，新产业用地不设定总控制量。

对容桂而言，制造业是容桂安身立命、长远发展的根本。一直以来，容桂“三旧”改造都坚持扶持“工改工”，限制“工改商”的方向，这与顺德划定产业发展保护区、保障工业用地，支持实体经济发展的理念相一致。自10多年前天富来国际工业城项目改造以来，容桂已有18个工业升级项目完成“三旧”改造，改造面积712.88亩。这些项目分布在6个村级工业园，分别是华口聚龙工业区、细滘工业区、容里工业区（天富来以及眉蕉河项目）、高黎工业区、海尾工业区。

恒鼎工业城项目位于华口聚龙工业区内。园区新建9栋9层的高标准厂房，实现废水、废气收集管道全部架空设置，把废水按种类分类、全部废气统一收集集中处理。一系列防污治污措施彻底改变了原厂房陈旧、产能落后、治污设施不完善的状况。该园区也成为省内先进的电镀环保园区发展典范。

未来三年，容桂计划推进细滘、华口、四基、穗香、南区5个片区约2000亩的村级工业园改造。今年容桂则要改造提升包括容里天富来工业园4期、穗香工业园、红旗片工业园一期、眉蕉河工业园、高新区环保产业园二期C区等5个村级工业园，结合产业特点，统一建设、统一配套，发展专业园区，保存产业链的完整。

容桂街道党工委副书记、办事处主任龙仲英希望，容桂推动工业上楼，实现土地第二轮再利用的“三旧”改造经验，能够为顺德树立典范性样本。

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◎声音

模式创新赢得发展新空间

容桂天富来的探索模式是值得肯定的。在湾区经济融合的今天，千亿大镇容桂如何破解发展中遇到的障碍，通过改革与创新模式和先行探索获得发展的新空间。这种探索不仅符合城产人融合，更能为容桂赢得新机遇获得新的空间。希望容桂探索的步伐更快更大胆，特别能在制度创新上加大力度，确保容桂获得源源不断的活力。

——香港大学教授肖耿

园区产业链完善

企业做大“朋友圈”

天富来内外部完善的环境配套，让公司选择在天富来设置厂区。便捷的交通环境、发达的物流、完善的生活配套、充裕的人才资源、专业的物管等条件，均成为公司快速发展的强大后盾。加之天富来产业链完善，公司能够做大“朋友圈”，满足自身发展需求。

——顺德区友基电子有限公司总经理助理韩明

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◎力量论

“三旧”改造为容桂发展拓展了深度和广度

在湾区新格局中，容桂的城市面貌正在发生“蜕变”：天富来工业区由原来的村级旧厂区“变身”现代化厂房；德胜河南岸改造后的景观，成为容桂城市升级的亮点项目；文塔中央商务区逆袭成为集商贸、住宅、酒店、购物为一体的商业新地标。这一切不仅得益于市区联动推动的城产人融合战略，更得益于容桂借助“三旧”改造的东风推动城市与产业的相互融合，使容桂在开放引领、创新驱动中获得新的空间。

在笔者看来，容桂在“三旧”改造中，“节约集约是目标，利益共享是核心，市场化是方向”，在顺德实施东部新城发展新战略的新时期，容桂借助新一轮的开放战略，打响新一轮“三旧”改造攻坚战，以城市更新促进产业转型升级，改善人居环境，提升城市功能。难能可贵的是，容桂的“三旧”改革注重产业，注重提振实体经济，注重提升生态环境，注重政府统筹，更注重企业和市民的共享利益，才能让成果更好地惠及市民。

从容桂多个“三旧”改造的成功例子可以看出，“三旧”改造成功突破了制约发展的土地瓶颈，盘活了农村集体土地，保护了村民当前和长远利益。直接的效果就是，既保持了社会稳定，又推动了产业升级、城市转型和环境再造。容桂作为千亿大镇，要想创新发展，就必须破解新增建设用地有限供给与经济社会发展对土地的强大需求之间的矛盾。通过“三旧”改造，不仅做好盘活存量建设用地的文章，有效解决发展用地不足、优化用地结构、提高用地效率的问题，还可以实现产业结构的升级、城市功能的转型、城乡环境的改善和城乡一体化的发展。

蜕变后的环境获得深圳创新企业的抢先入驻，证明“三旧”改造为容桂的发展拓展了深度和广度，一系列三旧改造的成果装扮这座德胜河边的特色小镇，让千亿大镇在开放顺德中获得新的空间。

【来源】珠江商报

【记者】叶芝婷 王晓琦