多交五万元买“学位房”，最后学位落空之余更因违约被判赔近30万元;楼价上升，原业主“眼红”违约，最终双双造成损失……随着中山楼市持续升温，商品房买卖合同纠纷案件在近两年持续高发。日前笔者从中山市第一人民法院了解到，该院近年来受理的房屋买卖合同纠纷案件数整体呈上升趋势。

据统计，2013年—2016年，市一法院分别新受理的房屋买卖合同纠纷案件分别为1096件、1587件、1827件、1691件，而今年截至3月13日已新受理255件。

1 案例

合同外的维修基金引发纠纷

2015年12月，在中介的撮合下，陈先生与刘小姐签订了中山市二手房买卖及居间服务合同。按照约定，陈先生以443000元的转让总价，购买刘小姐位于港口镇胜隆西路的一间住宅。合同签订后，陈先生先后向刘小姐支付了60000元定金。

很快，交易双方就产生了纠纷。在签订合同数月后，刘小姐拒绝协助陈先生办理按揭手续，并表示要解除此前签订的合同，不再将房屋出售给陈先生。不得已，陈先生一纸诉状将刘小姐告上了法院，他向法院请求判令：刘小姐向自己双倍返还定金120000元，并承担诉讼费。

对于陈先生的说法，刘小姐在庭审中辩称，不能办理按揭贷款及过户手续，是因为陈先生不愿意办理按揭手续、不愿意交二手房首期款导致的，且自己所卖的房子总价并不包括住宅专项维修基金，而中介没有向陈先生履行忠实的告知义务。

作为诉讼的第三人，中介公司在向法院提交的书面材料中指出，双方在签署合同时，经协商约定维修基金包含在房屋总价内。但在签约并收到定金后，刘小姐又再次提出维修基金不应包含在房屋总价内，双方就此产生争议，虽经多次沟通，但一直未能谈拢。

法院经审理查明后认定，合同明确约定房屋总价443000元中已经包括卖方已经支付的维修基金等费用。合同签订后，陈先生按照约定支付了定金，已履行了合同义务。被告刘小姐收取定金后超出合同要求原告再支付3000元维修基金，并以此为由拒不履行合同义务，致使房屋买卖交易无法完成，已构成违约应承担违约责任。

市一法院最终依法判决：解除陈先生与刘小姐的二手房买卖合同，同时刘小姐向陈先生双倍返还购房定金合计120000元。

2 案例

购“学位房”落空 违约还要吃官司

随着优质学位的日益紧俏，学位房也逐渐成为购房者眼中的“香饽饽”。一些房地产开发商也常常打出“学位房”的招牌，作为营销的噱头。李小姐就因为购买“学位房”而与开发商产生纠纷，并被中山越星房地产开发有限公司(以下简称越星公司)告到了法院。

越星公司诉讼李小姐的理由是，李小姐拒绝办理按揭手续和支付尾款。越星公司指出，至起诉之日，李小姐应于2015年6月30日支付的212116元已逾期121天，约定于8月30日以商业贷款方式支付的986000元已逾期60天。越星公司请求法院判令解除与李小姐签订的买卖合同，同时要求李小姐支付按总房价款的20%计算违约金及律师费等费用共计约28.9万元。

庭审中，被告李小姐确认了原告起诉的事实，同意解除合同并配合原告办理商品房注销备案登记手续，但不同意赔偿诉求。

为何签约后未按合同付款?李小姐称：2015年5月，她正为儿子准备读一年级找学校，在星汇隽庭看房的时候，销售人员告诉其有学位房出售，但购买学位房需多支付55000元，并承诺购买学位房后，可安排其儿子到杨仙逸小学读书。于是，李小姐缴纳了55000元购买学位房，销售人员也向其开具了收据。

当学校开始接受报名，李小姐却被开发商告知，原销售人员是另外聘请的中介销售人员，开发商无法提供学位房。得知孩子无法入学，李小姐立即报警处理，同时也不同意继续购买已签约的商品房。

审理过程中，市一法院认为被告虽称原告向其承诺购房提供学位并收取其共计55000元学位费，但没有充分证据可以支撑，合同中对此也没有约定，法院对此不予采信。最终，判定合同合法有效，双方均应履行各自义务，而李小姐因未支付剩余房款已构成违约，需要向原告越星地产支付违约金及律师费近30万元。

3 案例

逾期交房 开发商承担违约责任

在近年频发的商品房预售合同纠纷中，逾期交房也成为中山常见的案例。去年市第一法院公开审理的一宗因逾期交房而引发的商品房预售合同纠纷案，就颇具代表性。

案例中，邝先生、黄小姐两人于2013年8月31日与被告中山恒茂房地产开发有限公司(以下简称恒茂公司)签订商品房买卖合同，以近80万元的总价全款购买了豪逸御华庭的一套房产。按照合同约定，恒茂公司应当在2015年5月31日之前，交付符合约定的商品房。但是交房期限届满后，他们却并未收到开发商交付的房产。两人认为，恒茂公司已构成违约，于是诉至法院。

对此，被告方恒茂公司在庭审中辩称，工程逾期是由天气异常所致，并提供相关气象资料举证，涉讼商品房施工期间(2011年3月至2015年5月)，中山市中雨或以上天数达200日。受雨天影响，交房日期可予以延期200日。

法院经调查审理认为，大雨、暴雨等天气在广东珠三角地区普遍存在，并非不能预见，恒茂公司应当对可能影响工期的各种天气因素进行充分的评估，科学合理地制定施工进度及竣工交付期限。而被告在本案中主张的规划变更，是因自身设计方案调整而向相关部门申请审批的，并非因国家法律、法规、政策的变化，或因政府部门延误审批、验收，政府规划、设计变更等行政原因导致。

最终恒茂公司被判向原告邝、黄两人支付逾期交房违约金，但对于两名原告主张的违约金应予上浮的问题，法院未予支持。

■专家意见

二手房买卖细节不能过分依赖中介

一手楼市升温，不少第一次置业的80后、90后将目光移到了二手房市场。广东凯行律师事务所律师薛加冰建议，由于合同具有相对性，中介不是房屋买卖合同的主体，因此在日常二手房的买卖中，要避免过分依赖房屋中介去斡旋交易后的细节。比如房屋款项支付方式、按揭贷款手续的办理、房产证的办理、税费的缴纳等等，这些事项建议买卖双方直接沟通，这样更有利于双方的房屋买卖合同的履行，避免因中介传达意思表示错误、没有及时传达或者传达的通知不能到达对方从而产生纠纷。

“在二手房的买卖中，需要注意几点。出卖人是否为房屋的所有权人、是否已办理好房产证书，房屋是否存在出租、抵押或者查封情形，水电物业等费用是否缴清等等。在签订合同的过程中，建议要把房屋价款、支付方式、支付时间、房产证办理过程、已入户的户口迁出时间、违约责任等一些细节问题约定清楚，才能有效地规避二手房交易风险。”

薛加冰提醒，现实中有很多业主没有办理好房产证，却通过商品房销售登记备案表进行交易，导致房屋无法办理过户，存在极大的风险。另外，交易过程中资金安全是较为关键的，不管是定金或是房款，建议约定由第三方监管。有置业者就曾遇到房子过户前，因房主欠债而被查封导致无法过户的案例。

“二手房的置业者一定要事先备备课。”合富辉煌中山公司市研部经理谢仲娟说，相对于一手房交易，二手房交易过程中会遇到更多的问题和风险。“置业者选购二手房，验房是关键，一定要确认好房子的现状，二手房也需要专业的验房，避免后期不必要的纠纷。”

“无论是一手房还是二手房，在选定一个房子的时候，不能光看房子本身，还要看看房子关联的部分，比如周边配套、交通情况，有孩子的还要考虑教育问题。而在二手房签约交易现场，最好第三方在场佐证，这样可以相互确定房价和各项条款，因为不排除有些小的中介公司会吃差价，这样购房者就会白白损失一笔钱。”

逾期交楼违约金可酌情调整

除豪逸御华庭外，近年来，中山发生过多起逾期交楼纠纷，但判决结果并不相同。如博爱路与长江路交界的一个大型小区，逾期多年未交楼。去年年中，开发商通过规划验收后，却又因为逾期赔偿以及办理房产证费用等问题，与数百名业主打起了官司。

“现实中，开发商在签订这类合同时往往处于优势地位，通常会将违约金约定至较低水平。因此，在处理这类案件时，或者可以根据公平原则，参照中国人民银行同期贷款利率标准判决违约方支付违约金，统一裁判标准。”薛加冰说。

房地产案件法官梁丹妮则表示，在特定条件下，法院会根据利益平衡原则对违约金进行调整。“违约责任可以由买卖双方在充分协商的情况下在合同中予以约定。对于逾期付款的违约金，开发商一般都会约定较高的计算标准，而对于逾期交房以及逾期办证的违约金，计算标准则会较逾期付款违约金低。一般情况下，在违约一方未要求调整违约金计算标准的情况下，法院不会主动对违约金进行调整。但是在个案中，法院可以根据案件实际情况，在逾期付款的违约金计算标准与逾期交房、逾期办证的违约金计算标准不对等的情况下，根据利益平衡原则对双方的违约金约定进行调整。”梁丹妮说。

面对房产买卖纠纷频发，梁丹妮表示，买卖双方都应该秉持更严肃的态度去处理，“房屋属于大宗消费，无论是开发商还是消费者都应秉持认真谨慎，重视己方权利与义务的态度。 要十分重视签订合同的后果以及必要性。要注意双方权利义务是否对等、条款是否合理，若不同意条款的，应及时提出并协商变更。”